这一年地产行业发生了剧烈的分化，影响范围不仅在横向上扫荡了一大片房企，还在纵深上影响着未来行业的人才结构，甚至是各专业条线的运作本质等关键方面。

明源君最近和身边各专业的地产同行都聊了一圈，总结出了他们对自身职业环境变化的感受和预判。看看在这次行业震动过后，那些关键的地产岗位，都会发生哪些内在变化？

地产投拓受影响最大

岗位能力模型将趋向专业化

地产投拓人这两年的最直观感受，就是人员在不断精简，而且精简程度越来越高。毕竟多数房企以前顶多是没抢到地，现在是真的没能力拿地了。

好几个投拓人告诉明源君，这大半年来部门工作几乎是停摆状态，根本不需要多少人马。

另一个明显的感受是，过去许多公司的投拓工作，都是以人脉资源和信息驱动的，但现在大有向专业性回归的趋势。

因为供地政策与资金问题的限制，使得投拓人在各局各村里的人脉使不上力了，没办法解决最底层的问题。

毕竟房企现在考虑的不是要不要抢先拿地、要拿多少的问题，而是这地还能不能拿、去哪里拿地风险最小的问题。

所以未来房企对于投拓人员的要求，必定是在精不在多。“撒网”式的看地算地工作会变少，但是跨领域的投研需求会比以往多得多。

比如拿地多元化方面，城市更新、收并购等增加土储的方式，是集中供地后每个房企都在钻研的方向。

又比如业务多元化，大量房企都开始布局酒店、文旅、养老、物业、长租公寓等陌生的开发与经营业务板块，甚至直接脱离地产范畴，去投资汽车、快消品等等。

所以只懂拍地举牌的投拓人，以后真的会活不下去。他们还必须掌握复合、全面的专业投研技能，不仅要懂城市更新测算、收并购尽调等，还要懂得怎么做跨行业的投资标的分析。

明源君的朋友A君，刚毕业时是以非对口专业进的投拓部，入行后就一直专注做净地项目的拿地分析，一路驾轻就熟地做到主管级别。

但后来公司要求他介入新业务板块的投研工作，甩给他好几个他根本没接触过的“小众”项目，包括酒店收购、文旅产业勾地项目等。A君直呼头疼，即使临时抱佛脚向同行取经，也十分艰难……

他认为，未来地产投拓这个部门会向更加专业化、精英化的方向发展。过去只要带着人脉就能进来拿高薪的机会，不多了。

相反地，投拓部会更看重人才的学历与实战经验背景。其岗位能力模型会更偏向于一般投行分析师，要求投拓人的眼光不能只局限于地产，还必须具备跨赛道深度分析的专业投研能力。

行业竞争重心向产品回归

设计岗未来的任务很重

这段时间，明源君先后采访了多位百强房企高管。发现许多老总之间都不约而同地表达了一个观点，就是开发商的钻研重心，终将向产品力回归。

做好产品，对于房企来说不仅是本分，而且现在看来，也是不得不重视的事情。

因为地产行业已经来到了讲求发展质量的时代，拼规模、拼渠道佣金等竞争路径，根本就是不可持续的，只有在产品力上的竞争是可持续的。

这也就意味着，未来房企可持续的核心竞争力，就来源于设计团队。

但地产设计人要承担这么重要的任务，只有专业能力远远不够，至少还需要在以下2个方面进行思维升级：

一个是研发意识。明源君见过许多资深的设计人员，但拥有研发意识、用户意识的极其罕见。

这是因为过去设计部都默认，研究客户需求、发现客户敏感点这种事，是营销、客研的任务，我设计师只要按你们要求改图纸就好。

但营销和客研人员毕竟不是专业设计师，许多规划或户型亮点放在技术层面上，哪些可行、哪些不可行，他们根本无从感知，只有设计团队才有能力去验证营销和客研的想法。

而正是因为这样的专业优势，让设计团队完全有机会走在营销的前面。但这需要设计人拥有更高的市场敏感性，或者说具备高度的“研发”意识。

现在很多头部房企，都开始建立“大产品体系”。这个体系囊括了设计、客研、产品策划等职能，就是为了让原本割裂的市场端与研发端，实现更紧密的结合。

有的房企还要求设计人员在拿地阶段，就和客研、前期策划岗一起去看地。必须让设计团队提前了解市场信息，才能尽早参与到对产品定位的思考中去，并有针对性地开展技术层面的信息收集。

在这个过程中，设计团队如果能主动关注业内的技术趋势，或市场上的新颖作品、爆款户型，并与项目的目标客群结合起来思考，那其实他们并不需要等待营销端来提方案。

设计研发团队完全可以直接在图纸上去做验证，然后自主地对产品定位提出具体的、直观的创想。

而这也是房企对设计团队，提出的一种更高的自我鞭策要求。未来不仅营销和客研部要为设计研发提供方向，设计团队也同样需要在技术创新层面，主动去为产品赋能。

二是复合化的排难能力。随着行业对城市更新项目、多元化战略关注度的提高，房企们对设计团队的复合化能力的要求，也提升到了新的高度。

过去净地项目大多业态纯粹、指标简单，规划工作做起来都比较顺，但是城市更新项目就要复杂得多。

里面不仅业态类型非常复杂，还得兼顾回迁房的排布问题，政府部门对配套的要求通常也比较苛刻，规范要求相当琐碎。在众多镣铐下，既要满足规范，又要做的出彩，对主责设计师的挑战相当大。

