珠水，传承广州的城市文脉，孕育了城市新机，珠江航道黄金水岸串起主城区的稀缺滨水、历史文脉和商业资源。过去，前航道与中轴交汇，新中轴繁盛应运而生。而今，后航道延续前航道发展的重任，也颇有再造活力风口之势，辐射片区的一举一动都备受关注。

后航道沿岸，荔湾广船板块和早前的海珠创新湾片区隔岸相望，从体量来看，后者更庞大和复杂，但它们有着相似的滨水生态、成熟老城烟火气以及有待更新的城市面貌，时而被放在同一聚光灯下做比较。“金九银十”前，两片区已相继推新项目入市，看似接近“基因”，选哪里更为适合？

关注内外部因素，聚焦居住价值和成长性，我们且从区域价值、基础条件、城更机遇和板块项目特点来剖析，看看能不能找到你心目中的优选。

区域价值：广州西部客厅VS中轴南岸创新区 后者区位认知更优

荔湾广船和原海珠创新湾，一个定位广州西部客厅，一个是中轴南线创新区，都同时兼具滨水资源和区位优势，但在板块发展定位和区位认知上有着各自的差异。

经过长久的蓄力，广船也算开始进入加速时代。2020年初，经过多家房企数十轮“激战”，广船一期终被中信泰富和中船联合体以折合楼面价3.7万元/㎡收入囊中。

广船板块位于老荔湾南边芳村片区，北邻白鹅潭沿江总部经济带南延区域，定位“西部湾区文化艺术客厅，珠西生产性服务业聚集区”，主导功能为海洋船舶产业集聚区和珠江西岸创新生态城区，是广州西部经济引擎的一环，板块规划打造珠江西岸500亿海洋科创大平台，超百万方滨江综合体。

广船片区规划效果图

海珠创新湾概念早在2018年开始备受关注，海珠“一区一谷一湾”产业规划将创新湾定位为广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈，覆盖太古仓、广纸、石溪、沥滘等重要滨水片段，规划建设集文创、旅游、人工智能、总部创新办公等产业。

来源：《海珠区产业发展规划（2018—2035年）》

只是，今年7月，海珠“十四五”规划扩容产业空间结构，规划升级为“一区一谷一圈”，原本的海珠创新湾以广纸、石溪为界，把日渐成熟的太古仓、广纸片区纳入“海珠新活力文旅商融合圈”，具有发展后劲的石溪、沥滘片区纳入“琶洲人工智能与数字经济试验区”范畴。

“十四五”不见创新湾，换个角度来看，或也是多元赋能西部和南沿岸新动力的体现。中大国际创新生态谷兼具科技交流、创新创业和特色生态的功能定位，这让更具爆发潜力的石溪、沥滘片区得以融合自身条件和区位条件，继续开新局。

对比两板块的区位，荔湾白鹅潭与珠江新城、琶洲、国际金融城构成广州经济发展四大引擎，荔湾将继续发挥白鹅潭沿江经济带辐射作用，肩负起西部崛起，联动广船推动城更焕新，同时发挥广佛同城桥头堡作用，推进粤港澳广佛经济圈联动。

海珠则是做强人工智能与数字经济、城市更新“双引擎”。广州重点发展的“一区三城”（人工智能与数字经济试验区、中新科学城、广州科学城、南沙科学城）建设，琶洲一直是重要角色，创新湾片区背靠琶洲，又融合创新生态谷的资源，发展潜力并不小，未来成长性也逐渐雏形。

图源：网络

从区域的谋篇布局看来，海珠作为中轴南延线的活力引擎，有着更为高的规划和区位优势，被重视程度更胜一筹。提到芳村大家可能会想到花鸟虫鱼、茶叶市场，海珠则是湿地公园、创意园、旧改等，从区位认知来看，荔湾芳村片区不及海珠南岸片区，在老广眼中，接近的条件和价格，后者更具情感认同的底蕴。

网上有网友是这样看的，“互联网去琶洲，金融去鱼珠，大企业去珠江新城，中企业更偏向越秀白云、花都空港，珠西毫无优势，而且近10（年）讲广深，广东西部都无汤水，荔湾就算啦。”

基础硬件：老城活力 城更新机 谁更具居住价值和成长性？

1）创新湾：科创和稀缺生态 未来看连片旧改

回到创新湾的概念看片区，海珠创新湾板块有着中心老城区的烟火气，生活、交通、教育和医疗配套醇熟，拥中心区20.5公里滨水，得南向望江稀缺资源，中心城区很难再有这样的先天条件。

摊开地图可以看到，创新湾区域的网路密度高，公路干线四通八达，6条过江大桥，半小时内通达广州各大核心商圈。旧改驱动城市快捷路二期、环岛路、地铁10号线、11号线、广佛线三期的实施，未来海珠湾隧道也将加大交通便利度。

成熟的公共配套和产业空间实现产城融合，在市中心能够享受到海珠国家湿地公园、海珠湖公园等生态已是惊喜，这里还有海珠创意园、广州之窗、O2PARK创客公园等产业空间。享广医二院、南方医科大学珠江医院、中大孙逸仙纪念医院南院区等医疗配套，在原本成熟的商圈上，还有佳兆业中心、广百海港城两大综合体释放活力，可谓宜居宜业。

然而，该片区还属于发展期，也有着老城自身的诟病，去过创新湾如沥滘和石溪村的人，对那里城市和村居之间的落差想必印象深刻。一边是高楼叠起，一边是被连片的旧厂房、仓储、旧村居包围，城市界面差，亟待更新。

