凤凰网房产讯 10月6日香港特区政府行政长官林郑月娥2021年施政报告时表示，特区政府将建设香港北部约300平方公里宜居宜业宜游的都会区，额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途，帮助香港更好融入国家发展大局。为更全面分析此政策对香港楼市的影响，凤凰网房产针对香港楼市的房价、土地制度、金融政策做了相关调研。

1997年香港回归祖国，香港的土地所有权归国家所有，使用权延续之前香港的土地批租制度：通过拍卖、招标、协议对外让出，主要是以公开拍卖为主，允许自由转让土地使用权。

在30年间，香港政府累计让出土地779万㎡，住宅用地556万㎡，但是同期香港人口增长近200w。新增住宅用地与新增人口比例低至2.81㎡/人。拍卖这一土地制度更是将本就稀缺的土地推至高价！1986年－2017年间，香港九龙和港岛的住宅均价上涨了20倍之多。

香港的土地问题，一直是香港内部争议最激烈的话题，没有之一。

内地人对香港人的居住面积之狭窄也早有耳闻，但是，大多数人并不能完全理解香港土地问题。

其实香港的土地问题，并不复杂，因为大陆的土地批租制，也就是土地财政，就是向香港学习的。

但奇怪的是，香港政府虽然创造了土地财政模式，但香港的土地开发率却远不如大陆。

可以拿香港与深圳对比一下。

香港人口是747万，而深圳人口是1756万，是香港的2.37倍，但是深圳人住的可比香港人宽敞多了。

如果你再打开香港与深圳地图，你就会发现，香港有大把的土地根本就是空着的。

而打开深圳的地图，你会发现都找不到多少空地了。

据统计，香港的土地开发率只有24.3%，而深圳的土地开发率是50%，而香港成为国际大都市时，深圳还只是一个小渔村，也就是说香港的城市化早于深圳数十年，但目前开发率只有深圳的一半不到。

更让人吊诡的事发生在住宅土地上，住宅只占香港土地的6.9%。

你看香港是世界人均居住面积最靠后的地区之一，但他并不缺地，明明还有大把的地，却无法向香港人提供足够多的住宅用地。

即使抛开现有土地的情况，香港还是一个临海的港口城市 ，即使没有土地，也可以用填海的方式造地。

隔壁的深圳，就已经填海了五十平方公里。

而整个香港，七百万人所有的住宅用地，有多少呢？

根据香港规划署公布的数据显示，目前香港土地面积为1111平方公里，已建设土地面积累计占总面积的24.9%。

其中私人住宅、公营房屋和乡郊居所等住房用地面积分别为26平方公里、17平方公里和35平方公里，占土地面积比例的2.3%、1.5%和3.2%。

也就是说，香港大约7%的面积上居住这745万人口，平均每1%的土地负荷超过100万人。

除去香港农村的房子，香港城区的所有人住的房子面积加起来不过是43平方公里罢了。

那香港人住的有多惨呢？

大部分普通老百姓，人均居住面积仅十平方左右。

三人家庭的人均居住面积是13.3平米；

四人家庭：11.0平米；

五人家庭：10.4平米；

六人家庭：9.0平米。

如果是六人（或以上）家庭的公屋住户，那么人均面积最低，只有7.2平米。

香港普通人大部指望公屋，一般就是三、四十平方罢了。

这个面积的房子，对于不少三四线城市的大陆人来说，那就是一个客厅的面积，怎么可能成为一个家呢？

在香港，每个人的人均郊野面积达到了105平方米，全世界都难再找到一个地方有这么好的自然环境待遇；同时，香港人的人均居住面积之狭，也是全球难觅对手。

这就形成了一个巨大矛盾，明明有大量的地，却偏偏住的这么惨，这到底是为什么？