2019年底，世联行联席董事长陈劲松“开炮”新房渠道犹言在耳。

“目前开发商普遍被渠道绑架，返佣，给钱，这是目前中国房地产腐败集中点。”

事实上，随着渠道对于市场拓客占据越来越强势地位，渠道费随之攀升，渠道垄断的质疑声越来越多。据了解，部分城市渠道佣金点数已超越了以往的4%，上探至5%-8%，甚至超过10%。

或许为了减少对渠道的依赖，将房产经纪业务纳入赛道之一成为众房企共同选择。

8月2日，碧桂园服务发布消息称，与武汉本土房产经纪品牌世纪宏图不动产开展房源合作，客源合作，社区服务对接，提升区域二手房市场占有率。同时开发新房渠道资源，进行一二手房产联动业务合作。

碧桂园服务之外，包括万科、龙湖、恒大、保利纷纷抢占房产经纪赛道，与贝壳、中原等专业房产经纪公司站在了同一起跑线，由此一场物企与专业房产经纪公司的直面竞争开始拉响。但房企想要在房产经纪领域打赢这一战役难度不小。

借力地方军，碧桂园服务“杀入”武汉中介市场

碧桂园服务执行董事、总裁李长江表示，双方计划共同成立一个合资公司，碧桂园服务可能占股51%，世纪宏图不动产占股49%，确保双方在根本利益上高度一致。

梳理世纪宏图不动产发展轨迹发现，作为武汉本土房产经纪品牌，世纪宏图不动产能较好助力碧桂园快速打开武汉区域的二手房经纪市场。

官网显示，世纪宏图不动产扎根武汉，成立于2000年，有着21年品牌的竞争优势，是一家以房产经纪业务为核心的大型房产经纪机构。作为专注武汉本土市场的老牌中介机构，世纪宏图不动产在不动产武汉有近千家门店，尤其在汉阳等一些核心区域，市场占有率和密度都是第一名。

可以预见的是，世纪宏图不动产在过去的21年的积淀中，在服务专业度和用户体验上，更具有竞争优势。此处，碧桂园服务联手“地方军”，可做深其房产经纪服务的深度。并且，依托世纪宏图不动产的高市占率和密度，碧桂园服务可迅速扩围武汉房产经纪市场空间。

更值得关注的是，世纪宏图不动产推行的直营化管理模式，与碧桂园服务有瓦的“直营式 合伙制门店管理模式”相通，世纪宏图亦能在技术、管理等方面赋能碧桂园服务。

李长江透露，未来碧桂园服务可能存在“泛经纪人”模式，即经过世纪宏图不动产的专业培训，所有物业员工都可以兼职经纪人的角色。“世纪宏图不动产对碧桂园服务的赋能可以是技术、管理以及市场研判的赋能。”

Battle之战

碧桂园服务之外，房企纷纷入局“房产经纪领域”。

万科的租售中心，成立于20年前的2001年， 2021年1月，万科官宣，万物云旗下“朴邻”与“为家”两个品牌正式融合升级，推出全新品牌“朴邻租房”；2021年龙湖官宣，“塘鹅”成立，其脱胎于龙湖智慧服务租售中心；恒大的“房车宝”，其前身是在2014年成立的“恒房通”；碧桂园的“有瓦”，是由碧桂园的租售服务中心，升级改造以后而成的；华宇租售中心于2015年成立。此外，绿城服务、保利、旭辉等房企对房屋租售亦均有布局。

伴随着入局者的增加，房产经纪赛道越发拥挤。值得欣喜的是，近两年，头部房企的租售业务颇具规模。

万物云朴邻租房是旗下“朴邻”与“为家”两个品牌正式融合而来。“为家”前身为万科物业房屋托管业务，于2012年8月正式运营，2018年升级为万科物业旗下分布式公寓品牌。截至目前，业务已覆盖深圳、广州、佛山、成都、重庆、武汉等15个大中城市。

“朴邻”则是原万科租售中心，成立于2001年，为万物云旗下房屋资产代理机构，是国内首家物业行业二手房专营店，以万科物业房屋交易和租赁业务为主，提供房屋资产服务。业务覆盖北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、杭州等全国60个大中城市。

恒大从2020年下半年开始，就大手笔收购全国152家中介机构，并重组恒房通成立房车宝集团，业务覆盖新房、二手房、新车、二手车、家装家居、汽车用户服务等。据恒大公布的数据，目前其已拥有线下门店30635家，全民经纪人会员达到2162万。

截至2020年底，龙湖智慧服务实现收入58.4亿元，同比增长36%，同时龙湖租售体系已在重庆等30余座城市设立百余家门店，已为超过10万名客户提供服务。再加上2021年初应势推出的“塘鹅”，围绕居住需求的衍生正在激发新的增长动能。

不容忽视，面对贝壳、我爱我家、中原等专业房产经纪公司，众房企在“房产经纪领域”大施拳脚可谓机遇与挑战并存。

房企面临的市场机遇之一体现在二手房市场增长的逻辑。

贝壳研究院数据显示，2003-2018年，我国二手房交易规模增长了约40倍，期间的CAGR为28%，高于同期商品住宅销售额的CAGR，在同期商品住宅销售额中的占比也由24%提升至52%，整体呈波动上升态势。可以预见，二手房市场交易的规模会逐渐增加。

嘉和家业物业服务研究院表示，目前国家对房地产的政策主基调依然是“维稳”，加上“三道红杠”对房地产企业的限制，房地产上游的开发不仅面临增长的瓶颈，过去所依赖的土地利润也被极度压缩，甚至有不少地产从业人员直呼现在的房地产的利润正在不断向向制造业靠拢。

“因此，房企急需通过调整策略，在整个房地产价值链上重新寻找新的增长曲线来应对土地和房价红利的快速降低。而房地产经纪服务作为地产服务链条上利润空间相对较大的一环，成为房企寻求增长的最佳选择。这也正是现阶段头部房企将房产经纪业务纳入企业战略层面的核心推动力。”

加码增值服务，房企看重的另一机遇来源于估值提振作用。嘉和家业物业服务研究院表示，从资本角度而言，如果物业公司能把房产经纪这一业务装进自身的服务体系之中，能为企业估值带来不小的提振作用。

事实上，面对贝壳等专业房产经纪企业，房企破局房产经纪赛道的难度较大。

至少从目前发展水平来看，专业房产经纪公司已经甩开物企一大截。嘉和家业物业服务研究院数据显示，2019年，贝壳在房产经纪领域的收入达到448亿元，我爱我家则达到246亿元；而同时期物业行业内的头部物企在房产经纪业务上的营收还未有超过10亿元的。

另外，物企的优势很难转化为胜势，物企实现超越尚需时日。

嘉和家业物业服务研究院观点显示，专业的房产经纪公司已经在市场上深耕几十年，无论从服务专业性，服务效率，还是客户体验感上，都已经达到了行业的最佳水准。其中，贝壳系以全新的ACN模式，更是重塑整个房地产的交易秩序。也就是说，物业公司具备的这些发展优势，专业房产经纪公司也同时具备，甚至可能做得更好。

“物业公司虽然兼具开展房产经纪业务的基础条件，但面临强大的专业中介机构，物业公司已经输在起跑线上了，而且想要跑赢专业经纪公司，目前也面临诸多困境。”

文/风财讯 黄小妹