(来源|凤凰网风财讯 作者| 陈文莉)
初秋的午后,我们在上海长宁德必易园的禅室中见到了贾波。刚从拉萨返沪,就进入了工作的快节奏,贾波神情中却始终平逸友善,一如这禅室中的高顶与天孔,让酷热的光影瞬间柔和了一些。
这是贾波亲手设计的,从禅室到整个屋顶,贾波在长宁德必易园倾注了很多心血,将这一座10年前还是“上海航天809研究所”老旧厂房的建筑,打造成为长宁核心商圈的独特文创元素。
长宁区安化路492号的这座文创产业园,也见证了大众点评、拉面说等诸多新兴行业头部企业的成长。
贾波告诉凤凰网,像这样的旧改项目,德必集团(300947.SZ)一直在做,也做了不少有价值的作品。
比如,虹口区哈尔滨路的地标“老洋行1913”,曾经的中国第一座冷库,如今摇身一变成为了上海音乐谷的网红打卡地。
然而,如果回顾那段大拆大建的历史,这种在老旧厂房的原貌上进行更新改造,多少有些“非主流”了。
但在当时的贾波看来,未来城市更新保护性的利用,将会是一个主流。
更重要的是,“我们保护一座有历史的建筑,其实是保护了文化,保护了一座城市、一个民族的精神。而且大拆大建的话,实际上对地球资源是一种高碳的、非常不负责任的简单化利用,国家和地球承受不住这种资源的浪费。”
今年城市更新首次被写入政府工作报告,住建部出台了严管大拆大建的意见征集文件,城市更新的万亿市场已经打开。
不过,贾波清醒地认识到,城市更新中仍存在法律法规创新等难点,而这需要企业、政府与社会等多方主体来共同建设。
9月22日,凤凰网风财讯《明日之城》的专访德必集团董事长贾波,探讨在城市更新洪流之中,企业的思考与挑战。
(贾波接受凤凰网风财讯专访)
城市更新需要怀有敬畏心
“我觉得城市更新叫‘以终为始’,你要知道最终达到什么目的。”
贾波认为,城市更新主要有两个目的,一种是从城市的角度,保护好城市的文脉;另一种则是从客户的角度,建筑更新要能够满足客户的需求。
住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》中明确指出,城市更新要以内涵集约、绿色低碳发展为路径,转变原来城市开发建设的方式,坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,严管大拆大建。
对老旧建筑进行保护性利用,这也是贾波从踏入行业便认定了的。“城市更新应该是以保护为先导的利用。而做好保护性更新首先需要的不是能力,而是一种意识,对城市的爱,对历史的敬畏感。”
贾波认为,如果把经济效益放在第一位,把经济增长当作唯一衡量的角度,城市更新是做不好的。眼光要放长远,看到城市更新过程中对于无形资产的有形保护。
“有时候我们保护一座有历史的建筑,其实是保护了文化,保护了一座城市、一个民族的精神。”
贾波透露,德必未来在产业园区的改造目标是碳中和,让园区的能源达到自我平衡。
“低碳是未来园区改造运营的一个方向,也是城市更新的重要方向之一。”
(长宁德必易园)
城市更新是商业机会
“以前有大量的建筑,比如工厂、宾馆等只有二三十年的历史,但经营的不好就给炸了,重新再盖一栋楼。实际上,这是对地球资源一种高碳的、非常不负责任的简单化利用。特别是当时看到一些特色的历史建筑,被简单粗暴地拆除了,我看了很心痛。”
贾波坦言,保护性的城市更新既可以保护城市的历史,同时这也是一个商业机会,是一举两得的好事儿。
中商产业研究院报告显示,中国GDP的四分之一来自于产业园经济。其预计,到2020年底,中国的产业地产公司业务规模将达到4.6万亿元。
但贾波告诉我们,产业园区的规模虽大,市场却极度分散。中国有30-40亿平米的园区经营租赁市场,但没有任何一家的规模超过1%。
“我们希望在10年左右能够达到1%的规模,成为在这个领域全世界最优秀的公司之一。”
自2006年成立以来的十五年间,随着一座座老旧厂房焕新变成文科创产业园,德必也成长为了国内城市更新的龙头企业之一。截至2020年底,德必已经在中国、意大利、美国等海内外国家及地区运营管理了51个文科创产业园,运营管理面积达到约82.56万平方米。
今年2月份,德必成功登陆A股市场,成为了文科创产业园中第一家在创业板上市的企业。
尽管如此,德必想要实现1%的目标,在集中度低的行业中,依旧不是一件容易的事。
因为行业分散,往往意味着企业将面临着更为激烈的竞争,多一家企业少一家企业,对行业而言,影响不大。
贾波认为,目标实现的关键在于,既要能够服务于城市中心战略,同时又能以客户为中心,把产品服务做深做好,这是很重要的。
(老洋行1913)
城市更新需要各界共建
今年初发布的“十四五规划”中明确将“实施城市更新行动”写入未来的五年规划之中,城市更新万亿市场已然敞开。随后,北上广深,以及厦门、南京、杭州、西安、宁波等十余个城市均在城市层面出台了相应的顶层政策体系。
但在贾波看来,城市更新条例在实际落地执行过程中是有一定挑战的:“城市更新不单单是地方政府一个部门的事,它还包括了土地规划部门、建筑规划部门等,其实更新中最大的难度在于法律法规如何创新,这是非常有挑战的一件事。”
尽管很难,贾波仍满怀信心地告诉我们,任何事物发生变化的过程中都充满了艰辛、博弈和争论,但不论多难,只要整个社会一直往前走,只要大家能互相发声,行业发展就慢慢变得越变越明。