从多年以来的社会热议到2021年写入政府工作报告；从宏观路线规划，到“严控大拆大建”、“提升内涵”等精细化指导，“城市更新”这个词，今年频繁出现在政府各项文件中。被视作“城市更新第一股”的锦和商业自然更受市场关注。

从“拆改留”到“留改拆”

“在我看来，旧改和城市更新是两码事。其实近期住建部发的通知就是把城市更新的理念搞清楚了，并且给了更加精细化的指导。”锦和集团从2007年起涉猎城市更新，郁敏珺谈起政策的调整脉络也是轻车熟路，“原来我们行业内的叫法是‘拆改留’，现在的指导精神是‘留改拆。’大家不要看到‘更新’就觉得全部得是新的，核心是保留，在保留的基础上改。”

的确，8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（下文简称《通知》），从坚持划定底线，防止城市更新变形走样；坚持应留尽留，全力保持城市记忆；坚持量力而行，稳妥推进改造提升三方面提出11条城市更新实践要求。 《通知》明确，要严格控制大规模拆除、新增建筑，严格控制大规模搬迁居民，确保住房租赁市场供需平稳。 在严控大规模拆除方面，《通知》规定除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

与大拆大建相反，《通知》鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。另外，《通知》还提出在城市更新时间中要探索可持续更新模式，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

“赚快钱、容易钱的时代已经过去了，或者说机会越来越少了，而且政府也不鼓励。随着传统房地产开发业务盈利能力日渐式微，很多开发商也看到了‘经营’这块的机会。但看到机会是一回事，能不能‘弯下腰’把服务做好是另一回事。”郁敏珺指出，做好城市更新需要非常强的综合能力，开发、运营、服务等方面缺一不可，而锦和有这样的DNA。

它山之石可以攻玉

2007年，中国房地产开发热度很高，房价也在节节攀升。数据显示，2007年我国房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，增速同比上升8.4个百分点，远高于其他行业的投资增长速度。

而以房地产销售和策划起家的锦和集团，也恰恰在这一年，通过招投标的方式拿下了其第一个城市更新项目——锦和越界创意园。

谈及做城市更新的初衷，郁敏珺表示：“06年的时候我在哈佛进修课程，那个时候外资想进中国。他们有次带我去纽约曼哈顿看项目，那里已经很成熟了，基本没有什么新建项目，多是‘改造’。而当时上海到处是工地，光在建的地铁站就有几百个。当时我就觉得未来成熟的市场应该是这样的，所以回国后一直在找机会，于是在07年拿了越界这个品牌的第一个项目。”

据新民晚报早年的报道，锦和越界创意园的前身是老上海金星彩电厂。自2007年起，按照英国“阿特金斯”总体改造设计方案，在整体保留工业厂房的前提下进行二次开发，将园林艺术融入公共空间，把整个地块改造成集商务、配套商业、创意要素三位一体的新园区。

2009年08月，锦和越界创意园正式启用，是当时上海市区规模的一家创意产业园区。该产业园区除率先入驻的韩国斗山、BYK、日立、招商银行等国际500强企业外，还引进了上海医药临床研究中心、美国美施威尔（上海）有限公司、德国毕可加特纳（上海）公司等国内外知名企业。

值得一提的是，项目正在进行“自我更新”。规划显示，越界3.0锦和尚城作为存量城市更新将打造更为开放的公共空间，营造office park氛围的30万方新社区。

我国城市更新步调不一致发展不均衡 锦和目前专注长三角

从锦和集团的城市更新布局，不难看出，布局城市更新业务14年来，目前该集团的战略中心仍是以上海为核心的长三角地区。

对此，锦和集团董事长郁敏珺坦言，这与我国的城市化进程和当地的经济产业发展情况息息相关。“我们都在讲城市更新，没有乡村更新。只有城市化达到一定的水平，才会催生‘问存量’要‘增量’的需求。存量市场才会需要城市更新。”

基于此，郁敏珺判断，“城市更新的步调，全国不会一致，发展一定是不均衡的”。她表示，这也是锦和专注上海、北京以及长三角的原因。

同时她也提到，过去外资港资企业，凭借先进的商业理念、优秀的运营能力以及相对低成本的资金，在上海做了很多优秀的城市更新案例。现在随着越来越多的国内“玩家”进入到这个领域，加上国家的政策引导，大家会看到“原来运营是真正创造价值的”。

心有猛虎，细嗅蔷薇。对于未来，郁敏珺表示：“锦和集团战略是轻重并举，专注资产管理的，我们立志成为中国的铁狮门。”