来 源 | 米宅（MizhaiPlus）

作 者 | 乔妹

一些城市的房价实在很魔幻。

直接看下图。

注：图片来源于重庆买房知识局

这是重庆——

大北边的照母山板块，位置优越的二手房2.5万左右。

再往北的礼嘉、悦来板块，也早就站稳2万。

继续往北的中央公园板块，房价还是2万，附近新拍地块的楼面价也早已站稳万元。

大南边的九龙半岛，有2万的洋房。

大西边的大学城，有楼盘后期售价也要超2万。东边的弹子石板块，建面均价也是2万。

东西南北都是2万，中心位置卖多少？

同样也是2、3万。

何德何能？核心区域和城市外围卖一个价。

再看南京——

这是今年上半年南京城市考察的调研数据。

主城20公里外的仙林湖房价卖到4万。

南京往南，16公里开外的九龙湖旁，也是4万。

更远更偏的方山组团，有洋房卖到3.2万，小高层卖到2.9万。

西南穿越城乡结合部的板桥，售价2.7万，附近还有二手房卖到2.8万。

这还不够，长江对岸直接划了个国家级的江北新区，房价又妥妥超3万。

而，南京中部核心区，也是卖4万多。

南京的房价结构，价差连50%都不到，并没有拉开太大差距，非常的扁平化。

不仅是重庆、南京，还有苏州、成都、长沙……

苏州全城3万多，成都全城2万多，长沙全城1万多……

这些城市的主城和新区价差都很小，好板块和坏板块的价差都很小。

它们的房价，怎么会如此平均？

这里首先要说的，就是新房限价。

限价的逻辑是什么？

高房价压一压，靠近城市均价。

低房价不必压，靠近城市均价。

所以，有限价的城市，房价都呈现一个特征：房价扁平化！

看看最典型的长沙，2021年各个板块的最高毛坯限价。

整个环内，基本都是1.3万的价格。

大北边的月亮岛1.3万，

大西边的梅溪湖一期1.35万，

大南边的省政府1.28万，

大东边的高铁新城1.4万，

中心位置的火车站1.48万。

不论是东西南北中，房价差距都不大。

还有南京，也是因为新房限价，一些高价值的优质板块房价被压制。

今年上半年，南京新玄武板块，新房限价是4.5万，而周边不错的二手房已经卖到5.5-6万。

秦淮大校场板块一二手房倒挂5-10千，江北核心区倒挂5-8千，燕子矶板块倒挂5千，仙林湖板块倒挂3-5千……

值得买的高价值区域被压制，不值得买的低价值区域被抬举。

除了限价，房价扁平化还和城市的多中心有关。

也许是因为城市的空间地形，也许是为了疏散中心城区人口的刻意规划，一些城市拥有多个中心。

比如南京，就是一个被长江和群山切割的城市。

没有了平原的一马平川，想利用环线一环一环向外发展，还是有难度的。

如果你问当地人南京的一二三环分别在哪里，他们会蒙圈的，只会告诉你奥体在哪，仙林在哪，燕子矶在哪。

没有了环线的框架，最直接的体现，就是没有绝对的城市中心。

这是南京从1947年到2019年的城区热力图。

可以很清晰看到，南京的城市扩张是以点带面的模式。

直接把主城一部分产业四散安置，分流主城人口。

你会发现，九龙湖、仙林湖、江北新城、江心洲、燕子矶等等，几乎南京所有的片区，都有自己的商圈中心，都能满足基本的生活需求。

这些，还不是最关键的。

最关键的是，很多片区自己还拥有一定量的产业，能够实现产住结合。

仙林湖有大学城、产业园、高科产业，两湖有大学城、产业园，软件谷更是有华为、VIVO、三星等优质产业，相对独立，可以自成一体。

如果你留心看，会发现，南京地铁几乎没有一条独立的环线，全都是放射型的线路。

每条地铁向外辐射的里程都特别长，完美到达城市的各个组团。

至此，整个城市的房价，被这种模式慢慢烫平。

重庆也是一样，没有所谓绝对的市中心，而是东西南北多中心。

一个很重要的原因是，它的土地被分割了，被山和水分割开了。

很少有人能准确的说出，重庆的市中心到底在哪里。

是解放碑？江北嘴？弹子石？还是照母山？中央公园？

其实，每个区域都有自己的核心板块或者说是中心地段。

甚至，每个区域的各个板块也都有属于自己的核心区。

随着多个中心的发展越来越成熟，重庆的房价体系也就不再按常理出牌了。

环线存在的意义也越来越被弱化，整个城市开始呈现房价扁平化的格局。

当城市成熟区和非成熟区的房价趋同，当空白之地和人满为患的房价趋同，当有商业有学区和没商业没学区的房价趋同……

每个区域的房价都差不多的时候，你很难知道哪里才是重点。

一旦押错了区域，就很有可能高位站岗。

怎么才能不出错？怎么才能减少踩坑的概率？

你只需要知道，不同的区域价值是分层的，不同级别的区域，房价天花板肯定是不一样的。

那么，到底是什么决定了区域的价值？

最核心的，就是产业。

房价归根结底，还是跟着产业发展走。

如果某个区域的产业级别高，那么这个区域的房价水平就高。

如果配套再完备一些，那么这个区域的房价天花板就更高了。

当然这里的产业，不是传统产业，而是那些政府特意引进的高端产业。

高端计算产业和金融业，还有一些高科技的制造业和研发。

有了高端产业，才有高收入人群，未来才会有高房价。

注意，这里要警惕那些空有概念，房价却着实不低的新区陷阱！

规划还在纸上，美好还在想像中，房价已经透支，红利已经释放完毕，而一切落地还悬在空中，风险是极大的。

当前阶段，收住想像，盯紧那些看得见、摸得着的现实，才更为安全，更为靠谱。

所以，最安全的办法，就是回归、聚集这个城市最有价值、最值得买的好区域，也就是核心区！

南京，回归主城，聚焦河西、江心洲、大校场、江北核心。

成都，回归高新、天府、锦江，放弃龙泉、清白江这些外围区域。

重庆，回归主城，放弃蔡家、悦来、茶园等。

长沙，回归五一广场周边6公里，放弃外围一大圈。

苏州，回归工业园区、姑苏、高新区，放弃吴江。

这，才是最底层的逻辑。