风云变幻的楼市，让人措手不及。

本来一群人一起爬着高高的雪坡，结果当你埋头前进再猛然抬头，却发现：

壁立千仞，悬崖峭壁上，竟仅剩寥寥无几的人，往下一看，高处不胜寒。

这么说略微难懂，大白话总结就是：这1-2年选错城市和房子上车的一批人，要在悬崖上站上一会了。

高位站岗，这是股市和楼市里最害怕的词语，今年通通都遇上了。

01

现在越来越强烈的信号，有些城市不能涨已经是短期任务了，如果你刚好在今年入手，建议你做好1-2年的持有预期。

这一批城市是：深圳、东莞、广州、成都、宁波、合肥、无锡、杭州、西安、金华、衢州。

逻辑很简单：调控够猛，决心很明确。

其他没提的城市，还要看后续有没有调控，能有多猛。

深圳的二手房指导价是今年调控2.0版本的代表之作，之后复制到了几个城市。

深圳作为“炒房示范区”，去年那一拨涨幅真的太猛了，现在在绝对意志力之下必然是要回调的。

只是深圳现在太尴尬了，本来今天是有22块地块要集中土拍的，而且还有几块地是颠覆性的改革，要求只租不售的租赁型用地，之前深圳信誓旦旦表示要大量增加居住用地，甚至商业用地都要改成居住用地。

当时表态度非常坚决，结果前几天突然中止了，虽然官方未给出原因，但民间猜测纷纷。

说是和太少房企参与，面上不好看，只好先喊停，还有一种说法是具体规则还想再变化，所以先等等。

在我看来，这两种都有可能，各占50%吧。

今年房企是真不好过，去年底搞个三道红线，当头一棒还没回过神来，今年又规定卖地金额不能超过年度销售额的40%。

银行呢又设置两道红线，不允许过度放贷给房贷，那房企怎么搞，没钱谁敢拿地？

尤其深圳有几块地还明确要求拿来搞租赁住房的，利润空间一再被压，哪怕是居住用地，在销售端又设置了最高售价，加上深圳市场行情的冰冻，开发商自身压力也大，都不敢贸然拿地。

这次搞大规模集中土拍本意是好的，毕竟控制房价最好的做法就是增加供应。

可房企要赚钱啊，赚不到钱谁敢拿地，之前杭州有一块地被拍下，后面直接退掉了，哪怕赔违约金都要退，你也就理解房企有多不好过了。

有人说，政府可以公益卖地啊，告诉你不太可能，哪怕深圳的土地财政依赖度非常低，政府的财政也无法支撑深圳公益卖地。

前两天，机构公布了31省份上半年财政收支“成绩单”，只有上海出现了“财政盈余”，哪怕地便宜卖，甚至贴钱建公益住房，也得有财政兜底，现在深圳都做不到这点。

暂停土地出让，估计也是调整规则去了。

7月份深圳二手房成交继续冰冻，按照今年这行情，是一定要逼得房价回调了。

去年和今年买入深圳的，自住的放宽心，投资的耐心点吧，深圳起码得经过2年调整了。

东莞和深圳差不多的情况，是个跟涨跟跌的城市，近期买入的，也站上1-2年了。

成都、宁波、西安是跟进深圳二手房指导价的城市，在6月份的回调也是很明显的。

根据中国房价行情网的数据显示，成都环比下跌4.75%，宁波下跌4.2%，西安下跌7.19%，合肥下跌5.73%，回调很猛。

有深圳的前车之鉴，这几个城市的回调仅仅才是开始。

杭州之前虚火已经很旺，全国的网红城市，也是网红“炒房”之城，土地财经依赖度全国最高，可之前的调控一直是小打小闹，结果前段时间终于不敢糊弄了，才下了猛招。

非杭州户籍要求连续48个月社保，落户不满5年要求24个月社保，也是砍掉了起码70%房票，一觉醒来再没有参与杭州摇号打新的游戏了，杭州楼市一定会急速降温。

现在对杭州最好的态度就是坐等回调，尤其是二手房，一定要降降虚火，别着急追高，等政策3-6月反应再看。

这个时候你如果还有杭州的名额，恭喜你，终于到了一个对刚需公平一定的赛道了，全力以赴打新倒挂盘吧。

预计杭州短期不会再有补丁，这个已经够猛，除非依然难降温，才会有二手房指导价出台。

宁波、无锡是跟进了深圳二手房指导价的强三线城市，也是因为火比较旺盛，不过尴尬的是无锡说是有指导价比市场价还高的情况，这就有点扯了。

无锡出台调控后，土拍立马降温，和我们5月份看的时候，市场已经有明显回调倾向，也是建议观望。

至于衢州和金华，是上一轮涨幅非常猛的三四线城市，对这2个城市下刀是对部分火热的三四线城市的警醒，包括绍兴，之前也出过调控了。

这次衢州1个月内出台2次调控，加严限购，市区范围内有1套及以上的家庭就不给买，这点挺狠，打击的是改善性需求了，并且扩大了限售范围，在衢州市区范围内购买144平方米及以上的新建商品住房，5年内不允许转让。

并且在增值税免征年限也由2年调整为5年，金华此前的调控手段也是实行3年限售，短期的市场流动性会立马减弱。

衢州、金华和一二线城市有强劲的人口流入不同，虽然经济实力也不弱，但房价基本能追平一些热线城市，但人口吸引力上不如二线城市，政策关注度上也不够高，调控一旦打死，泡沫危机很大。

如果非得说我们国家有房价泡沫，一旦破裂，这批房价已经走到2-3万，甚至更高的三四线城市是最危险的。

浙江很多地级市的房价很高，有人说是民富程度，有人说是土地供应少。

但这些不会是未来持续上涨的动力，一旦调控挤压，到底谁在裸泳，时间会更诚实。

城市选对了，但时机没选对，只能高位站上一段时间，但不幸中万幸是迟早会有解套的时候。

但如果选错产品，可能会血亏。

比如这次调控下最受冲击的名校学区老破大（小）。

先不说部分城市对老房子停贷的消息，就学区房调整的威力就够吃一壶了。

虽然大家觉得大学区、多校划片、教师轮岗这些政策威力不够强，只要有概率能读到名校，家长就会去赌，学区房大跌的可能性就不大。

但我也提醒大家，所谓名校学区房其实就是政策的产物，只要是政策，就会有调整的风险，过去学区房确实穿越牛熊，稳赚不赔，但如果政策转向，很有可能血本无归。

近期深圳百花的老破大比去年拍卖降了400多万，就足够说明问题了，老破大比老破小还尴尬，毕竟面积大总价高，但又因为楼龄太老居住舒适度不高，如果学区真的地震，老破大的降价幅度会比老破小更大。

今年的种种，我觉得和以往都不一样了，别小觑政策的威力，我们虽然不可能打死房地产，但用强势政策强制房价回调，还是做得到的。

很多人问怎么办？

我的建议是放宽心态，降低预期。

不要想着像过去一样动辄一年涨幅30%以上，也不要把所有的宝都压在学区房上，赌对了收益率是很高，但赌错了就是亏，最稳妥的打法还是持有一些次新房，或者去打优质地段的新房。