（来源|凤凰网风财讯 作者|王婷婷）

260家超三万平的购物中心、256家已开业商业综合体、平均每万人拥有57.6个商业网点…上海，当之无愧成为中国商业密度最大的城市。

这张密密麻麻的商场地图，仅仅是上海市闵行区一半商圈中，主要商场的分布。

在这样一座城市，对于任何一家商业公司，都是高手过招、使出浑身解数。

如果切取其中一个商圈（七宝商圈）的片段，会发现仅七宝生态商务区核心区内，就分布了报业传媒谷、上海万象企业中心、世纪出版文创中心等商办写字楼，以及宝龙城市广场、万科广场等总建面20万-50万平不等的大型商场。

在这个相当刺激的竞争市场，10月29日在七宝生态商务区开业的“融信·上坤中心”，建筑面积10万平，是一个少见的“精巧型”选手。

这个项目包含三座写字楼、一座酒店、一座购物中心，“麻雀虽小”业态布局却有足够的多样性。

作为一个全新开业项目，融信·上坤中心的写字楼租金、商业租金高出周边同业态租金15%-50%；出租率在片区内名列前茅；半年试运营已积累2万多会员，公众号篇均阅读量超5000，也是区域头部商场的水平。

（融信·上坤 先番城 实景图）

这让人不禁想起，被称为“日本精致商场样本”的格林木——

一个只有3.7万平的购物中心，从日本武藏小杉商圈脱颖而出，创造了每日客流量近8万人，年客流量2000万人（超五公里内常住人口数10倍）的惊人数据。

同样是新兴商圈、同样环伺在鳞次栉比的商场中、同样是轨交上盖、同样是小体量…

来自上坤集团和融信集团携手打造的“融信·上坤中心 先番城”，正努力修炼“小而美的多元化社交空间”，打造出一个中国的精致商场样本。

在商业差异化越发稀缺的当下，能够有意识地寻找自身独特之处、寻求以“精致路线”走出更大效益，难能可贵。

抽丝剥茧来看，上坤商用的“差异化”其实是一个自下而上、由面及点的过程——从上坤的商业方法论看其逻辑，从先番城看其技巧。

凤凰网风财讯专访了上坤集团助理总裁兼商用资产事业部总经理梁晶先生，分享值得行业思考的价值观点。

（上坤集团助理总裁兼商用资产事业部总经理梁晶）

“商业基因”决定底层思维

“商业”存在于上坤集团的基因中。

2010年上坤集团的一个起点项目，是位于上海宝山区的1919创意产业园区，一个涵盖产业、商业的综合改造项目。

这意味着，上坤一开始就进入的是城市服务商的赛道，在至今的十余年中，上坤也一直是住宅和商业“两手发展”的状态。

“上坤基因里的商业因子，让我们从上到下具有商业思维，对商用的底层逻辑有较好的理解，起步可能会比一些传统开发企业容易一些。”梁晶表示。

但这不够。未来上坤会进一步加大在商业方面的投入。

梁晶告诉风财讯，上坤从2010年商业初试水，到2017年购入闵行七宝地块的融信上坤中心自持开发运营，经历了多次“长时间、高完整性”的商业运作。

基于这些积累，上坤随着全国化战略布局，已经在武汉、乌镇、安徽阜阳等区域，寻找合适机会，发展更多综合性的商业项目。

因而在面向未来的发展战略上，上坤把商业放到了重要位置。在上坤的“三驾马车战略”中，商业运营和地产开发、物业服务一起，被视为“未来三大重点”，各成相对独立的业务单元，却又相互协同发展。

梁晶直言，很多人说地产是红海的，商业是蓝海，其实不尽然。商业完全是另外一个赛道，竞争也是很激烈的。但中国的商业正处于前所未有的变革之中，无论是行业头部还是新型企业，都涌现出很多优秀的选手。

这意味着，商业地产已经进入了“良币驱逐劣币”的阶段，有经验、有能力的企业，机会已来。

上坤商用方法论：培养三种“差异优势”

上坤如何把握商业竞争机会？

梁晶告诉风财讯，作为新型选手，上坤商用主要探索出了3项差异化技能。

其一，是“投、融、建、管、退” 全价值链闭环。

“而且各环节，必须交错开展。”

用梁晶的话来说，在投资的时候，就考虑整体的融资方案；产品设计的时候，就考虑后期的招商运营；建设的时候，就会以“退出端”的视角去评估项目的资产价值。

可以发现，上坤做商业用的是整体化思维。在投资研判、融资对接、开发建设、运营管理、资产评估、退出计划等节点环环相扣、周全详细，并能前置给业主方提供全流程解决方案。

而这也是上坤在目前市场的一个重要优势，因为现在大部分商管专业公司只做其中一两环，比较难做整体运作。

“投融建管退”的整体运作，又将是未来市场的主流需求，这是上坤抢占未来商用份额的契机。

梁晶就直言，市场越来越成熟，资方知道什么是好的方案，怎样才适合自己。我们可能会比别人更能清楚理解他们的需求和投资逻辑。这就是上坤的优势和机会。

（融信·上坤中心 实景图）

自持的重资产项目，是上坤商用这些能力的最好展示。梁晶告诉风财讯，这种项目需要不断打磨产品、提升运营，获取更高的资产回报，所以比轻资产项目考虑更多，也在规模化扩张和品牌提升时更有说服力。

