(来源|风财讯 作者|王婷婷)

“荣盛25年来，按时足额兑付各类债务，过去没有、现在没有、将来也不会有违约。”

8月20日的荣盛发展（002146.SZ）2021年半年度业绩交流会上，董事长耿建明的言辞斩钉截铁。

为保证公司不出意外，耿建明直言“已经做好长期的思想准备”，荣盛发展的重点是去库存、抢回款，放弃规模、审慎投资，管好流动性。

这一思路，已经充分体现在2021年上半年的成绩单上，呈现出“增收不增利、现金流回涨、突破京津冀”等特征。

期内荣盛发展销售金额599亿元，同比增长24%；销售面积517万平，同比增长19%。营业收入342亿元，同比增长31%，归母净利润25亿元，同比下滑14%，扣非净利润26亿元，同比下降14%。经营现金流净额12.5亿元，同比大幅增长132%。

风财讯观察到，荣盛发展进入了一个“平衡与调整”的过程，思路上有明确的“取与舍”。综合分析多个指标之间的平衡关系，能更客观看到这家的真实状态。

拆解现金指标：

开源节流与权益桎梏

现金是房企财报中，相对比较难注水和操控的一项指标。

在荣盛发展2021半年报中，现金流、现金及等价物净值、货币资金，呈现不同的状态。

1、经营现金流净额为12.5亿元，同比大幅增长132%。

由于回款速度明显加快，从财报可见，上半年公司结算收入和结转面积分别上涨了39%和56%。

2、投资性活动现金流净额-21.7亿元，同比降低211%，因为投资增加了近147亿。

不过荣盛上半年新增土地建筑面积302.86万平、拿地金额127亿元，远低于去年同期的467.43万平增量、208.17亿元拿地金额。

拿地减少，投资为何大幅增加？2021上半年合并现金流量表的主要增减为——投资和处置资产的收益减少；投资、取得子公司支出的现金增多。或许在主业之外，荣盛拟加大对产业新城、度假、养老、互联网、新能源等领域的投入。

3、筹资性活动现金流净额-7.6亿元，同比减少119.2%。

这主要因为偿债和借款减少，尤其荣盛在上半年，还完成了2030万美元债本金的回购，大手笔降债。

4、三项现金流数据，波幅非常大，可见荣盛发展正在全力“开源节流”。

可能处在调整初期，荣盛的现金及现金等价物，在上半年的“增加净额”同比降了193%，不过期末余额，由248亿元升至261.9亿元，这意味着荣盛的在手现金，整体处于可控状态，只不过仍需要一段时间调整，平衡指标缩减缺口。

综合这三个指标可以看到，荣盛正试图通过大力压缩投资、借款降杠杆，回到“靠产品赚钱”的初始逻辑中，收紧核心以求抵抗风浪。

5、另一个现金指标——货币资金，是更值得关注的。

在合并资产负债表中，荣盛发展的货币资金，截止2021年6月30日为291.7亿元；相较2020年12月31日的316亿元，减少24.3亿。

并且在母公司的资产负债表中，上述期内的货币资金分别为6.8亿、16.16亿，降幅更大。即母公司的货币资金净额和占比，都在降低。

与之配套的是，公司上半年归母收益的增长，明显低于少数股东权益的增长。

所以，荣盛发展需要注意自身（归属母公司）的规模、利润和现金的增长。

不过风财讯注意到，今年上半年，荣盛发展的123.4亿元购地金额中，权益购地金额80.18亿元，占比已经提升至65%，高于百强房企均值（55%左右）。

可见，荣盛发展意识到问题、正改善问题，未来归属母公司的收入成色，或能得到较好提升。

布局效果数据：

守住京津冀做利、调仓长三角跑量

发家于京津冀的荣盛发展，很突出的一个改变是重仓长三角、珠三角。

今年上半年荣盛发展在长三角、珠三角投资了90.36亿元，占上半年投资总额的73.23%。

这两个区域的业绩贡献相当明显，上半年实现签约金额567.67亿元，占签约总额的94.73%。

荣盛发展副总裁秦德生表示，荣盛发展的销售贡献区域，不止在京津冀，更不局限在环京。除了长三角和珠三角，荣盛在中西部还有18.8%的布局，其他区域布局占比17%，各区域的销售也越来越均衡。

不过秦德生直言，长三角项目的平均利润率低于京津冀。

长三角由于限价限售执行力度大，集团在长三角的毛利率仅8%-15%，京津冀整体毛利率可以在15%-30%。尤其是沧州、石家庄、邯郸等城市，个别项目的净利润在20%以上。

“环京市场下行逐渐在缓解，河北的很多城市是健康状态。例如沧州市，荣盛发展的市占率达到30%，沧州连续多年的业绩贡献都在40亿以上。”秦德生表示。

荣盛发展副总裁林洪波透露，公司将保证京津冀30%的布局，优先布局内生性需求的城市；长三角的布局稳定在30%-35%，重点关注土地拍卖规则的变化；大湾区和中西部布局增长到30%左右，因为两极化分化明显，主要考虑成都、重庆、佛山、广州等重点城市的布局。

显然，目前荣盛发展的策略是——保住京津冀、调仓长三角、多区域布局。

而目的，则是主要在京津冀，保留利润空间；在长三角做流量（规模）；多区域均衡布局，提供更多的可能性。

在此基础上，据介绍，荣盛计划在2021 年度新增1122.23万平土储，实现开工491.14万平方米，计划实现竣工 718.76 万平方米。

由此荣盛计划2021年实现签约金额1300 亿元，计划实现销售回款1050亿元，是算的过账的，目标的完成值得期待。

完

文字丨王婷婷

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