(来源|凤凰网风财讯 作者| 陈文莉)

“虽然下半年市场有点下滑，但是我认为1500亿应该是没问题的。”

在8月23日的中报业绩会上，正荣地产（06158.HK）执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝告诉投资者。

上半年，正荣地产实现合约销售823亿元，同比增长47%，年度目标完成率54.9%。

值得一提的是，近五年，正荣地产的规模从2017年的700亿增长到2020年的1400亿，再到今年直指1500亿，年复合增长率已达到了20.9%。

但在黄仙枝看来，正荣所追求的早已不再是单一的规模增长，更多的是“平衡”。

业绩会上，被问及中短期规模目标时，黄仙枝更是直言：

“我们公司一直在强调高质量发展，规模、效益和安全三个要取得平衡。未来三年会保持适度的规模增长，但规模要跟经营能力互相匹配。”

“未来我们会把土储比跟经营结合起来，争取在2-3年之间取一个平衡数。既能满足企业维持在发展比较好的水平，同时又不会沉淀大量的资金。”

一系列操作下来，在财务数据上最直观的结果呈现，便是：

上半年实现总营收160亿元，同比增长10%；净利润为15亿元，同比增长18%；

归母核心利润约12亿，同比增长31.7%；综合融资成本下滑15个基点至6.35%。

平滑拿地曲线

无论是在拿地区域还是拿地模式上，正荣地产更多讲究的是“有的放矢”。

上半年，正荣一共有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值约人民币5100亿元，高达82%的土储位于一二线城市。而上半年的新增土储中，一二线占比更是高达90%。

执行董事兼董事会副主席刘伟亮则在业绩会上透露，目前的土储量足够正荣未来两年半的开发使用。

考虑到一二线城市的易去化特性，这也即意味着，正荣未来两年的业绩增长，基本已被锁定。

对此，黄仙枝直言，“我们还是看好一二线和核心城市，未来会重点在一二线城市深耕，包括对核心城市圈加大深耕的策略。”

风财讯发现，区域分布上，正荣地产也正在走向“均衡”。

正荣地产始于海西，发于长三角，长三角和海西的总土储占比超过了60%。

事实上，这两大区域也确实为正荣地产贡献了大部分的销售额。

上半年长三角的销售占比57%，海西占比25%，二者为正荣贡献了超过八成的销售额。

值得留意的是，正荣继续主攻长三角和海西，但同时也在加强珠三角的布局。

上半年新增土储中，有24%位于珠三角，仅次于长三角的33%和海西的28%。同时，正荣新进入了广州，以低溢价收获了4个项目。

不可忽视的是，珠三角的效应尚未显现，刘伟亮也直言，珠三角的合约销售额占比仅2.7%。

这一比例在正荣的六大区域中，几乎垫底。

但是，刘伟亮表示，“下半年我们会继续在几个重点区域寻找投资机会。”

合作开发控表外

集中供地政策下，房企合作开发正在成为了主流。

刘伟亮坦言，正荣对合作开发一直是保持开放积极的态度。

风财讯获悉，今年上半年正荣地产新增的24个项目里面，21个都有合作方。

“预计在集中供地和调控政策的影响下，我们下半年新增的土地也会保持在50%左右的合作比例。”

据介绍，正荣在合作开发上，首先会主动选取理念相仿的开发商。

“希望通过发挥各自的管理、资金和资源优势，降低开发成本和提升项目竞争力，实现合作双赢。”

不过，合作开发的增加，也让正荣的少数股东权益不断增加，利润空间被压缩。

数据显示，2021年上半年，少数股东权益增加至253.79亿，占比首次超过了母公司权益。而导致的最直接的结果是，少数股东分走了3.38亿元的净利润。

从近两年的年度财报指标来看，随着少数股东权益不断攀升，少数股东分得利润从2018年的占比不足5%，到2020年底已然超过了25%。

对此，执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示，“下半年我们会确保整体的少数股东权益不会有太大的增加，希望百分比还是控制在50%左右。”

好在，“理念相仿”这个大前提，让正荣地产在合作开发中更好地控制住了表外负债。

“我们是第一家增加表外披露的房企。”陈伟健告诉投资者。

截至2021年6月30日，正荣地产的表外负债担保权益约31亿，表外现金则达到了24亿，净负债为7亿。

对此，陈伟健坦言，“我们总体表外负债是相对可控，很安全、很合理的，所以我们都是跟理念相同的开发商一起合作。”

核心发力优化债务

刨除拿地区域与拿地模式寻求平衡之外，在黄仙枝看来，规模增长最重要的还是要与经营相结合。

黄仙枝表示，“根据项目经营、去化、现金流，包括核心能力的打造建设来把握规模跟经营之间的发展，跟安全之间的平衡。”

以产品力为例，执行董事兼常务副总裁李洋介绍到，正荣一直被成为“改善大师”，上半年多个项目曾获得设计大奖，同时融入了绿色建筑理念、科技智慧体系等，也让正荣的产品获得更高的客户满意度。

风财讯获悉，正荣的客户综合满意度高达90分，销售满意度93%，新增客户忠诚度75分，远高于行业的平均水平。

同时，理性的拿地策略搭配营销去化，让正荣的现金流有所改善，债务结构也更加优化。

数据显示，正荣地产上半年货币资金同比增长3.4%至444.5亿元。

债务结构上，一年内债务占比降至28.5%，为203亿元。其中：

银行贷款130.5亿，将通过销售回款进行偿还；

境内非银贷款减少到18.8亿，主要通过境内银行通道安排债务置换。

而“三道红线”的关键指标中，净负债率减少7.5个百分点至57.2%；现金短债比2.2倍；扣除预收款的资产负债率降至72.4%。

陈伟健表示，“公司力争今年年底‘三道红线’全部达标。”

同时，“未来我们会调整经营策略，考虑到周转与利润的矛盾，对经营进行分类，一部分保利润、一部分保规模，争取做到真正的平衡。”