创新湾周边工厂

作为广州旧改的热土，海珠区有约三分之一面积土地被纳入改造范围，经过多年的蓄力，创新湾板块旧改开始提升日程，沥滘和石溪村被纳入三年旧改计划项目中，未来打造成广州新城市中轴线南段滨水生态、科技创新集聚区。

石溪村一角（右边越秀天荟江湾、中海观澜府在建中）

事实上，抛开创新概念，旧改才是创新湾片区未来发展的真正引擎所在。一直以来，创新湾是房企抢滩的“璞玉”，吸引中海、越秀、时代中国以及佳兆业、红八方、新世界中国等企业来盘活土地价值，开发商和市民都在苦等旧改释放新活力。长路漫漫，但未来可期。

2）广船板块：产城融合 未来在真正兑现规划

广船、广钢和广纸是过去三大旧改明星项目，如今广钢新城发展也有8个年头，广纸也是日渐成熟，唯有广船蓄力已久，终于开始打破沉寂。

广船板块有着约2公里的滨水资源，具备打造临江豪宅基因。在教育、交通和地段都有着一定优势。

教育层面，片区有省实中学、华师附小等资源；交通层面有广佛线、11号线和佛山11号线上盖（鹤洞东站）串联CBD商圈，鹤洞大桥、东沙过江隧道等构成3横2纵网路，构建1小时内湾区都市圈。

广船项目入口

规划里，这里未来要汇集办公、商业、住宅、滨江公园、文化艺术等于一体的城市功能区，集水、陆、轨道交通于一体的TOD枢纽新城，其中滨江公园未来将与广钢中央公园构成超60万㎡的“T”型绿轴。

总体而言，老城区环境加上广钢前期配套的驱动让该片区不乏生活烟火气。然而，规划中的配套和所谓“产城融合”规划能否真正兑现的至关重要，毕竟左边广钢当年的一些重要规划也是苦等多年未见踪影，广钢居民苦规划“落空”久矣。

目前有着十几万人口的广钢还是在配套上跟不上，缺乏大型商业综合体和产业推动力，也面临着交通拥挤的之伤。

广船项目规划图

广州大步“东进南拓”，广州西边多少有点不声不响，聚焦地段区位和存量资源来发力是一种解法，广船能否真正实现产城融合，规划的兑现和产业的引入仍是关注点，而这条道路任重道远。

板块项目：“区位+江景+稀缺”共性

聚焦板块项目，可以看到，“区位+江景+稀缺”组成这两个板块项目的共性，并赋予它们打造改善型住宅的基因，如一线江景房或临江豪宅。在广州，中心城区优质地段的江景房存量少，市场热度高，特别是有条件南向望江的海珠创新湾。

早前，随着江景豪宅时代大家和中海观澜府等项目推出即热销，创新湾板块吸金不少，片区新货紧缺，目前可选的靠江住宅所剩无几，连公寓也存量不多。

靠近区位，不临近江但十分靠近地铁的中海观雲府和中旅天宸府也待开盘。其中，中海观雲府位于海珠区南洲地铁站旁，是中海继观澜府之后的又一力作，推86-164㎡三至四房，产品外立面精致，产品调性定位奢宅，还融入方舟客厅打造产品的人文卖点。

中旅天宸府是中旅地产在广州的首座天字高端之作，项目距地图8号线宝岗大道约200米，临近乐峰广场、太古仓、南方医科大学珠江医院等成熟配套。将首推建面约82-122㎡江城臻景三至四房。

创新湾待开盘项目

除了越秀系的天荟江湾、星汇海珠湾有小面积复式公寓在售，创新湾临江处还有极少量在售的复式江景豪宅越秀·天悦江湾，去年位居海珠区千万级销售套数榜首，今年网签价已上到12万+，8月中旬曾开放位于45楼的256㎡天际板房“雲界”，推出两栋楼王单元。

在产品上，越秀·天悦江湾主打100%江景+100%南向+100%复式，做到每个房间都朝南。配备全屋智能系统，主卧配备智能“魔镜”管家模式。但因为价格之高，产品的去化周期还是相对比较慢。

广船板块，广船一期广州滨江上都（璇湾）今年9月面市。广船一期总建筑规模达到约125万㎡，包括住宅、商业、写字楼和高端酒店。一期“璇湾”总计容积率建筑面积约23万㎡，分璇湾A区、璇湾壹号、璇湾公馆，首发的是璇湾A区1栋、3栋和璇湾壹号B栋。

据悉，一期首推共约381套，涵盖108-251㎡三至五房多个户型，130㎡以上能看江景，无遮挡看江户型约286套，看房需验资100万。

广州滨江上都（璇湾）132㎡样板间

受新房限价限贷政策的影响，广州滨江上都的首推刚好遇上广州楼市市场降温期，此次试水的新货可以说褒贬不一，且后者更甚，主要集中在产品和竞争力上。

不同于当年时代大家纯粹做大户型，广州滨江上都的户型跨度大，108到350㎡都有，客群定位跨度大。此外，其目前推的产品户型鸡肋，比如不看江的130㎡以下的南向三至四房，在空间设计上都显局促，更像是为刚需而设，在细节之处也没有彰显产品优势。

在性价比方面，据房天下数据，广钢新城二手价八月成交均价为57512元/平，广州滨江上都打出接近10万的吹风价，能否靠地段、环境以及规划跑赢市场还是个未知数。

事实上，有先天优势的板块更应该在产品力上下功夫，提升内在的竞争力，随着城市更新的推进，未来广船和海珠湾板块上或还将迎来优质的项目，它们可能不用主打稀缺一线江景或面积之大，而是在产品细节、在生活方式上就能抓住人心。