9月20日，江宁正方新城纯新地铁盘上宸云际售楼处公开！同时公开的还有其建面约89㎡户型的样板间。

看点：

1、地铁盘，据S1号线正方中路站直线距离约300米；

2、不带包，项目预计售价为毛坯限价24100元/㎡ 2000元/㎡装修标准，即全装修限价26100元/㎡；

3、项目最快10月首开！首开南侧接近地铁站的两栋楼270套房源，户型含89平和101平两种；

4、目前仅有建面约89㎡户型样板间供参观，预计10月将公开101㎡户型样板间。

话不多说，现场照片来了：

售楼处整体装修简约大气又不失细节上的美观，内部空间感也比较好，整体明亮宽敞。

进售楼处左转可以看到项目的沙盘，后面是洽谈区，中间有吧台供应饮料零食等。项目的样板间位于二楼。

项目目前仅有建面约89㎡的精装修样板间，三室两厅一卫。

户型图：

上宸云际是全系双阳台设计，这点是该项目的一个亮点。此外项目还在多处设计了飘窗，比如建面约89㎡户型的卫生间也带飘窗。

置业顾问表示：“（这个飘窗）不计入产权面积。”言下之意就是赠送。

餐厅、客厅连通南向双开间阳台，室内的采光和空间感更明显，也符合日常活动的动线。

厨房为L型设计，预留了冰箱的位置，站在里面不显局促，后期使用效果应该不错。下面的图就是带飘窗的公用卫生间呈现出来的效果 ↓ ↓ ↓。

主卧朝南带飘窗，飘窗的高度做得比较矮，在实际应用场景中充当凳子、或作他用都比较方便。

次卧朝南，其阳台与客厅的阳台做了连通，双开间阳台的实用性更强 。

北向书房的面积供日常使用已经足够，同样带飘窗，空间层次感和可应用面积都得到了进一步提升。

项目精装修交付，三大件齐全，另附项目的装修交付标准（建面约89㎡户型） ↓ ↓ ↓ 。

上宸云际拟建25-27层共9栋高层住宅及相关配套，共计1174户，包含建面约89、101、121㎡三个户型。项目由旭辉、新城、天安三家房企联合开发，新城操盘。

项目预计10月中下旬首开南侧靠近地铁站的4#、10#共计270套房源，包含户型建面约89、101平米两种。其中10#为两梯四户，4#为三梯六户。

项目亮点：全系双阳台设计，建面约101㎡户型双卫配置，建面约121户型四开间朝南。

// 建面约101㎡，三室两厅两卫

// 建面约121㎡，四室两厅两卫

再看小区内部，项目规划有夜光跑道，单元入户门的设计也显得简约大气。

△夜光跑道效果图

△项目效果图

△ ▲ △ ▲ △

项目距离地铁S1号线正方中路站直线距离约300米。教育上，项目地块西北角为幼儿园，项目东北角有一块规划教育用地，板块内还有吉山软件园幼儿园、拉小江宁分校。

△项目区位图

商业上，项目周边将建设起一条商业街，项目内部也有规划商业。

产业上，江苏软件园是首批国家级软件园区、中国最大规模软件产业园之一。依托东南大学建设的紫金山实验室由江苏省出资百亿打造，未来可对标雨花软件谷。

总体而言，正方新城发展潜力和产业驱动的板块前景都比较被看好，再加上路网发达、地铁通畅、区域楼盘价格和门槛较低等因素，是近年来正方新城受到越来越多买房人青睐的重要原因。

今年2月24日，上宸云际前身正方新城G03地块经57秒报价26轮触顶摇号，最终由旭辉竞得，成交总价为15.3亿元，成交楼面价13200元/㎡，毛坯限价24100元/㎡。

项目西侧是龙光G44地块，其毛坯限价为24200元/㎡，比上宸云际略高100元/㎡。据已出炉的规划来看，龙光G44地块内规划了25-27层共9栋高层住宅及相关配套设施。容积率≤2.5，建筑高度≤80米，绿地率≥30%。

▲龙光G44地块项目效果图

上宸云际的置业顾问介绍道，龙光G44地块的项目定位与上宸云际应该是差不多的。不过龙光的地块中机器才进场不久，预计上市等整体节奏都要稍慢一些。

正方新城前有银城蓝溪郡、绿地理想城等，后有荣盛隽峰雅苑、联发云启、山语春风等，区域房价基本保持为2万多一点的水平。

对于刚需置业者而言，正方新城可供选择的楼盘确实不少，还有如银城蓝溪郡的二手房可供选择。

目前银城蓝溪郡的二手房成交单价基本维持在2万元/㎡出头一点，小区二手房挂牌均价也仅为21733元/㎡。

▲来源：链家网

在这样的价格下，倒挂是没有的，上宸云际预计售价26100元/㎡并没有价格上的优势，这也一定程度上将对新房的去化造成压力。

但还是有两个方面要注意，一是区域本身的二手房市场不是特别完备，缺少更多的二手房小区入市和更多的案例做比较，所以二手房价格的参考价值要小小地打个折扣。

二是本次公开的上宸云际和龙光G44地块比较突出优势就是近地铁，尤其是对于刚需置业者而言，公共交通的便利性将很大程度上影响买房的决策，这个利好无疑将成为这两个楼盘的“破局”法宝。

上宸云际全装修限价26100元/㎡，不带升级装修包，然后即使如此，这个价格依然是区域楼盘价格的一次突破。而此后的龙光G44地块毛坯限价比上宸云际还要贵上100元/㎡。

总而言之，无论是从正方新城的土拍价格趋势还是南京第一批、第二批集中供地的限价来看，总体上都呈现了上涨趋势。

无论是比较价格还是看板块优势、项目优势、犹豫买新房还是买二手房，对于买房人来说，观望，或许不如尽早决策。