房产大佬王健林曾表示：任何国家的房地产行业都不可能兴旺超过50年。回顾房地产行业的发展历史，我们就会发现这句话的实际含义。

很多国家和地区的房地产行业都出现过“泡沫”，比如1923-1926年美国佛罗里达州出现了房地产泡沫与经济大萧条；1986-1991年日本房地产泡沫，对日本的经济产生很大的负面影响；1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴，泰国、马来西亚、HK等国家和地区均出现了地产“泡沫破裂”；2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机，这也是2008年全球金融危机产生的主要原因。

以上这些都是房地产行业发展史上重要的几次房地产危机，当房地产泡沫破裂之后，基本上都引发了金融危机，这也正印证了人们常说的那句话：十次危机九次地产。

其实房地产行业就是周期性发展的行业，既不会一直兴旺发展下去，同时也不会一直处于衰退的状态，兴旺和衰退往往是交替进行的。

我国的房地产行业到底有没有泡沫？

关于我国的房地产行业到底是否存在泡沫，笔者认为首先我们要了解一下什么是泡沫？按照经济学上的定义，所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。

从经济学上的定义来看，我国的房地产行业存在泡沫是客观事实，主要表现在以下2个方面：

首先投机炒房的现象非常普遍，投机炒房会破坏原本市场的供求关系，同时营造一种楼市火热的氛围，这会让房价逐渐背离原本的价值。

然后就是商品的供求失衡，目前我国已经出现了明显的住房过剩现象，一方面是住房拥有率以及人均住房面积达到很高的水平，另一方面住房空置率严重偏高，并且楼市的库存量也居于高位。

另外我国很多城市房价偏高、房价收入比偏高、房地产总市值过高等现象也都反映出了这一事实。

至今还有一些专家表示，目前我国的房地产市场没有泡沫，认为现在的高房价并不是因为泡沫，而是房子的实际价值。比较有代表性的就是经济学家黄有光在两年前发表的观点：中国楼市并没有大量泡沫，住房空置率不高。如果房价真的存在大量泡沫，那么房价的持续上涨就会导致泡沫破裂。

在笔者看来，房地产市场存在泡沫并不可怕，可怕的是没有认清存在泡沫的事实，一些经济学家“掩耳盗铃”的行为确实让人费解。

日本的楼市“崩盘”之后，那些没买房的人，后来过得怎么样了

上世纪90年代，日本由于货币宽松政策以及日元升值的影响，导致国内出现了楼市和股市过热的现象，银行大量的资金都通过杠杆进入了股市和楼市，不仅导致日本房价持续上涨，同时导致银行亏空。面对这样的楼市环境，日本政府选择立即收紧调控政策，主要就是加息和出台房产税，短期内的调控收紧最终导致了楼市泡沫的破裂。

在很多人的固有印象中，如果楼市泡沫破裂，最受伤的是那些有房的人和持有多套房的炒房客，他们是最大的受害者，因为他们付出巨大的成本买房，房子的大幅贬值使得他们一夜间变得一无所有，只剩下大量的负债。

确实买房的人是泡沫破裂的最大受害者，但是没有买房的人同样没有幸免于难，原因很简单，日本楼市“崩盘”之后，国内的金融体系近乎崩溃，整个国家的经济都受到了很大的负面影响，经济也处于低迷的状态。在经济环境不好的时候，人们就业难度很高，收入水平也受到很大影响，即使没有买房，生活同样过得不好。

并且因为当时人们对楼市的信心不足，虽然房价已经处于很低的水平，大多数人还是不敢买房，人们愿意租房生活也不再愿意承担买房的风险。

我国的楼市和当初日本楼市的区别

客观来说，目前我国的楼市和上世纪90年代的日本楼市有很多相似之处，都存在大量的泡沫，不少专家也为目前的房地产行业担忧。

我们国家的楼市会重蹈日本楼市的覆辙吗？笔者认为是不会的，因为我国的楼市和日本楼市还是存在不少区别的。

首先我国的楼市调控显得更加智慧。当初日本楼市火热的时候，日本政府根本就没有及时出台调控政策，等到大势已去的时候，日本央行才赶紧采取加息和房产税的方式来收紧调控，日本政府突然收紧调控政策的做法只会加速楼市泡沫破裂。

相比之下我国的调控政策就显得更加智慧，刚开始出台一些相对温和的调控政策来稳定楼市，等楼市全面降温之后，再逐步收紧调控政策，逐渐完善楼市调控体系。就拿房产税来说，虽然很多年前就提出了要征收房产税，但是在时机还没有成熟之前，我们国家一直选择稳妥推进，并没有盲目出台房产税。

另外我国还处于经济快速发展的阶段，当初日本的经济发展已经到达瓶颈，经济发展滞缓之后，只能通过房地产行业来维持经济发展，并且当时日本最引以为豪的制造业也没濒临险境，当时的日本，是没办法通过时间来消化房地产泡沫的。

我国的境况则有所不同，目前我国经济处于快速发展的阶段，即使没有房地产行业的支撑，经济依然可以维持增长。因此即使最近几年楼市调控大幅收紧，房地产行业的也明显降温，不过经济增长的总体趋势并没有改变。这就意味着我们国家可以通过时间来逐步消化房地产泡沫，房价也会逐渐回归合理的水平。

总而言之，和日本相比，我们国家能够更早认识到房地产泡沫的巨大危害，并及时收紧了调控政策，引导房地产行业走向正轨。从目前的楼市现状来看，稳地价，稳房价，稳预期的效果还是非常明显的，因此我们基本上不用担心楼市泡沫破裂的问题，刚需购房者完全可以放心买房。