黑石集团董事长 苏世民

出品 | 凤凰网风财讯

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作者 | 黄小妹

10月21日，一次再平常不过的财报电话会议上，黑石集团董事长苏世民却喜上眉梢。

“今天，黑石报告了我们36年历史上最好的成绩。”电话那头，是苏世民略带激动的声音宣布着这一喜讯。

当天，黑石发布2021年三季度财报，可分配收益同比增长一倍以上，达到创纪录单季度16亿美元，黑石的管理资产规模也增长25%，突破7000亿美元大关，达到7310亿美元。

苏世民对这一成绩甚为满意，将刚刚过去的三季度称为“黑石历史上最重要的一个季度”，“作为另类投资领域的标杆机构，我们如今正在重塑这个资产类别，包括谁可以来投资，以及他们可以投资什么样的资产。”

从40万美元起家,到坐拥7310亿美元，全球PE巨头黑石得益于不动产与私募股权。不容忽视的是，近年来黑石频繁扫货中国不动产一定程度上为这份创记录的三季报贡献了业绩。

最近一次新添的业绩便是，黑石从富力手中接过剩余30%股权，以56.73亿元取得100%股权，将粤港澳大湾区最大的城市物流区-广州国际机场富力综合物流园收入囊中。

富力割爱 黑石捡宝

对于黑石来说，与富力的交易是一笔划算的买卖。

2020年11月，富力第一次向黑石出售广州国际机场富力综合物流园70%权益，交易价格为44.1亿元。

时隔一年，富力再次向黑石出售该项目剩余30%股权，作价12.63亿元，此次售价较前一次售价有所降低。

急于卖项目还债的富力忍痛割爱，黑石却捡了宝。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，富力公告出手广州物流园剩余30%资产，这曾被外界认为是其进军工业地产的标志，如今出售可见资金压力之大。清盘物流资产这种比较优质的物业，也是富力为了回现挽救自身流动性的无奈之举，对富力而言可暂解燃眉之急，但是却失去了一块适合长期持有的优质资产。

对于黑石在这笔交易的收获，柏文喜认为，“黑石彻底吸纳，购买优质资产。”

今年1月，黑石首次收购广州国际机场富力综合物流园70%股权时，黑石房地产董事总经理韦增鹏曾表示，收购完成后，黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺，覆盖国内23个城市。

“一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。这个园区本身已经运营了有差不多10年的时间，已经是做得很好的。”黑石房地产中国区董事总经理陈宇在当时出售交流会上也暗喜。

公开资料显示，该物流园位于广州市花都区华东县，占地1470亩，在出售70%股权之时，计划总建筑面积120万平方米里面，已落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施已落成，此外还有未开发仓库净用地面积约210亩（约14万平方米）。

彼时黑石方面介绍，后续还会和富力继续对园区的发展再追加投资，黑石将主导开发运营剩余的210亩地，建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，预计在未来的2-3年陆续落成。

黑石中国物流地产生意经

将富力物流园收入囊中，是黑石一如既往坚定的物流地产投资主题的呈现。

黑石物流地产投资始于2010年。自2010年以来，黑石集团通过200多笔交易，收购了全球超过10亿平方英尺的物流地产。

2019年，黑石集团宣布收购普洛斯（GLP）的美国物流资产，成为全球有史以来规模最大的私人房地产交易。收购完成后，黑石一举跃为美国最大的仓储物流业主之一。

继而，苏世民转向押注中国市场。

在去年的“中国投资年会年度峰会”上，苏世民坦言：“房地产是中国经济中一块重要的组成部分，如果说你对房地产不感兴趣，就相当于说你对呼吸不感兴趣。”

但苏世民对中国住宅市场并不感兴趣，却对中国物流地产尤为看好。

苏世民曾公开表示，“对于中国的房地产市场，住宅市场已经产生很多泡沫。但其他房地产类别业态很好，中国网购发展非常快，有网购就需要有仓库，每一个国家都有一些有亮点的投资目标，对中国房地产市场来讲就是物流地产。”

“未来，黑石愿意在中国投资两类房产：第一是仓储类资产，第二是城市购物中心。”

