房地产黄金年代一去不返，进入存量时代，每一位从业者都在调整角色。

“城市更新”，无疑是当下最热门的词汇之一。在人必称“城更”的时代，需要解锁灵魂三问：城市更新的标准是什么？城市更新改变了什么？城市更新的未来在哪里？

近日，筑福（北京）城市更新建设集团有限公司董事长董有做客凤凰网房产时表示，城市更新的标准正不断完善。理想的城市，它是一座智能之城，首先要满足“安全、保值、增值”，而打造安全之城的前提就是城市的“韧性”。

标准之城：同与不同

今年6月28日，由中国中建设计集团有限公司、全联城市更新有限公司、筑福（北京）城市更新建设集团有限公司共同编制的《老旧小区综合改造评价标准》经中国工程建设标准化协会和全联房地产商会批准发布，自2021年11月1日起实施。

这是城市更新领域公布的又一大标准，也意味着饱受争议之苦的老旧小区综合改造，终于等来了可以依循的评判体系。

董有表示，全国范围内老旧小区的改造将会带动万亿级的产业链投资，促进经济增长，这在目前的国内外环境下是十分有必要的。作为参与制定标准的民营企业，将从专业角度，推进城市更新标准化的实施。

据了解，筑福（北京）城市更新建设集团是以韧性为底蕴的城市更新投资平台，自1999年成立以来，深耕既有建筑改造行业，同时致力于相关标准建设，助力行业发展。截止目前，筑福集团已经先后参编15项标准（3项国家标准）、5个图集；146项专利、科研合作11个、行业标杆项目9个。

董有称，筑福集团始终将经验、技术等对外分享，为建筑行业赋能，为实现居民的幸福生活而不断前行。“我们是一家专业做城市更新的公司，也可以说一家做标准的公司。”

例如，随着城市更新工作写入“十四五”计划，加装电梯作为城市更新的重要环节，始终备受关注。然而，全国的老旧小区加装电梯，却没有统一的标准，那么就需要从城市更新的法律、架构，来搭建统一的标准平台。

据了解，筑福城市更新集团早在2020年开始协助上海市政府街道针对老旧小区加装电梯的可行性进行了摸底排查，并根据排查数据绘制了“加梯可行性分布地图”，直观展示每栋楼是否可以加装电梯，助力政府街道“按图作战”，开展加装电梯的工作。随后，上海经验不断被推广和复制。

硬件方面可以有统一的标准，与此不同的是，针对不同的城市背景则要“做不同”。

董有介绍称，比如青岛崂山区，现辖区400平方公里，未来要到800平方公里，还处于快速扩张阶段。崂山区依山傍海，环境优美，是公认的“高大上”的豪宅区。1994年，经国务院批准设立新的崂山区开启了旧村改造，20多年后，如今的崂山区变成了青岛的形象名片。

而在云南红河州的个旧市，是一个以有色金属工业为主的中等工业城市，曾是闻名中外的锡都。原来有60万人，但现在只有40万人，原来是一个矿基地，现在关门了，人口外移了。

不同的城市，应该制定什么样的城市更新方案？董有表示，归根结底，要回归到一座城市的文脉。文化，是一座城市的灵魂，鲜活的文化产业可以构建出崭新的地标气质。以青岛崂山区和个旧市为例，一个膨胀型城市，一个收缩型城市，则需要根据不同的城市背景，挖掘城市文化做改造。

董有表示，当前城市的产业经济是最大的问题，所有过去城市的转型都是以“Made in china” （中国制造）为主，而在未来，将是“Create in China”（中国创造）。“过去我们一直说增量、存量，而现在我们关心的是——流量。比如个旧，过去是挖矿，现在是旅游，这就是流量。”

智能之城：让房子会说话

在科幻电影《大都会》里，“智能之城”就像一个拥有生命和智能的有机体，在信息的控制和利用能力的滋养下，它的监控、学习、反应、调整和适应能力也会慢慢成长。正如人与人之间存在智力差别一样，城市与城市之间也存在智能差别。

如今，梦想照进现实。不光是在新建的城市建筑中，在城市更新领域，也有普遍运用。它有一个前卫的名字——CIM，简单来说，它是建立在BIM基础上的城市信息管理平台，是一座城市的大脑。

董有介绍，城市更新不只是做城市改造，除了空间、硬件的改造，还有软件的改造。目前，筑福集团与青岛理工大学联合设计了CIM模型，“要让房子会说话”。

“我们经常看到新闻，因为房屋倒塌，哪里又死伤了多少人。我们就去现场考察，导因是什么。如果是运用了监控平台，楼房要是歪了、裂了，就会报警。过去用北斗，现在用光纤，相当于人的神经系统，技术不断革新，城市也更加智慧。”

“我们与清华大学联合开展韧性城市课题研究，通过对既有建筑弹塑性分析和地震动三维模拟，可以对地震等自然灾害的特点进行预测。”董有表示，CIM 城市管理大数据模型的最终目标就是打造“智慧城市”。

而城市更新，作为智慧城市建设当中的重要一环，CIM 平台的运用，与老百姓的生活息息相关。董有列举表示，有了这样的大数据平台，保温瓷砖掉下来了，外墙脱落了，都会提前预警。

与此同时，CIM 平台也将为智慧物业、智慧政务、智慧交通等应用系统提供数据及模拟场景展示，实现对城市智慧化的管理。

“未来就没有物业费了，而是提供增值服务。”在董有看来，CIM 平台将为焕新城市提供更先进的优化设计方案。

理想之城：安全、保值、增值

你心中理想的城市是什么样子？

2000多年前，古罗马建筑师维特鲁威提出了理想城市的模式，他在《建筑十书》中对城址选择、城市形态、规划布局等作了论述并提出理想方案。他说城址的选择要有利于避开浓雾、强风和酷热；必须占用高爽地段，远离疫病孳生地；要有丰富的农产资源和良好的水源；要有便捷的道路或河道同外界联系。

在董有看来，理想之城，首先要满足“安全、保值、增值”，而打造安全之城的前提就是城市的“韧性”。

2008年汶川5.12大地震，牵动全国人民的心。董有曾七次抵达汶川灾后现场，并发起重建学校的倡议。筑福国际无偿捐赠了四川什邡市湔氐龙居中心小学的新建设计，该学校成为灾后重建中抗震性能最好的一所学校。

“建筑是一个名词，也是一个动词——建筑新的居住环境。”董有表示，房子就是房子，自然灾害只是诱因，如果因为房子质量问题，让生命财产受到威胁，那就是“我的责任”。

“房子必须安全，有韧性。”董有把自己比作城市更新中的“蝙蝠侠”，“从核心城区的老破小社区，到产业园锈迹斑驳的厂房，从功能缺失急需补全的学校和医院，到面临现代化升级的古老街区……每一座城市展示的不同镜头，都需要并必须被善待，被赋能，发挥出自身能量，服务于以这里为家的人们。”他表示。

“如果你在小区里绕了两圈没找到停车位，那你就该急了；一公里之内还停不下车，那你就要搬走了。”董有认为，首先要解决基本功能的问题，这是最基础的。“接下来，体育公园，网球场，运动场，对居住功能的提升，逐渐发展成对美好生活的向往，是对未来理想之城的理解。”