在10天前的横琴粤澳共管区落地之后，一个代表着中国未来20年格局的大趋势，已经尘埃落定。

就在方案公布之后，我们第一时间再次踏上了珠海的土地，站在十字门商务区，眺望横琴岛和澳门，一时感慨横生。

珠海，这个南中国最秀雅的城市，凭借巨大的地理优势，又一次站上了时代的风口，又一次占据了新中国下一个快速发展时代的主车道。

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很多人还不太明白，横琴对中国，对中国大格局，到底有多么重要的意义。

纵观来看，从2017年成立雄安新区开始，一共有三个地方诞生了国家级战略。

雄安新区，改变了保定三县，也改变了天津的命运。

海南自贸港，改变了海南的命运。

横琴粤澳深度合作区，改变了珠海、澳门和香港三地的命运。

请记住，这是三个从国家层面来说，志在必得的战略。

他们的政治意义，甚至要远远大于经济意义。

雄安的关键词是深化改革，海南自贸港则是全面开放。

雄安是要按照社会主义理想，去建设一个社会主义新时代的发展样板，未来从一域走向全域。

而海南则是按照西方市场经济的方式，仿照西方模式，拓展新时代的中西经济融合模式。

所以，雄安承担的是深化改革试验田的功能，是在为改革向纵深迈进趟出一条大路。

海南的意义，则在于在美国频繁干扰中国崛起之时，以退为进，按照西方经济学标准，执行的更为彻底的开放。

这也是为下一阶段的中西经济格局探出一条实验之路。

横琴的意义，则是一国两制示范区。

这个红利就落在了澳门的身上。毋庸置疑的是，后期更多红利将会接踵而至，澳门和横琴、珠海，在此后的20年，将会牢牢绑定。

逻辑非常清晰：雄安是对国内，海南是对国外，横琴是对一国两制的特别行政区。

而这三者，正是这个国家目前所要应对的三个主要问题：国内的深化改革；国外的贸易拓展；一国两制之下的港澳台。

所以，这三个国家级战略的政治意义，要远远大于经济意义。

后期将有无数的政策红利涌进这些地方。

这就是我们要说的第一点，我们要从国家宏观层面更好的理解横琴，更好的理解横琴粤澳深度合作区。

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毋庸置疑的是，横琴深度合作区最大的受益者，将是 珠海。

珠海历史上，一共有三次国家级的政策红利，而每一次都和大国转向直接相关。

第一次是改革开放。

珠海1979年建市。1980年中央划定四个经济特区，深圳、珠海、汕头和厦门。

珠海基本和改革开放同步生长。

92南巡，第一站去的深圳，第二站就是珠海。

这是国家对珠海的第一次红利，但可惜的是，珠海并没有抓住。

第二次红利，是粤港澳大湾区一体化。

尽管有很多争议，但港珠澳大桥所联通的，依然是珠海、澳门和香港，而不是深圳。

第一次红利，珠海没有抓住，是因为珠海生态环境天生丽质，当时想主力发展旅游，这样可以更快的得到收益。

这并没有错，因为这正是改革初期，当时中央的经济政策之一。在《陈云传》里写到，在改革开放初期大力发展旅游业获取外汇支撑经济建设，正是陈云主导的政策。

也就是说，改革开放双子星，深圳和珠海，分别走了两条路线：一条是引进外资和产业，一条是发展旅游业快速创收创汇。

但几十年后，结果截然分明。

深圳有多辉煌，珠海就有多失落。

但阴差阳错的是，珠海却因此保留了最美的本质，成为了南国遗珠，成为了养在深闺人未识的小家碧玉，也成为了整个大湾区生态环境最好、风景最美、也最宜居的滨海城市。

这也是我喜欢珠海的原因，这里非常像一座欧洲小城，恬静、雅致。

甚至，米宅第一次去珠海调研，原本的宗旨是在海南限购之后，去找下一个海南，下一个可以替代海南成为北方人度假养老的胜地。

但是在做了深度考察之后，我们却被珠海的城市红利和国家政策红利深深吸引。

那是在2019年3月。

在粤港澳大湾区推出之后，作为粤西最主要的核心城市，珠海终于觉醒。

2018年，珠海提出了第二次创业。

很显然，珠海这次，思维已经被彻底打开了。

100年前，有人说，中国是一头沉睡的雄狮，一旦觉醒将震惊一世。

珠海不是雄狮，更像是地主的傻儿子，一出生家世就极好，出身非常高，但一直在游手好闲。

但是一旦思维被打开了，凭借雄厚的家底，总能做出一番事业。

就在这时，珠海迎来了第三波红利——横琴粤澳深度合作区。

在这个国家中，没有几个城市会像珠海这样，总能得到眷顾。

粤港澳大湾区 横琴粤澳深度合作区 第二次创业，这就是珠海未来的底层逻辑。

这是我们要说的第二点，在梳理完珠海的前世今生后，我们可以明白，为什么看好珠海。

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但是一直以来，珠海有一个巨大的弊端，就是 城市被割裂的非常严重。

