“防止大拆大建”的政策定调明确了未来城市更新发展“新”模式。

住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建的通知》明确提出，坚持划定底线，防止城市更新变形走样；坚持应留尽留，全力保留城市记忆；坚持量力而行，稳妥推进改造提升。

住房和城乡建设部副部长黄艳表示，要由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，“防止大拆大建”是非常重要的抓手。城市更新的内涵是推动城市结构优化、功能完善以及品质提升，也是转变城市开发建设方式的重要抓手。

从住建部政策端，到各方表态中可以读出，未来城市更新发展模式越发清晰：城市更新由“开发模式”转向“经营模式”，城市更新减少拆除重建、走向有机更新的模式。

城市更新发展新模式的确定，其背后的深层逻辑是什么？城市更新的“新”如何呈现？产业园又将如何影响城市更新？

园区和楼宇经济研究学者、产业园区运营专家江嘉宇接受凤凰网房产专访时表示，城市更新，不是简单的拆旧建新，更不是提升城市容积率，容纳更多人的居住，而是通过更具前瞻性和科学性的统筹规划，让城市变得更加宜居宜业和宜游。“说到底，都是为人的生存和发展服务。”

防止大拆大建背后的深层逻辑

关于“城市更新限拆令”的内涵，住房和城乡建设部副部长黄艳做了三个重点阐释。

第一，要划出城市更新重要底线。一是要控制大规模拆除。二是控制大规模增建。三是尊重居民意愿。四是控制住房租金涨幅；第二，要保留城市记忆；第三，稳妥推进城市更新。

相对应上述三点阐释，江嘉宇认为，“城市更新防止大拆大建”背后对应着三大深层逻辑。

第一，这是“房住不炒”国策下的延展或配套政策，是对近年各地运动式的城市更新行动装上了刹车件，防止城市更新过度房地产化，进一步推升房价，增加民众生活成本。

第二，是强调城市生态修复，保留城市记忆，延续城市发展文脉。

第三，探索城市更新可持续发展模式，由“开发转经营”，政府引导、市场运作、公众参与，提升区域功能和公共配套，核心是产业升级，焕新城市活力。

从产业园运营的视角出发，江嘉宇强调，在推进城市更新的过程中，应该要特别注意处理好公共空间和产业空间与城市更新的关系。

“城市生态与自然生态一样，都是参天大树和都是小草灌木，并不是最好的生态，而是要像亚马逊森林一样，高矮搭配，错落有致，不同种群都有好的生存环境，生物多样性越强，整体生态韧性越强，才能越加和谐共生。这个就需要在城市更新中营造“阳光、水份、空气、温度和土壤”等非生物要素。这些要素从空间角度翻译过来，就是“公共空间、产业空间、居住空间，其中公共空间和产业空间尤其重要，分别承担着“引才聚人”和“焕新活化”的关键职能。”

江嘉宇认为，公共空间的复合使用和产业空间的垂直生态构成了城市更新的核心命题，其融合而保持独立则成为城市更新的规范原则。

“立定了这两个空间，我们在处理公共配套和城市核心功能的关系时才能知道如何取舍，在处理城市文脉传承与现代建筑的关系时才知道城市的天际线该如何划分，在处理城市更新强度和角度的关系时才懂得如何平衡。”

城市更新与产业园：车与发动机的故事

“产业升级和迭代决定城市更新的成败”，这一观点表明产业对于城市更新的重要性所在。

江嘉宇肯定了产业园的重要性，“产业园作为产业空间的一部分，是城市经济发展的主要抓手和引擎，也是城市更新的关键内驱力。”

江嘉宇打比喻，如果把城市更新当成造车的话，产业园就好比发动机，建设怎样的产业园就好比选择哪一种发动机，燃油的，还是电力的，高功率版本还是低功率版本，能调教的空间等等，一起决定了这台车的马力，决定了车0-100加速的爆发力，以及油耗和续航里程。

“因此，产业园应当作为城市更新的重要产业基础设施和半公共空间进行科学规划，为原优质企业寻找合适的生产经营空间，同时要为更新后企业回迁以及新产业引入提供充分的优质空间。”

产业园之于城市更新这辆车，好似发动机，这台发动机效能越高，则意味着城市更新这辆车的“行驶”质量所在。

不过，产业用地更新改造在实施城市更新行动中，依旧面临诸多难题。

江嘉宇将此归纳为四大方面：（1）原有企业安置及回迁问题；（2）新建载体的技术条件能否满足新产业的需要的供求关系和招商运营问题；（3）产业载体的投资回收和退出问题；（4）产业用房及配套过度房地产化。

江嘉宇表示，要解决这些问题，需要政府和市场主体联合起来，借鉴国际先进经验和做法，围绕城市产业基础及资源禀赋，产业发展趋势和路径，以实地调研为基础，以前瞻眼光为导向，以服务人和产业发展，城市共生共融为准绳， 开展综合统筹和规划，有序有机开展更新。

对于公共空间，江嘉宇认为，城市更新不仅是对空间的重构，更是对社会资源的重新组合和改造，是为了应对公共需要，满足市民需求，所有能提供而足以转化为具体服务内涵的客体。但资源总是稀缺的，所以必然要有所倾斜。在城市更新中，社会资源的整合和重构应该更多的向公共空间和产业空间进行倾斜，做城市更新行动中的“超级后援”和长期支撑，补位关注度较弱的公共利益部分和产业升级部分，为城市的可持续更新和发展争取最大的空间和“留白”。

我们讲城市特色，城市底蕴，文脉就藏在那些“广场”、“公园”、“大学”、“美术馆”、“博物馆”、“街区”等等对公众开放，人人可以使用的公共空间里；但我们讲城市发展，却又会聚焦在各种产业园区、办公大楼、购物中心等等产业空间中。而后才是在两种空间中生长出来的居住空间。

公共空间的复合使用和产业空间的垂直生态构了成城市更新的核心命题，其融合而保持独立则成为城市更新的规范原则。纵观国内外那些经过城市更新后变得“伟大”的城市，无一不是把社会资源还给社会，还给公众，还给城市，逐利的事情，短期收益的事情已经有太多人去做了，社会资源再去竞争，就会导致资源的巨大的浪费，向那些长期主义的事情作出倾斜，把公共空间和产业空间作为城市更新的内核去做长远思考和规划，做个“偏心的人”则是最合适不过了。

人物介绍：江嘉宇，高级经济师、产业园区运营专家 、管理咨询师、园区经济研究学者。毕业于北京大学，研究生学历，获工商管理硕士学位（MBA），英国皇家特许测量师(MRICS)；广东省三旧改造协会产业促进中心专家委员、深圳市城市更新协会产业与科技创新专委会专家委员、前瞻产业研究院产业智库园区运营专家。