（来源|凤凰网风财讯 作者|王婷婷）

前言：城市更新的大幕已经缓缓拉起，一场涉及城市界面、区域功能、生活方式、服务革新等多方面的资源配置优化，已经开始启动。

人口、资本、产业在市场无形的指挥棒下暗流涌动，每一次积极尝试，都是对美好人居的探索。

物业服务作为生活方式的书写者、多种资源的结合体，在城市更新的议题中，它时常激发出一些有趣的答案。

中国房地产正处在“土地开发的增量模式”和“城市更新的存量模式”的平衡调整期。值得注意的是，这并非一个“此消彼长”的趋势，其中蕴含的其实是两种机会——增量细化和存量更新。

这不仅是开发商发展的空间、也是物业服务商的未来机会。

在2021年博鳌21世纪房地产论坛上，凤凰网风财讯专访了越秀服务（06626.HK）执行董事兼常务副总裁毛良敏，这对增量和存量两种机会，分享了详细而独特的解读。

（毛良敏在21世纪博鳌论坛接受风财讯专访）

“幸福扬名模式”挖掘存量服务

在“共同富裕”的国家倡导之下，基于社区建设、老旧小区改造，已经释放出令人期待的增长机会。

毛良敏告诉风财讯，城市更新包括拆掉再建和细微改造，物业服务在后者，“存量修整”这个方向大有可为。

越秀服务敏锐捕捉到了这一趋势，依托与广州地铁物业公司和广东地铁集团的合作，在2020年参与旧城的工程改造咨询、物业管理的提升建设，以及资金盘活和运营。

在江苏省无锡市，越秀服务与梁溪区扬名街道合作“全域化服务”，打造的“幸福扬名”模式，是一个典型案例。

据了解，“幸福扬名”模式是立足扬名街道的老旧小区改造、智慧社区建设的物业管理，进行基础物业管理、社区商业运营、智慧社区建设运营…这是一种“多种经营服务、全域化城市服务”的模式，包含了社区安全、低碳环保、市容秩序、环卫保洁等17个场景。

的确，不同于以往单一传统的物业修葺式服务，越秀服务的触点延伸到了“空间提质、基础改造、设施提升、配套提升、社商提升”五个层面，这更像是在探索连接政府、街道、居民提供“一站式解决方案”。

“每一个场景的解决方案，一定都是落到细节的。比如重新规划小区停车位、优化垃圾分类的便捷性、评测是否需要设置公厕、满足居民更加强烈的社交需求、盘活周边的低效商铺产生收益…”

毛良敏告诉风财讯， 这需要“空间活化、服务提质、数智管理、空间运营和产业导入”五大资源能力作为支撑，也需要服务商对应这些资源，具备各项能力，比如工程改造、商业运营、发掘客户需求等等。

无疑，物业服务商的身份，将更加多元。

甚至越秀服务已经开始涉足科技，组建“数字和智能公司”自己建系统、自己研究产品。

据毛良敏介绍，基于智能化施工和改造能力，越秀服务已经对外接了不少项目。

他相信，未来门岗管理、快递、停车场派单等很多管理细项，都是无人化的，智能化和自动化的趋势，因为其管理效果、质量会高于人管。

科技能给未来的物管带来丰富想象，这也是物业服务行业分享“未来社区”红利的一个关键。

不过毛良敏强调，针对“未来社区”物业服务商需要做长远规划，要建立面向未来三年、五年甚至更长的“长效运营能力”，让政府逐步实现退出，由专业机构提供专业管理、居民享受品质服务，形成良性循环。

“TOD服务”造增量壁垒

如果说社区更新的“全域服务”是越秀服务分羹存量市场的工具，TOD则是其深耕增量市场时，可能形成壁垒的武器。

依托越秀地产和广州地铁的先天优势，越秀服务在2021年6月28日登录港交所成为“TOD物业第一股”。

截止今年上半年，越秀服务仅TOD物管业务一项，营收已达到1.17亿元，在管面积增至510万平方米，合约面积612万平方米，抓住TOD物管的细分赛道，获取了显著增长。

不过，越秀服务自我要求很高，公司计划未来2-3年，管理面积要达到1亿平方米。

这意味着，越秀服务的业务规模和营收边界，会快速延伸，尤其是TOD核心业务。

据了解，越秀服务目前的TOD物管，是对越秀地产开发的TOD住宅项目为主的盖上物业进行管理，同时深入到以地铁站点、地铁车辆段为主盖下站点管理。

广州地铁正在对外发展城市开发和运营相关业务，毛良敏称，顺应趋势，越秀服务也在努力拓展服务边界。今年公司已经和成都、长沙、昆明等城市，基于地铁运营进行了沟通，与一些企业初步达成合作意向。

未来越秀服务的TOD，也不仅服务地铁，计划围绕TOD“公共交通站点”的概念，还能为机场、高铁站等服务。

据毛良敏介绍，TOD盖上物业是平均面积在80万平方米的大盘，基于大盘的多种类服务，服务的利润水平也是可观的。无疑，这也是越秀服务“收益延伸”的一个突破口。

在今年上半年，越秀服务TOD业务毛利率27.9%，同比提升了1.9个百分点；净利率17.3%，同比上升5.7个百分点。伴随TOD业务在总营收占比的增加（目前为12%），公司整体利润，或有确定性的增长。

毛良敏告诉风财讯，物业行业前期是非常分散的，大约有24万家企业，这也是行业的特征。未来伴随集中化，物业企业的马太效应越来越强。但这个行业的头部企业和其余企业，比例大约会是5:5，不会出现互联网等行业的寡头现象。

“届时，分层后的物业行业，企业生存之道是，头部大而全、腰部有特色、尾部企业要精细化服务。越秀服务不断做大TOD的差异化壁垒，成为一家有特色的中型物业服务商，是有优势和前景的。”他对越秀服务的未来充满信心。

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