对话|刘爱明谈城市更新：做时间的朋友

与刘爱明的专访约在中城新产业总部深圳华侨城创意文化园。

走进办公区，首层是通亮的展厅，布局，成果，相关赋能及技术，一一在此展示。

一张全国布局地图尤为显眼。目前合计签约运营产业面积超过300万平方米，在运营产业项目29个，运营产业建筑面积180万平方米，涉及智能制造、生物医学工程、物联网、航空航天新一代信息技术和新材料等六大产业方向。这是中城新产业自2015年成立以来的成果所在。

刘爱明表示，目前中城新产业深圳业务布局占比60%，深圳之外占比40%。今年将在长三角增加更多业务。

“今年华润置地与中城新产业合作成立润城新产业，中城新产业的业务将加速全国化。”

扎根深圳，全国铺开，中城产业的发展步伐不断提速。在刘爱明看来，中城新产业的发展速度，核心驱动力在于服务体系。“只要服务体系建立好，那中城新产业走出去的速度就会更快。”

服务体系建立在空间运营基础之上，产业园遇上城市更新将产生哪些新变化？产业园与城市更新的共性思考有哪些？曾经万科、中海背景出身，创业深耕产业地产的刘爱明，从产业角度，给出了新思考。

城市更新的核心在于运营

谈及未来城市更新业务规划时，刘爱明首先强调，“中城新产业做的事是城市更新不可或缺的一部分。”

资料显示，中城新产业以“聚焦产业生态，成为高端产业运营服务商”为目标，以“践行产业升级，服务中国制造业企业转型”为使命，以时代趋势与客户痛点需求为基础，专注企业转型升级，为企业提供专业的产业服务，集聚产业资源，提升空间增值。

刘爱明进一步阐释，城市更新不是大拆大建，城市更新当中非常重要的一部分是在原有的建筑空间赋予新内容。“运营实际上是城市更新的核心。”

刘爱明强调，中城新产业定位是经营产业空间。例如，中城新产业在深圳坪山有一个产业园，原来是一个纺织厂，现在纺织厂在深圳产值很低，变成医疗器械园后，可能产生十倍产值。

“实际上空间没变。里面的内容变了。原来做纺织，现在做医疗器械，要运营一个医疗器械的园区。

运营是城市更新的核心，对于企业而言，运营能力则显得尤为关键。

刘爱明强调，产业地产和商业地产一样，商场的选址、设计及盖楼都很重要，但是最重要的还是商场的运营。商场开业的第一天都是很火，但是商场运营像跑马拉松一样,跑到最后才见分晓。

“因此，商场的价值主要取决于商场的运营能力，而运营的本质是服务。中城新产业将服务分为两类，一类为企业服务，另一类为产业服务。”

与城市的“化学反应”

运营的本质即为服务，同时也在中城新产业的日常运营中不断实施。

中城新产业在主题园区内围绕员工的生活提供公共服务，如食堂就是一种公共服务。更关键的是产业服务，在主题园区内围绕企业发展提供技术、资金、人才、市场等服务。

以中城新产业智能硬件加速器为例。首先把智能制造的产业链研究清楚，然后将它的生态可视化，产品化，再围绕这些生态去做一些服务。

换句话说，中城新产业取得如今成绩与其专业服务力密不可分。不过，在刘爱明亦强调，中城新产业的业务发展亦得益于深圳的城市发展。

“中城新产业2015年开始创业，到现在的业务发展是得益于深圳，没有这个城市，可能中城新产业业务也许在别的城市不一定能做得起来。”

刘爱明表示，深圳是一个产业聚集度非常高、非常市场化的城市，对于中城新产业建立一套服务体系非常有帮助。“中城新产业业务和深圳这座城市是紧密相关的，我们的一些服务体系，首先得益于深圳为主的企业，其次才是外地企业，然后从深圳往全国去布局。”

从产业的角度观察深圳，刘爱明表示，农民房及一些农民盖的厂房，在深圳产业构成中扮演着重要角色。

深圳产业不是以高端技术为主，但是深圳的产业特点是产业链非常齐全，深圳城市发展亦得益于产业链非常齐全，而不是高端技术。

“为什么上海造不出手机，广东能造出手机，不是因为上海没有造手机的最高端技术，关键问题是产业链不全。手机里面有很多高端技术，也有很多没有什么技术含量的配件，但在广东，半个小时车程，就能把手机所有的零件买齐，在上海就买不到。

相对来说，深圳手机零件供应商技术含量不高，利润不高，他们能在深圳得以生存原因之一在于深圳有大量的农民房，可以让租金维持在比较低的水平。

谈及城市更新中平衡保留城市文化的话题，刘爱明强调，需要尊重历史，并且与时俱进，不断进行创新升级。