更别说那些布局多元化的房企了，设计团队可能今天突然要介入百万文旅大盘，下个月又得做大型工业园改造。不仅考验设计人的经验、专业，更逼着他们不断摸索新领域。

以后只懂做住宅、做综合体的设计人员，很快会感到心有余而力不足。房企未来探索的开发领域一定会越来越广泛，而作为核心竞争力的来源，如果设计团队自己都没有进步意识，将很难跟上时代。

地产营销徘徊于至暗时刻

传统的职能体系正在被打破

地产营销人吐苦水早已不是最近的事，三五年前就有人开始对自己的岗位，持悲观态度了。

目前虽然还没看到地产营销有走出低迷期的迹象，但这一两年来，房企对营销部门的调整，可以说是最频繁的。无论是组织架构、人员结构，亦或者是操盘体系，都出现了多种转变。

一是人员精简化。这个自不必说，尤其在大量房企都开始做总部精简、一线放权的趋势下，大量营销人要么都下到了项目，要么被集团独立出去作为子公司运作，要么就是转岗了。

二是职能裂变趋势。明源君在此前的《地产营销部门，真的会消失吗？》这篇文章中提到过，不少房企的大营销职能，已经裂变出了一些新的小专业条线，独立于营销部在运作。比如互联网营销部、社群营销专组等等。

这是由于新的市场常态、客群结构，催生出的大量新的营销问题、手法，必须要有专门的一套人马来解决。

而未来营销人的创新营销意识是否到位，将决定自己的职业道路能否重生。这些新兴的营销领域包括互联网全平台营销、短视频营销、社群营销、多元化业态营销等等。

这个趋势对地产营销人来说有利有弊。

过去靠经验主义爬上来的营销老炮，很容易因适应速度不够快而被挤出赛道。但对学习意识强、思维更开放的营销人来说，却是转型升级、重找定位的机会。

三是内外渠道管理能力。这已经成为营销人必不可少的专业技能之一，尤其是项目一线的营销负责人。其中最基本的，是对外部渠道的挖掘、谈判、达成合作与案场管理的能力。

明源君近期在采访中发现，大部分房企营销总都持一个观点：未来数年内，分销渠道主导出货的这个现实，不会有太大的改观。

所以如何与外部渠道开展更高效、更顺畅的合作，维护好重要的出货通道，是营销负责人必须要掌握的。

其次是要兼备建立自渠的能力。虽然各家房企目前对自渠的态度褒贬不一，但在实际行动中，还是很诚实的。

在一个要卖5年以上的大盘项目，或是有10个以上项目储备的城市中，建立自渠对于房企来说，仍然有利可图。

所以营销人在管理好外部分销的同时，也必须学会为公司搭建自己的出货渠道。如果在自渠这一点上能做出心得体系来，将会是地产营销人手中难以替代的优势。

四是产品策划能力。业内许多营销人的悲观，都来源于一句话：“市场好不需要营销，市场不好营销也没有用。”

之所以会陷入这样让人无力的局面，是因为营销部对于他们所销售的产品，缺乏决定权和反思。

明源君在《地产营销策划OUT了！现在是产品策划的时代》这篇文章中分析过，营销人对于产品的态度，常年以来都是两个极端：要么是公司给我什么，我就卖什么；要么是竞品卖什么，我就做什么。

但在整个行业的竞争，都在往产品力回归的时候，营销人必须向自己职能链条的上游，渗透地更加深入。而不是继续用“懒政”式的态度，去抄户型配比、抄精装、加分销佣金。

只有用营销视角、客户需求视角，渗透到产品的研发和迭代中去，未来在案场上才有可供营销部去传递的价值。

时代倒逼房企全面发展

存量经营板块人才开始紧缺

这世道拿地难、拿好地更难，这个赤裸的现实阻挡了很多房企，在传统开发板块继续扩张的脚步。他们不得不转而多元化经营的赛道，拥抱过去自己不熟悉的业务。

加之城市更新项目供应的增加，房企要想活得长久，多元业态的盘活能力很重要，存量深耕的时代不可避免地到来了。

这也意味着，原本在房企中相对边缘化的一些业务板块或岗位，未来将会受到更多重视。比如物业公司、商业公司、产业公司、社群运营部门、品牌营销部门等等……

而这些板块中，真正具备用户运营、存量经营经验的人才，是相当紧缺的。因为除了少数多元化业务做得好的头部房企之外，其他大部分房企的发展重心、人才培养重点、标准化建设等，都不在这些领域上。

但未来，这些板块却能为迷茫中的地产人提供转型的空间。

比如明源君一个朋友，几年前在房企做商业前策，但那家公司在商业板块一直没有起色。后来她凭借扎实的商业策划经验成功转型，跳到了一家TOP5房企，负责多个商业项目的社群和活动运营。

乘着房企讲求存量经营精细化之际，地产人完全可以顺势去寻找与自己原专业相近的岗位，奠定新的职业发展方向。

结语

在地产行业经历的这一轮大调整中，从企业到从业者层面，都出现了大范围的出清现象。许多地产人即使经历了大浪淘沙，留了下来，心里多少还是有些发怵。

但明源君认为，行业的调整并非完全是坏事。行业洗牌后，新牌局就会开始，也就意味着新机会的到来。

旧的工作体系打散重构后，不少人又回到了同一个起跑线上，正是适合发力的时候。