（来源|凤凰网风财讯 作者|陈文莉）

8月18日晚间，建业地产(00832.HK)发布了2021年半年报。值得一提的是，这是建业地产剥离“轻资产”中原建业之后的首份业绩报。

风财讯注意到，中原建业在剥离前的5个月，依旧为建业地产贡献了5.66亿元的项目管理服务收入。

剥离了中原建业后，建业地产面临一个全新的处境——

大本营河南的市占率降低，同时两年半毛利率下滑了近5成，2021年度目标缩减了100亿。

数据显示，截至2021年6月30日，建业地产重资产合同销售金额录得310.53亿元，同比增长仅为3.5%。

同时，2021年半年度业绩会上，建业地产执行董事兼首席执行官王俊表示，考虑到灾情和疫情，结合目前企业和整个行业的情况，公司将全年销售目标从800亿元降低到700亿元。

风财讯深究财报发现，建业地产销售目标的下降，或许更多是因盈利能力和市场地位的不断下滑所致。

增收不增利 毛利率腰斩

今年5月份，中原建业从建业地产体系内拆分出来，成功登陆联交所主板。

轻资产的剥离，让建业地产的股价从4.29港元/股暴跌至1.43港元/股。尽管在拆分后的一月内，建业地产董事会主席胡葆森增持了12次，却仍难以挽回股价。

然而，半年报数据似乎在暗示着，没了轻资产的建业地产，业绩依旧“很坚挺”。

截至2021年6月30日，建业地产实现总营收203.6亿元，同比增长56.4%；毛利同比增加17.8%至36.38亿元；净利润为10.25亿元，较去年同期上升30.4%；归属股东净利润为7.29亿元，同比上升0.3%。

即便刨除中原建业在前5个月所贡献的5.66亿元项目管理服务收入，建业地产半年报营收增长依旧可观。

但是事实，风财讯发现，建业地产“增收不增利”的境况，在持续恶化。

2018-2020年，建业地产毛利率从34.4%一路减少至19.9%。而2021年上半年，建业地产毛利率再度下滑至17.9%，较去年同期减少了5.8个百分点；净利润率为5.0%，较去年同比减少了1个百分点。

这也意味着，两年半的时间里，建业地产的毛利率已经下降了48%，几近腰斩。

大本营的市占率下滑

2月10日，胡葆森在《老胡家书：扩大根据地，服务大中原》中提到，自2021年始，将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。

然而，建业地产的外拓步伐却愈发谨慎，在河南省内徘徊不出。

截至2021年上半年，建业地产拥有土地储备建筑面积约5621万平方米。其中，通过招拍挂和股权合作，新增储备建筑面积约663.3万平方米。

风财讯注意到，无论是招拍挂还是股权合作，建业地产所披露的新增项目均位于河南省内。

同时，其披露的2021年下半年预计开工的81个项目中，只有1个位于海南省，其余也尽数位于河南省内。

然而，建业地产在河南省的市场份额却在不断下跌。

风财讯获悉，建业地产在河南省内的销售排名稳居第一，但市占率却从2019年的11.2%下滑至如今的7.3%。

2021年上半年，建业地产录得合同销售金额310.53亿元，同比增长仅3.5%。

退出千亿俱乐部

剥离了轻资产的建业地产，也在放缓千亿规模的冲刺速度。

半年报业绩会上，王俊透露，公司将今年的销售目标从800亿元降到了700亿元。

对此，王俊解释道，降低销售目标后，企业现金流不仅不会受到影响，将更加有信心、更加从容地降低杠杆比例。

眼下，尚不知选择规模牺牲，降低杠杆的“刮骨疗毒法”，能否助力建业地产重回千亿。唯一可知的是，从规模转向稳健的建业地产，掉头却并不容易。

2021年上半年，建业地产融资成本7.6%，较2020年底增加了0.5个百分点；较去年同比增长25.75%至4.64亿元。

同时，上半年净负债率攀升至92.6%，走到了红线的边缘，而2020年底这一数据尚为56.8%。

风财讯发现，在刨除预收账款的资产负债率亮红的情况下，一旦净负债率也“超标”，建业地产的有息负债增加空间将被从10%进一步压缩到5%。

届时，重回千亿俱乐部，或将更加困难。

值得一提的是，尽管如此，建业地产依然坚持回报投资者。

中报显示，建业地产董事会决定宣派中期股息，每股派息14.75港仙，共计3.64亿元，派息率高达50%。

遗憾的是，资本市场似乎对此并不买账。

8月19日，建业地产早盘高开4.17%后，股价一路走低，盘中一度跌超2%。