(来源|风财讯 作者|王婷婷)

在港股的内地房地产企业中，股价长期低于0.5港元的“极端仙股”，大概76家。这些企业大多是临近破产，或被母公司架空（无实际资产），或公司经营堪忧（有项目却难赚钱）。

恒盛地产(HK:00845)属于第三种，作为恒盛主要的资产平台，由于这些资产几近“被掏空”，机能衰弱、资不抵债，使得这只股无奈一步步进入仙股行列。

净利亏损14亿 恒盛地产资不抵债？

根据恒盛地产披露的2021年上半年业绩报告，期内公司的综合销售收入3.3亿元，较2020年同期下降16.9%；公司的净利润亏损14.3亿元，由正转负，每股亏损0.18元。

录得重大金额亏损，因为恒盛地产在上半年，根本没有新的物业分期项目完工。

而上半年，恒盛地产的房地产录入的54.3亿元确认销售收入，来自于尾盘房源及库存车库的销售。

这批尾货能创造的收入、毛利率水平都很低，所以整个公司进一步进入“销售少、毛利率低、利润亏”的恶性状态。

另值得注意，恒盛地产的财务成本无法被资本化，而它的实际借款利率又达到9.7%，所以公司的融资成本，几乎要靠“硬扛”。

截止2021年6月末，恒盛地产的借款总额下降2.5%，依然有197. 7亿元，是销售金额、营业收入的几十倍。

其中已经逾期的借款，本金总额就达到8.88亿元。

所以，恒盛地产为什么会亏？因为基本上资不抵债了。

财报显示，恒盛地产的资本负债比率达到453.8%。这反映的是公司债权人所提供的资金占全部资金的比重，资金都是借债权人的，极少来源于股东，借债是资产的4.5倍，而且其中大量是流动借款、一年期借款等短债和急债，到还的时候极可能就是资不抵债。

巨额抵押成污点 资产被掏空？

半年报显示，恒盛地产的土地储备约660万平方米，总在建面积为296万平方米，12.1%位于一线城市，87.9%位于二、三线城市。

风财讯详细盘点项目情况却发现，项目几乎可以形容为“空壳”了，大多数已被拍卖、被抵押、被冻结、被转让。

例如，在去年6月被挂上拍卖台的恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司，对应了恒盛地产6项抵押物、2方担保人、上市公司作连带责任担保。

被拍卖的6项抵押物包含：

上海奉贤区光明镇2街坊三块地100%股权、上海弘晔地产100%股权，它们对应上海的恒盛湖畔豪庭；

另外，弘晔地产的股东恒盛弘晟（苏州）置业的9亿元股，也已被南通中级法院执行“股份冻结”；

江苏南通的恒盛尚海湾，对应的江苏南通虹桥路及工农路商业土地100%股权；

南通恒盛炜达的100%股权（含江苏多地项目）；天津静海县团泊湖区土地100%股权、天津东岸建设100%股权（对应恒盛尚海湾滨湖）等，也均被抵押。

上述大部分项目由于处于被拍卖、被冻结状态，无法正常流转，在半年报中，未能纳入销售物业项目列表。

实际上，被恒盛地产纳入“贡献收入列表”的项目，流入的销售资金，也只是表面数字而已。

多数项目不仅因为抵押融资，已经不输于恒盛了，鉴于高昂的融资成本，恒盛能否从项目赚到钱，还需打一个问号。

例如，恒盛地产的销售主力—— “上海恒盛尚海湾”，半年报称，靠项目的第16号楼开盘销售，使公司在上半年能由资金回笼，得以偿还一些借款。

的确，这一个项目（销售约12.6亿）就贡献了恒盛地产上半年39.5%的销售收入。

但风财讯留意到，上海恒盛尚海湾早被开发公司“上海鑫泰地产”先后抵押给中海恒信、中融信托、光大信托、四川信托等金融机构，以获取56.2亿元融资。仅以恒盛的平均融资利率计算，收入的一半都是用来还钱的。

这还不计算赔款，企查查数据显示，今年因各类纠纷，恒盛尚海湾开发商新增的被执行金额达到388.3万元（被法院判定赔付）。

在恒盛地产的收入明细中，还计算了上海恒盛尚海湾多年来的装修收入（今年上半年约1279万），但这笔收入其实备受质疑。

据《新民周刊》报道，恒盛尚海湾曾因精装问题，延期交房。到了业主收房结点，却因为验房发现超200项问题有待整改，遭业主拒绝收房。

而地方政府留言板上，恒盛地产在吉林、长春等地的项目，也曾因“未办产权”“延迟交房”等问题遭到投诉。

“阳光系”无阳光 百强房企没落

恒盛地产的创始人，实际上是“阳光系”的实控人张志熔。

起家房地产，张志熔和其父张德璜创建上海阳光集团后，仅仅4年时间就将旗下恒盛地产、熔盛重工（2009年）送上资本市场。

其麾下的“阳光系”，可谓政银资源深厚。

虽然张志熔在2012年退出了熔盛重工和恒盛地产董事会，但2014年依然借地方政府的帮助引进了银团，中行、民生银行、进出口银行等均入局帮衬。

而在张志熔的妹夫丁向阳接手恒盛地产，担任董事局主席和行政总裁之前（2018年），恒盛的“指挥人”则是程立雄，一位在上海房屋土地资源管理局曾任职近10年的资深“体制人”。

彼时，大量资源打通，恒盛地产在2008年左右，企业规模还排在行业头部。

即使后来一路衰退，及至2012年恒盛地产在房企500强榜单中排名56，也还是妥妥的百强房企。2015年机构估算的恒盛地产总货值，仍超过千亿。

但到如今，恒盛地产依然只能靠着尚海湾，这个在上海卖了20多年的项目“回血”，土储已不足千万平、收入不足5亿、利润由盈转亏，甚至走上了“卖项目”的路子，没落得令人唏嘘。

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