“轻重并举”，也成为上坤商业的第二特技。

上坤的第三个技能则是“商住联动”。

即住宅开发和商业运营合力，打造优质的综合性项目，在综合竞争力层面，发挥和放大上坤的优势。

梁晶坦言，此前有的人把“商住联动”用作勾地手段，但现在市场和行业给的空间越来越小。一方面，很多地方政府交过学费，会考究企业是否真正有能力，要求解决方案落地到细节。另一方面，发展好的一些商住企业，可能早期有过将商业作为勾地手段的想法，但后期已经转变思维，因为商业的价值开始释放。

“所以上坤的商住联动，一定是基于住宅和商业协同长期发展。因为相信商业本身的价值，才能真正获得价值。”

先番城的手艺：新社群、新文化、新商业

如果说，具有特点的商业方法论，只能看懂上坤商用的逻辑，那么从先番城的“两大特色”和“三精四好”，则能看懂上坤做商业产品的真实手艺。

梁晶用两个词，概况了上坤商业产品的两大特色——综合、社群。

以闵行七宝上坤中心为例，即便是一个10万平的项目，也最大运用了地铁上盖的优势，覆盖了商业、酒店、办公三大业态，提供综合性产品解决方案。

梁晶认为，现在每个城市基本都配备了20万平以上的大型商业，反而一些有差异化、有交通优势的中小型商业，更有潜力。

当然，综合性项目的开发、运营难度会加大，但上坤比较擅于利用协同效应，这可能正是优势。

（融信·上坤 先番城 实景图）

上坤做商业产品的第二大优势，是社群。

“我们项目的体量不算大，所以运营更讲求“精”。一方面，定位精准，服务周边多个住区的年轻家庭、周边商务区的年轻白领，针对他们做调研，开展项目规划、决策、设计等；

一方面，场景精致，在开放式的中庭广场，打造互动体验乐园和主题空间，还有主题沉浸式场景穿插在各楼层，不仅提供了打卡与休闲的空间，更通过场景设计来引导客流分布；

第三，运营精细。针对85-95后年轻家庭的审美、喜好，进行艺术装置设计、配置招商业态，甚至配备了社群运营的专员，做真正的社群商业。”梁晶告诉风财讯。

（美仑美奂MAXX by Steigenberger 中国首店 实景图）

项目引进了欧洲高端酒店品牌美仑美奂MAXX by Steigenberger 中国首店、精致生活方式西餐吧Wolf Reality、上海首家老鹰室内高尔夫、年轻人喜爱的小米之家、生活折扣馆生活折学、Augencare创新型的眼视光样板店、咖啡系统服务专家乔宣咖啡等国内外知名品牌。

并且先番城打破了传统的商户匹配规则,把美食贯穿在地面多层，和一些创意服务型小店串联在一起。比如，在某家餐馆排队等待时，就可以到旁边不远就一家美甲店打发时间。业态之间恰到好处的交互，给记者留下深刻印象。

加之先番城场内“水舞、云梦、风谷、光影” 四个具有特色的沉浸式场景，以及“中庭互动体验乐园、下沉星空夜宴广场”两大主题空间，俨然形成了一个潮玩特色鲜明的新社群集散地。

“你能从先番城感受到的——好奇、好看、好玩、好味，以及这背后的精准的社区社群定位、精致的空间场景打造、精细的运营管理服务，就是上坤具体打造商业产品的特色，我们称之为‘三精四好’。”梁晶表示。

（融信·上坤 先番城 实景图）

“NEW FANS先番”，本意即是粉丝经济、新兴社群，梁晶也希望，先番城以一种创新方式解读商业空间与消费客群之间的关系，不仅是集零售、时尚、餐饮、娱乐、艺术为一体的一站式潮流生活聚集地，也真正成为Z世代的在工作之外回归内心所需要的社交空间。

（先番星球 社群活动）

（先番IP形象“Fega John”）

后记：

作为 “小而美”的商业综合体，先番城的发展不禁让人想起商业地产的长尾效应——

当商业足够繁盛，有限的机会，来自更加细微的需求；众多细小的需求，却可能聚合出令人惊讶的消费量级。

在全球电商消费洪流下，以“精致”为代名词的日本实体商业却有声有色，生命力旺盛，便是印证。

当中国的商业地产正在步入下一阶段，上坤打造先番城，切入社群、深入生活、细化服务，有远见的战略，值得期待有意义的结果。