(来源|凤凰网风财讯 作者| 陈婷婷)

2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，《纲要》提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。

在此背景下，城市更新的热度进一步上升。

“城市更新，在每个城市都越来越受重视，尤其在一二线城市，旧城改造走在全国前列，无论在经济规模还是财政支持上，对空间更新都具备一定条件和实力。三四线城市也紧随其后，但也存在资金短缺、政策流程缺失等问题，亟需更多创新手段和标准化的引领。”清控人居控股集团文化产业发展中心主任、清控文创（北京）文化产业发展有限公司总经理朱良智在接受凤凰网房产专访时说道。

那么，城市更新将如何突破瓶颈，为城市注入更多新鲜活力，这也成为政府、企业和社会面临的共同问题。

朱良智表示，“过去的城市更新，普遍理解的可能就是破旧立新，翻了重建，而现在的城市更新更倾向于功能化的拓展延伸，我们就叫有机更新。它是自然生长出来的，它所有的配套和服务是以人为核心的自然生长，是以人为核心的需求和系统化配套。”

打造城市IP，“有机更新”模式升级

截至目前，北京、上海、广州、天津等地都加快了城市存量资源的更新改造，而城市更新也进入了全新的升级版本。

在北京石景山，昔日的首钢产业园，曾是炼铁高炉和烟囱林立的老厂区，如今，生产车间变身奥运场馆，原料车间飘出咖啡香味，能坐小火车穿梭，能深入体验工业文化，改造后的首钢石景山工业文化景区成为3A级旅游景区。

在上海松江，曾经的超人电器厂，厂房聚集，环境脏乱，改造后，老厂房的外观、内部结构、内饰、灯光照明等被赋予全新的功能和艺术氛围，老旧工业厂房变成了集“文化、艺术、创意、科技”为一体的品牌创意园区。

朱良智曾参与过以上两个重点案例的改造，他表示，在实际操作过程中，每个城市或是每个项目都有它的IP，都是不一样的。

朱良智认为，城市有机更新很重要的一个要素是对“城市IP”的打造。“如果单一从文化产业本身来说，我们一般会对地方的文化产业做一次梳理和挖掘，然后充分把这个地方的文化特色和文化资源，重新梳理成整体的文化品牌，换句话说，是把中国文化品牌服务于这个空间或者服务于这个产业。”

以北京首钢产业园为例，要结合北京“去工业化”的城市特点，对城市文化精神、文化资源和文化要素进行提炼，形成城市文化品牌和城市IP，然后通过它的品牌和IP覆盖整个城市的全产业链，以及覆盖城市发展的形象过程，这是城市更新的重要要素。

而在上海松江，则是把原有的建筑改建，形成一种老旧工厂和创意空间相结合的有机工程。

同时充分利用经济和社会资源，引入更多企业和文创产业，包括科技资本，提供城市职业服务、人才孵化等，通过文化驱动园区更新升级。

那么，助推城市更新的引擎在哪里呢？在朱良智看来，“过去近三十年房地产城市化建设进程比较迅速，城市化建设已经到了一个峰值，下一步将会以产业地产驱动城市化发展，这是城市更新的一个主要动力。”

他说，企业一般称之为市场端，政府是政策端，城市更新则是这两端相互驱动的一个过程。

“我们把这个问题分成三个维度八个要素，第一是以科技产业和人才调动为主，第二是促进文化科技合作，第三是共同生长。在这些要素的维护当中，它是一个系统的体系，相互协同、相互驱动、相互发展。”

机遇与难点并存，科技赋能是未来趋势

据国家统计局数据显示，到2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%，城市化发展已经进入存量更新为主的全新阶段。

8月30日，住房和城乡建设部公布了今年前7个月城镇老旧小区新开工改造情况，2021年1—7月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.22万个，占年度目标任务的78.2%。较6月末增加了10.7个百分点。

朱良智表示，目前我国对土地审批开始限制，整个增量市场在萎缩，城市化进程开始放缓，下一步就是让城市化建设整体高质量发展，大力推进老旧小区改造，城市更新将会是下一个经济增长点。

从目前来看，城市更新无疑市场广阔。诚然，难点和问题也显而易见。

朱良智认为，城市更新是一个系统工程。“大家普遍认为城市更新就是一个经验行为，就是觉得园区环境改善了，园区信息化提升了，事实上，它还需要系统性、综合性的思考。围绕这个系统，它应该是一个由系统流程来管理的全周期过程。”

日前，住房和城乡建设部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中指出，严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。坚持应留尽留，全力保留城市记忆。比如保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。

朱良智表示，这就需要政府引导、市场运作的可持续模式。过去是单一开发，而现在，企业、社会资本都需要提前做准备。

他说，站在以人为核心的城市有机更新的背景下，城市更新不同于大拆大建，不是一个简单的环境生态，而是一个产业生态或是人生活的一个感情生态。

比如在老旧小区改造中，围绕成人、老人和孩子的24小时和全年的生活周期，构建整套服务和配置服务领域的图表，再结合我们建立空间的成长资源和政府给予的公共服务能力，给出了一整套解决方案。

从文化角度来看，城市更新更是衔接传统与创新的纽带。“我们应该提取传统文化的精华部分，或者说是提取这个城市的文化精神，然后形成一种新文化现象。这就构成了现在的城市文化特质，传承和创新就是对城市做文化服务。”

随着全面进入数字化时代，科技创新在城市更新中扮演的角色越来越重要。“我们也提出了文化科技融合，驱动城市更新。这个叫文化赋能、科技助力。” 朱良智说。

朱良智称，未来三五年，城市更新预计会有某一个单点突破，然后形成体系化模型，这在未来必定是一个选择方向。

“面对整个社会体制的需求，城市更新大势所趋。下一步将考验城市更新后续的经营模式，满足人的需求，配合精神文化建设。”

人物简介：

朱良智，北京交通大学工商管理硕士，西城区政协委员，清控人居控股集团文化产业发展中心主任，清控文创（北京）文化产业发展有限公司总经理。