11月份的深圳还体会不到冬天的滋味，但地产行业的寒冬已经席卷而至。

11月26日，在深圳大梅沙万科中心召开的临时股东大会上，万科高管表示，当前，安全比增长更重要，能力比规模更重要，地产行业仍有机会，万科并不悲观；除了万物云，公司还将努力推动长租公寓、物流等业务板块上市，从不动产开发拓展经营与服务能力。

万物云分拆上市正当时

本次股东大会审议内容主要集中在万物云赴港股上市、补选董事等相关议案，均获通过。

作为万科自主孵化的主要物业板块，万物云上市的猜测持续不断。特别是2020年，其运营主体“万科物业发展股份有限公司”更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”，让猜测进一步发酵。但直至今年11月5日，万科才正式发布公告表示，将分拆万物云到港交所上市。

万科董事会主席郁亮表示，万物云的城市运营服务商业务已经成熟，已不是传统物业服务商，且传统住区物业服务里面，每年新增的来自万科开发的项目占比已经不到一半；从估值来看，目前上市时点比去年更合适，因为现在市场估值更理性，会对优秀公司给出适当定价。郁亮回忆90年代自己参与万科B股高位发行后股价回落，表示如今自己对高估值充满警惕，估值理性更有利于员工和业务的成长。

今年上半年，万物云实现营收103.83亿元，同比增长约三成，营业利润为10.43亿元；总资产190.1亿元，所有者权益70.8亿元。截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云62.89%股权，上市后万科仍将保持对万物云的控股权。万物云首席合伙人、CEO朱保全也进一步介绍了万物云旗下住宅、商业以及城市物业板块情况，希望不再局限于传统的资产服务定位，而是升级为空间科技服务商。虽然在资本市场还是所属于服务业，但是科技、云服务是未来重仓投资方向，“万物云是‘披着物业外衣，做住的消费和企业服务’。”

据介绍，万物云已经联合海康威视(002415,股吧)打造最大安防机电公司，旗下万睿科技作为智能硬件服务商，提供线下服务、硬件施工等业务，而非云底层技术层面，所以与阿里云、华为云、腾讯云、微软云等是合作而非竞争关系；万物云将承接政府和企业的环境管理外包，定位服务中间商，成为城市管家。

拓展经营与服务赛道

在当前房地产开发行业步入下行周期的大背景下，近期，市场流传万科“节衣缩食”倡议书，万物云的上市也一度被视为输血之举。对此，郁亮表示，物业上市解决万科的资金问题是不存在的，募集的资金有自己的用途；而“节衣缩食”倡议书系总部青年自发提出的。

当前行业巨大改变在于房地产行业的民生特征凸显，意味着未来行业得赚小钱、赚慢钱。地产行业仍然有机会，万科并不悲观，因为中国市场发展是不均衡、不充分的，存量更新预估有8万亿规模的市场。另外，万科也在拓展更多的赛道，本次万物云分拆上市将是第一步，未来还会适时推动长租公寓、物流等业务板块上市，提升经营与服务能力。

今年前三季度，万科处在增收不增利的状态，净利润实现167亿元，同比下降近16%，第三季度的盈利增速、毛利率均下滑。销售方面，今年1-10月公司累计实现合同销售面积3204.5万平方米，合同销售金额5210.7亿元，均同比下降。对于这份成绩单，万科首席执行官祝九胜表示“很内疚”，归因来看，一方面，当前整个行业去规模、减杠杆，地售比三年时间提升了17个百分点，影响了毛利率，这属于不可控因素，行业观望气息越来越浓；另一方面，2018年万科控制了开发业务的规模、节点，影响了今年的业绩。

整体来看，祝九胜评价万科目前的应对还是基本恰当的，“安全比增长更重要，能力比规模更重要”。祝九胜表示，明年态势还不明确，预计最低的经营目标比今年还向下调；但仅仅活下去是不够的，万科需要构建适应新常态的能力，全周期全品类去看待建造，对价值链进行重构，服务好业主；并且从不动产开发向经营与服务拓展。

今年以来，万科股价累计下跌约30%。现场有股东提出不满，郁亮称自己持股30多年，现在压力特别大，集团有2000多位骨干也通过合伙人计划增持公司股份至5.04%，希望未来通过努力能改变当前股价低迷状态。