这和地理因素有关。珠江一共有八个入海口，被称为珠江八门，其中有四门都在珠海。

这就导致珠海被庞大的入海口所割裂。除了舟山群岛外，珠海应该是这个国家中最支离破碎的城市。

所以，从1979年建市到2012年之前，在30多年的时间内，珠海所有的精力，都在东部。

珠海城区从香洲一路北上南下，情人路贯穿南北，景致不输任何一座明星城市。

但是在城市的西部，却留存在无序、杂乱、毫无规划和基建的时代，就像压在箱底的老照片，很多年后偶然翻出，才发现一切仍是旧时模样。

1994年建成珠海大桥，在此后的20多年内，这都是连接珠海东西部城区唯一的跨江通道，也是唯一的桥。

这造成了城市东西部之间的巨大撕裂。

珠海西部，落后珠海东部至少20年，这被称为西部塌陷。

之前很多年，因为深圳东莞广州的存在，隔着珠江的粤东成为支撑广东经济腾飞的核心产业带。

但一直到今天，珠江西部的粤西甚至刚刚脱贫，这被称为粤西塌陷。

在粤港澳大湾区的框架之下，珠海被赋予大湾区内粤西崛起的领头羊，很多政策纷纷而来。

比如说，深珠通道，直通深圳前海。

成立高新区，划定科创产业核心区；设立深珠示范区，深圳和珠海共管。

还有就是横琴深度合作区，这是国家意志对于珠海最大的红利。

所以，在所有的红利和政策接踵而至之后，在珠海的发展思维彻底放开之后，珠海所面临的最核心的问题，则只有一个—— 用于承接可发展的空间。

杭州能有今天，是因为将余杭和萧山全部划归市辖区，一举将杭州的市区面积扩大了三倍。

正是在这个基础上，制定了拥江发展战略，有了未来科技城、滨江、钱江新城、钱江世纪城和奥体、亚运村……

这一切不过才十几年，杭州从长三角最被人看不起的省会城市，一路爬升为北上深杭，大有超越广州，成为中国第四城的气势。

很显然，珠海的问题，也正在于此，

空间永远是制约一座城市发展的最核心、也最致命的因素。

深圳只能借地汕头，澳门只能借地珠海。

珠海也已经意识到了这个问题。

所以珠海第二次创业的最大举动，就是西部大开发。

之前20年，东西交通只有珠海大桥，在今天，则直接建了四座。

除了2016年为了迎接亚运会，抢修轨道交通的杭州；在国内，你很少会看到如此众多的基建同时落地施工。

在打通东西交通之外，珠海做的最重磅的一个规划，就是 全力建设西部城市中心。

西部占据了珠海三分之二的土地，却无序、散乱、一盘散沙。

珠海市做了两个动作，一边全力建设西部城市中心，一边规划迁移市政府到西部。

为了推动西部快速发展，以及平衡东西落差，珠海正在拼尽全力。在杭州扩城之后，做的第一件事，就是规划了钱江新城。用城市化带动经济。

另一个最成功的案例，则是郑州的郑东新区。

在珠海，这个任务就落在了金湾身上。

金湾的航空新城，在今天，已经成为了整个西部的城市核心区，和政务区。

在珠海的整体规划中，这里被定义为西部中心和珠海副中心。

挽救西部塌陷，成败在此一举。

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毋庸置疑的是，在东部基本饱和之后，珠海的未来，只能在西部。

这也是我们现在非常看好金湾航空新城的原因。因为这里是西部唯一的城市中心。

在很短的时间内，航空新城政务功能的市民艺术中心、检察院、法院、国税局、产业服务中心、公共文化中心接连落地，基本全部建成。

市民艺术中心

在很短时间内，珠海最厉害的商业华发商都建成开业、另一大商业综合体宝龙城将在2022年开业。

还有规划好的地铁1号线在西部的落地，也是航空新城。

在金湾，一座现代化的新城，正在快速成型。

毋庸置疑的是，这里是拉近珠海东西部城市差距的主要版块，也是带动西部城区建设的主要动力。

华发商务区

金湾，正在成为珠海红利的最大受益者。

我们看好金湾，是因为 从投资的角度来说，金湾有几个确定性的红利。

第一个是政策红利。

不管是珠海第二次创业，还是粤港澳大湾区产业支持，以及粤西崛起，只能是金湾。

珠海到2035年，要达到500万人，2050年，珠海要达到800万人。而2021年的今天，珠海才只有240万人。

这新增加的260万人，最多的分布和新增，也是金湾。

城市化、产业转移、人口导入，这正是金湾三重叠加的政策红利。

第二个是规划红利。

航空新城作为金湾的起步区，也是西部的城市中心。如今政务配套基本全部落地，商务商业、学校配套在未来的几年内也将全部落地。

所以，航空新城正处在规划红利兑现之前的上升期。等到全部都兑现之后，规划红利也就没有。

我们看任何一个城市，都不能再相信纸上谈兵的规划，一定要看已经落地，但还有几年才能交付的规划，因为这才会有足够的预期红利。

第三个是市场红利。

在三道红线和各种调控政策的高压之下，快周转已经成为开发商实现自救的唯一方式。

所以，眼下，正有很多民企选择让利低价快速回笼资金的关键时刻。

航空新城的一些楼盘已经从28000的价格回调了三四千，这就是宏观政策影响下的市场微观红利。

多重因素叠加，这就是眼下最好的投资窗口期。

而在下半年，这样的机会将有很多，紧盯开发商的资金回流和让利，米宅也会一直寻找。

在横琴合作区公布后，我们做了第N次的珠海考察，重新梳理了珠海的逻辑之后，发现了很优秀的入手机会。