黑石于2013年投向了上海一个物流开发项目，开启中国物流地产生意。

为了更好开拓物流地产版图，黑石于2018年在中国创立物流资产管理平台龙地。

截至目前，龙地在国内管理着占地超500万平方米的现代仓库组合，涉及全国18个城市、40个物流园区。目前龙地旗下物流项目出租率均超过90%，租户主要是第三方物流、电商，还有冷链、生鲜等快速增长且防御性比较高的行业。最大的租户是京东，占了整个投资组合大概9%。

凭借龙地平台的搭建，黑石开启中国物流地产“扫货”模式。

黑石于2018年10月以2.75亿元收购东百集团旗下一家物流业务子公司佛山睿优80%股权；2019年6月，黑石集团旗下地产基金与第一产业集团签署战略合作协议，双方就第一产业在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作。

2020年，黑石中国物流地产加速度布局。或许是今年疫情加速了线上零售、生鲜电商的发展，这便是黑石更看好物流地产的缘由所在。

苏世民的一番言论亦可佐证，“在新冠病毒期间，我们看到仓库价格一直在上涨，因为人们现在都在家里网购，快递配送到家的服务获得爆炸性增长，业务增长非常迅速。在中国也是如此，我们关注的不再是酒店而是仓库，我们做的就是匹配这些需求。”

去年以来，黑石在佛山、长沙、太仓、武汉、郑州等都有所投资布局，在上海新建成一座物流园区。首次收购富力广州国际机场综合物流园股权亦是收获之一。

今年1月有传闻称，黑石集团、美团和京东物流正在竞购中国物流资产控股有限公司的控制权。中国物流资产是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一，截至去年底，该公司在中国45座城市管理和运营着65个物流园区。

截至目前，黑石在中国的物流布局已经覆盖23个城市，面积达到5300万平方英尺，投资超过8.6亿美元，折合超过55亿元人民币。

关于黑石看好中国物流地产的逻辑，苏世民曾解释道：“在地产领域，我们对那些顺应发展趋势的投资主题很有信心。看好物流地产，是因为中国在线电商的发展会衍生出很大的仓储需求和物流需求。我们认为这两个领域有着非常有吸引力的投资机遇。目前，我们在中国核心物资集散中心拥有仓储物业，并把这些物业租给了头部的第三方物流公司和中国的科技公司。”

中国物流地产“当红炸子鸡”

黑石之外，物流地产当前是境内外机构盯上的一块大蛋糕。

1月6日，领盛收购上海及北京周边14万㎡核心区域优质物流资产包。

单6月便有三宗物流地产大宗交易，远洋资本收购红星美凯龙旗下物流地产包；保德信、新宜中国共同完成了两笔中国物流地产项目的收购交易；深圳国际控股16亿收购上海、天津、重庆三处物流高标仓项目。

7月，高盛联合新宜中国共同收购两批位于重要物流枢纽城市的物流地产项目。

频繁的大宗交易延续了去年以来市场对物流地产的追捧之势。

根据仲量联行的统计数据，2020年物流资产在中国房地产大宗交易市场中的份额从之前的5%左右大幅提升到了10-12%，投资额则较2019年猛增了77%。

根据RCA(Real Capital Analytics)数据显示，2021年至今，中国物流地产大宗交易总额已达343.6亿元左右。

仲量联行报告指出，从最近几笔物流地产投资交易的标的物来看，无论是外资还是内资机构，都依然偏好位于大型城市群的高标物流资产以及位于二、三线交通节点城市的项目。

仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东表示，事实上，在全球各大城市，物流地产的资本化率都高于办公、零售等其他商业地产业态。国内外投资者对中国物流地产项目的青睐，一方面印证了市场对此类资产的旺盛需求，另一方面也揭示物流地产在未来可预期的一段时间内，投资价值和潜力仍然巨大。

由于需求端较为稳健，物流地产将持续受到资本热捧。

戴德梁行的一份报告指出，至2020年，中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将远大于供应，缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

仲量联行发布的《中国物流地产市场白皮书》指出，中国当前人均仓储物流设施库存尚不足1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右；同时，中国仓储物流设施中的现代化设施占比仅7%，低于一般发达国家水平。也正因为这些客观存在的差距，在物流领域，中国正展现着“迅速追赶”的本色，各地物流项目的建设进度也加快。

“物流地产基金、公募基建REITs的引入和发展，已经为中国物流地产供需双方打开了‘投融管退’的完整流通渠道，预计这一资产类别在大宗交易中占据的份额将进一步扩大；最后一个季度，我们或许会见证更多物流地产大宗交易的诞生。”仲量联行方面表示。