只要等得够久，房子就能卖得越贵？

在深圳房价过去几年一直上涨的大趋势里，有开发商拿地之后想方设法规避政策不开发土地，也就是业内俗称的“囤地”“捂盘”，为的是让当时低价拿的土地，乘着房价上涨的东风，日后好高价卖出。

但是现在或许受年末房企资金回款、各种购房政策影响，深圳的“鸽王”楼盘们可能再也等不起了。“重度拖延症”的项目接连入市，是姗姗来迟还是着急脱手？

南山的新世界临海揽山御园，这个项目不仅“熬”走了一批批意向购房者，甚至还“熬”走了一批销售人员。

某新世界临海揽山御园的购房群里，早在一年前就有意向购房者发现“我的销售中介好像辞职了”、“我的销售也说不等了，辞职了，还抱怨浪费了一年时间”。

图片来源：家在深圳

该项目2002年提出旧改申请，2019年9月开始开放展厅，2021年11月开盘，历时接近20年，新世界临海揽山开发的时间跨度更是超过榕江壹号院。

南都记者发现，进入四季度以来，除了榕江壹号院、新世界临海揽山御园之外，还有海德园B区、加福华尔登府邸、盛璟润府在内的深圳多个网红盘开始集中入市。无独有偶，这些项目都是“拖延症重度患者”。

还有宝安的新锦安海纳公馆、云玺锦庭、都市茗荟；龙华的万福花园、皇嘉珑府，这些都是待售“捂盘王”，有的甚至拖延入市长达数十年。

万福花园实景图 乐居拍摄于今年10月

比如海德园，2020年8月南都记者就注意到项目方发布了“开盘时间未定，谨防上当受骗”的通知，12月再次发布《项目告客户书》表示开盘时间待定。项目入市的信息持续霸屏600多天，当之无愧网友赠予的“深圳楼市鸽王”称号。

11月15日，让购房者等了又等的“鸽王”、价格与二手房倒挂数百万的海德园终于获批预售。11月22日深夜，项目公布了意向登记客户认筹名单，181套住宅共有504批次客户入围，冻结资金13.1亿元，中签率为35.9%。

海德园实景图 乐居拍摄于今年6月

入围海德园的购房者除了身家不菲外，他们还有一个共同点，就是社保积分均在62.2分及以上，这个分数刷新了深圳今年的新盘认筹分数。而上个月日光的“超级网红盘”深业中城入围积分也不过61.9分，海德园略高0.3分，相当于三个月的社保缴纳。

按照深圳目前的积分计算方式，要达到62.2分难度不小，大致有两种类型：

▲一类是“夫妻双方均满足十年内无房且无房产交易、深圳户口的基本要求，有未成年子女，并且双方各连续不间断缴纳3年社保”；

▲另一类是“夫妻双方同为深圳户口、近5-10年内无房但有房产交易，有未成年子女，且夫妻双方各连续不间断缴纳7年以上社保”。

有网友表示：“在深圳买房，只要同时满足深户、已婚、有未成年小孩，上车的机会就大很多”。

有业内分析人士谈到：“海德园迟迟不入市可能跟利润有关。2018年以前房企拿地成本较高，房企捂盘可能会带来更大的利益，但现在市场环境变了，整个行业出现下行趋势，房企到了不得不入市的节点，越往后拖可能利润更低。”

不过，对于海德园的去化情况，该分析人士表示看好，安托山近来少有新房入市，加上周边环境好，教育资源、商业配套、交通等都很完善，自然会吸引大批客户。

根据海德园项目销售方案，11月26日将进行线上选房，从目前接近三倍的认筹数来看，海德园极大概率会清盘。

海德园只拖了不到两年就入市了，而另一边盛璟润府则是被网友称为“捂盘王”。盛璟润府原来是清湖新业的城市更新项目，曾出现在2011年深圳第一批城市更新计划中，到如今正式入市，已经过去10年时间。

为何这些项目都选择在今年四季度集中入市？这是机缘巧合还是开发商必然的选择？这是否意味着开发商对深圳整体市场预期的不再看好？

业内人士告诉南都记者，出现“捂盘”是开发商采取的一种销售策略，涉及的是对销售时机和推售节奏的选择、对利益追求的最大化。当然不排除少部分是因为不可抗力，比如内部纠纷和无法开发的问题导致无法入市。

而集中入市的原因一方面是到了必须进行销售的时间节点，无法再拖，另一方面也是随着土拍严格限制地价和入市销售均价，导致开发商对房价上涨预期不再。

四季度也是房企回款的重要阶段，尤其是今年全年许多房企的销售情况不容乐观，项目入市也可以给房企注入现金流，完成全年销售目标。

“购房者都有观望心理。”上述业内人士对南都记者表示，“如果放在前几年入市，这些楼盘的去化都不会差，只是现在的购房者都比较精明，哪怕是‘网红盘’三个字也无法调动大家的情绪。其实下半年的各区开盘情况也可以看出一个趋势：随着二手房指导价的出台，购买新房套利空间减少，投机客正在退场。深圳正在回归居住购买力定价的时代，只有好产品好项目才能受到购房者的青睐。”

南都记者了解到，2018年，深圳出台土规政策，明确了“住宅类须1年内开工，4年内竣工”的要求。若开发商开竣工延期，将加大处罚力度。

同样严控“捂盘”的政策在成都也曾出现过，2020年9月，成都市高新区财政金融局对成都市房地产项目捂盘等进行了管控。

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对此表示，政策明确是为贯彻落实上级部门关于促进房地产市场平稳健康发展的相关要求，通过此类政策，很大程度上也使得后续各类房企会更加规范进行操盘，而不是故意拖延工期。应该说，这也落实了“房住不炒”的导向。