凤凰网房产讯 10月6日香港特区政府行政长官林郑月娥2021年施政报告时表示,特区政府将建设香港北部约300平方公里宜居宜业宜游的都会区,额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途,帮助香港更好融入国家发展大局。为更全面分析此政策对香港楼市的影响,凤凰网房产针对香港楼市的房价、土地制度、金融政策做了相关调研。
1997年香港回归祖国,香港的土地所有权归国家所有,使用权延续之前香港的土地批租制度:通过拍卖、招标、协议对外让出,主要是以公开拍卖为主,允许自由转让土地使用权。
在30年间,香港政府累计让出土地779万㎡,住宅用地556万㎡,但是同期香港人口增长近200w。新增住宅用地与新增人口比例低至2.81㎡/人。拍卖这一土地制度更是将本就稀缺的土地推至高价!1986年-2017年间,香港九龙和港岛的住宅均价上涨了20倍之多。
香港的土地问题,一直是香港内部争议最激烈的话题,没有之一。
内地人对香港人的居住面积之狭窄也早有耳闻,但是,大多数人并不能完全理解香港土地问题。
其实香港的土地问题,并不复杂,因为大陆的土地批租制,也就是土地财政,就是向香港学习的。
但奇怪的是,香港政府虽然创造了土地财政模式,但香港的土地开发率却远不如大陆。
可以拿香港与深圳对比一下。
香港人口是747万,而深圳人口是1756万,是香港的2.37倍,但是深圳人住的可比香港人宽敞多了。
如果你再打开香港与深圳地图,你就会发现,香港有大把的土地根本就是空着的。
而打开深圳的地图,你会发现都找不到多少空地了。
据统计,香港的土地开发率只有24.3%,而深圳的土地开发率是50%,而香港成为国际大都市时,深圳还只是一个小渔村,也就是说香港的城市化早于深圳数十年,但目前开发率只有深圳的一半不到。
更让人吊诡的事发生在住宅土地上,住宅只占香港土地的6.9%。
你看香港是世界人均居住面积最靠后的地区之一,但他并不缺地,明明还有大把的地,却无法向香港人提供足够多的住宅用地。
即使抛开现有土地的情况,香港还是一个临海的港口城市 ,即使没有土地,也可以用填海的方式造地。
隔壁的深圳,就已经填海了五十平方公里。
而整个香港,七百万人所有的住宅用地,有多少呢?
根据香港规划署公布的数据显示,目前香港土地面积为1111平方公里,已建设土地面积累计占总面积的24.9%。
其中私人住宅、公营房屋和乡郊居所等住房用地面积分别为26平方公里、17平方公里和35平方公里,占土地面积比例的2.3%、1.5%和3.2%。
也就是说,香港大约7%的面积上居住这745万人口,平均每1%的土地负荷超过100万人。
除去香港农村的房子,香港城区的所有人住的房子面积加起来不过是43平方公里罢了。
那香港人住的有多惨呢?
大部分普通老百姓,人均居住面积仅十平方左右。
三人家庭的人均居住面积是13.3平米;
四人家庭:11.0平米;
五人家庭:10.4平米;
六人家庭:9.0平米。
如果是六人(或以上)家庭的公屋住户,那么人均面积最低,只有7.2平米。
香港普通人大部指望公屋,一般就是三、四十平方罢了。
这个面积的房子,对于不少三四线城市的大陆人来说,那就是一个客厅的面积,怎么可能成为一个家呢?
在香港,每个人的人均郊野面积达到了105平方米,全世界都难再找到一个地方有这么好的自然环境待遇;同时,香港人的人均居住面积之狭,也是全球难觅对手。
这就形成了一个巨大矛盾,明明有大量的地,却偏偏住的这么惨,这到底是为什么?