一些城市的房价实在很魔幻。
直接看下图。
注:图片来源于重庆买房知识局
这是重庆——
大北边的照母山板块,位置优越的二手房2.5万左右。
再往北的礼嘉、悦来板块,也早就站稳2万。
继续往北的中央公园板块,房价还是2万,附近新拍地块的楼面价也早已站稳万元。
大南边的九龙半岛,有2万的洋房。
大西边的大学城,有楼盘后期售价也要超2万。东边的弹子石板块,建面均价也是2万。
东西南北都是2万,中心位置卖多少?
同样也是2、3万。
何德何能?核心区域和城市外围卖一个价。
再看南京——
这是今年上半年南京城市考察的调研数据。
主城20公里外的仙林湖房价卖到4万。
南京往南,16公里开外的九龙湖旁,也是4万。
更远更偏的方山组团,有洋房卖到3.2万,小高层卖到2.9万。
西南穿越城乡结合部的板桥,售价2.7万,附近还有二手房卖到2.8万。
这还不够,长江对岸直接划了个国家级的江北新区,房价又妥妥超3万。
而,南京中部核心区,也是卖4万多。
南京的房价结构,价差连50%都不到,并没有拉开太大差距,非常的扁平化。
不仅是重庆、南京,还有苏州、成都、长沙……
苏州全城3万多,成都全城2万多,长沙全城1万多……
这些城市的主城和新区价差都很小,好板块和坏板块的价差都很小。
它们的房价,怎么会如此平均?
这里首先要说的,就是新房限价。
限价的逻辑是什么?
高房价压一压,靠近城市均价。
低房价不必压,靠近城市均价。
所以,有限价的城市,房价都呈现一个特征:房价扁平化!
看看最典型的长沙,2021年各个板块的最高毛坯限价。
整个环内,基本都是1.3万的价格。
大北边的月亮岛1.3万,
大西边的梅溪湖一期1.35万,
大南边的省政府1.28万,
大东边的高铁新城1.4万,
中心位置的火车站1.48万。
不论是东西南北中,房价差距都不大。
还有南京,也是因为新房限价,一些高价值的优质板块房价被压制。
今年上半年,南京新玄武板块,新房限价是4.5万,而周边不错的二手房已经卖到5.5-6万。
秦淮大校场板块一二手房倒挂5-10千,江北核心区倒挂5-8千,燕子矶板块倒挂5千,仙林湖板块倒挂3-5千……
值得买的高价值区域被压制,不值得买的低价值区域被抬举。
除了限价,房价扁平化还和城市的多中心有关。
也许是因为城市的空间地形,也许是为了疏散中心城区人口的刻意规划,一些城市拥有多个中心。
比如南京,就是一个被长江和群山切割的城市。
没有了平原的一马平川,想利用环线一环一环向外发展,还是有难度的。
如果你问当地人南京的一二三环分别在哪里,他们会蒙圈的,只会告诉你奥体在哪,仙林在哪,燕子矶在哪。
没有了环线的框架,最直接的体现,就是没有绝对的城市中心。
这是南京从1947年到2019年的城区热力图。
可以很清晰看到,南京的城市扩张是以点带面的模式。
直接把主城一部分产业四散安置,分流主城人口。
你会发现,九龙湖、仙林湖、江北新城、江心洲、燕子矶等等,几乎南京所有的片区,都有自己的商圈中心,都能满足基本的生活需求。
这些,还不是最关键的。
最关键的是,很多片区自己还拥有一定量的产业,能够实现产住结合。
仙林湖有大学城、产业园、高科产业,两湖有大学城、产业园,软件谷更是有华为、VIVO、三星等优质产业,相对独立,可以自成一体。
如果你留心看,会发现,南京地铁几乎没有一条独立的环线,全都是放射型的线路。
每条地铁向外辐射的里程都特别长,完美到达城市的各个组团。
至此,整个城市的房价,被这种模式慢慢烫平。
重庆也是一样,没有所谓绝对的市中心,而是东西南北多中心。
一个很重要的原因是,它的土地被分割了,被山和水分割开了。
很少有人能准确的说出,重庆的市中心到底在哪里。
是解放碑?江北嘴?弹子石?还是照母山?中央公园?
其实,每个区域都有自己的核心板块或者说是中心地段。
甚至,每个区域的各个板块也都有属于自己的核心区。
随着多个中心的发展越来越成熟,重庆的房价体系也就不再按常理出牌了。
环线存在的意义也越来越被弱化,整个城市开始呈现房价扁平化的格局。
当城市成熟区和非成熟区的房价趋同,当空白之地和人满为患的房价趋同,当有商业有学区和没商业没学区的房价趋同……
每个区域的房价都差不多的时候,你很难知道哪里才是重点。
一旦押错了区域,就很有可能高位站岗。
怎么才能不出错?怎么才能减少踩坑的概率?
你只需要知道,不同的区域价值是分层的,不同级别的区域,房价天花板肯定是不一样的。
那么,到底是什么决定了区域的价值?
最核心的,就是产业。
房价归根结底,还是跟着产业发展走。
如果某个区域的产业级别高,那么这个区域的房价水平就高。
如果配套再完备一些,那么这个区域的房价天花板就更高了。
当然这里的产业,不是传统产业,而是那些政府特意引进的高端产业。
高端计算产业和金融业,还有一些高科技的制造业和研发。
有了高端产业,才有高收入人群,未来才会有高房价。
注意,这里要警惕那些空有概念,房价却着实不低的新区陷阱!
规划还在纸上,美好还在想像中,房价已经透支,红利已经释放完毕,而一切落地还悬在空中,风险是极大的。
当前阶段,收住想像,盯紧那些看得见、摸得着的现实,才更为安全,更为靠谱。
所以,最安全的办法,就是回归、聚集这个城市最有价值、最值得买的好区域,也就是核心区!
南京,回归主城,聚焦河西、江心洲、大校场、江北核心。
成都,回归高新、天府、锦江,放弃龙泉、清白江这些外围区域。
重庆,回归主城,放弃蔡家、悦来、茶园等。
长沙,回归五一广场周边6公里,放弃外围一大圈。
苏州,回归工业园区、姑苏、高新区,放弃吴江。
这,才是最底层的逻辑。