9 月 17 日，广州开发区城市更新局发布《广州市黄埔区南湾旧村改造项目（黄埔区 AP0906、AP0907、AP0909 规划管理单元）控制性详细规划调整征询意见公示》文件。

根据公示文件显示，原先预计用于居住、工业等用途性质的地块将被调整为居住、商业商务用地及公共服务设施用地。

同时，该规划另一大变化是，总建筑面积由之前的 56.44 万 /㎡增加至 155.63 万 /㎡，足足扩张了 3 倍。居住容积率也由 1.5 调整至 4.9-5.3，和此前相比，居住密度大大增加。

地块性质大幅调整，工业用地减少

作为黄埔的旧改大户，南湾村是广州著名的古村，有着 " 小周庄 " 的美誉，至今已有 600 多年历史。村中遍布历史遗迹，如麦氏宗祠、文昌宝塔、护龙古庙、秋枫古堤等等。

该村位于黄埔区东南部，南临港前路，北至黄埔东路，东临夏园村，西至隔墙南路，改造面积约 57.48 公顷。

总体上，南村湾这次地块调整幅度很大，其中原本地块北边的 EX（M1）、E62（M1）工业地块半部分被更改为商业兼商务设施用地，而 AP0906 中的 M2 工业用地则被调整成了村生活用地、二类居住用地以及中小学用地。

值得注意的是，调整后的 AP0906 地块保留了不少文物古迹用地。在居住用地方面，此前的村生活用地（二类居住用地）也被直接调整为了居住用地，居住地块的面积也被大大增加。

配套实施方面，南湾村旧改调整之后将兴建 1 所 48 班完全中学和 1 所 60 班小学，医疗配套则有 1 座养老院和 1 处医疗卫生设施。

升龙 54 亿操刀项目，资金承压能否如愿？

根据之前的更新改造方案，南湾村项目要被打造成古今交融的多功能新型社区，这应该也是本次规划减少工业用地，保留建筑古迹的重要原因。

除此之外，南湾村在产业上，预计依托便捷的物流，先进的制造业优势，发展电子商务、创意办公、产品展示等生产配套服务。而此次调整，不知该计划是否会受到影响。

目前，操刀南湾村旧改的开发商是近年来在广州狂揽旧改项目的升龙集团。

据悉，升龙介入南湾村的旧改时间比较早。在 2019 年 1 月，广州鑫龙置业有限公司到就曾到南湾村宣传旧改政策；2020 年 1 月份，又赞助南湾村举行迎春文艺汇演，大摆千人宴。

升龙集团 1 年多的谋篇布局，也为其顺利拿下南湾村打下了基础。去年 5 月 7 日，广州公共资源交易中心发布 " 广州市黄埔区穗东街南湾社区旧村改造项目资格审查结果公示 "，根据结果显示，只有升龙一家房企递交了招标竞选文件，最终升龙资格审查，提前锁定南湾村旧改项目。

在当年的 5 月 15 日，经过表决之后，升龙正式 " 牵手 " 南湾村，成为南湾村旧改项目的操盘房企，项目拆迁安置投资总额约人民币 54 亿元。

需要指出的是，作为过江龙，升龙入粤几年来，虽然连续拿下了 9 个旧改项目，投资近千亿，但时至今日，升龙在广州还未有一个新盘入市。在颗粒无收的情况下，升龙的现金承压能力可想而知。

在近期，就有传言表示，升龙受限于资金压力，已经被迫退出夏园旧改。

至于南湾村旧改是否会陷入如夏园项目一样的困境，目前还有待观察。