王少杰 中房报记者 樊永锋 北京报道

12月8日，中国房地产报刊发了题为《深圳龙华区一小产权项目暗售6年 提价3倍》的新闻报道，对深圳市龙华区观湖街道新田社区“新田茗苑”小产权房违规销售和加建（违建）等现象予以披露，引发社会广泛关注。

报道重点提及，自2015年以来，在深圳市龙华新区观澜新田社区创新工业园观辅路旁，一宗土地面积为15694.47平方米的非农建设用地上（宗地号A911-0343），由深圳新田股份合作公司（以下简称“深圳新田公司”）联合深圳市道澄投资有限公司（以下简称“深圳道澄公司”）合作开发建设“新田茗苑”小产权楼盘。据了解，该项目为4栋住宅楼（分别为1号楼A座、1号楼B座、2号楼、3号楼）和1栋办公楼，早在6年前，部分住宅楼盘以合资建房名义对外销售小产权房，所售房源价格从起初7700元/平方米上涨至目前的23000元/平方米。为获取到更多利益，“新田茗苑”开发商在向深圳龙华区住房和建设局报建项目（地上）总建筑面积近5万平方米基础上，擅自加建房产面积达1.8万平方米。

12月10日，中国房地产报记者收到由深圳道澄公司委托广东金地律师事务所发《律师函》，该《律师函》称文章内容与事实严重不符，该篇文章中所引用曾为“新田茗苑”楼盘销售负责人和深圳住房和建设局一位不愿透露姓名的官员等身份为虚构。并称“暗售”“体量庞大”“被指瓜分巨额利益”等词语给委托人造成负面影响。

该《律师函》阐述律师观点称，中国房地产报记者未经核实便刊登与事实严重不符的文章。

事实果真如《律师函》所言吗？2021年11月上旬，中国房地产报记者在深圳采访期间，围绕当地小产权房销售等现象先后采访到该房产领域的中介、开发商、购房者及地方政府有关职能部门人士，掌握多个在政策高压之下依然在暗自销售小产权房的线索。其中，“新田茗苑”就是典型一例，近期公然在网上明码标价（23000元/平方米）发布小产权房售卖信息。

合资建房的购房协议

300余套小产权房已售出

代理销售过“新田茗苑”项目的相关负责人向中国房地产报记者表示，因该房产属于小产权，无法签订《商品房买卖合同》，按照规定应禁止交易、禁止代理。但该项目采取暗售（未公开设立售楼处）方式，对外与购房者以签订《新田茗苑合资建房合同》名义交易。该项目早在2015年底就有零星销售迹象，2016年3月，深圳市某装饰工程公司与深圳道澄公司签订《新田茗苑项目独家销售代理合同》后，该项目部分房源开始对外集中销售。

“2016年3月至11月期间，（该负责人）实际代深圳道澄公司销售新田茗苑2号楼105套、3号楼115套房屋，共计销售220套，销售总面积22509.88平方米。”该负责人告诉记者，除了上述房源外，“新田茗苑”1号楼B座102套房屋由深圳道澄公司自行销售，余下的1号楼A座（104套）住宅楼，则按照相关协议约定，由深圳新田公司持有并自行分配给当地村民。截至目前，“新田茗苑”累计销售房屋多达300余套，购房者以外地人居多。

2021年12月11日，北京京师律师事务所律师宋竟一在接受中国房地产报记者采访时表示，提供小产权房销售代理和居间服务的中介机构亦属于违规，各地均出台了相应的行政处罚措施，对违规销售行为和从业机构和人员列入诚信黑名单予以惩戒。此外，根据相关法律法规，建设、销售小产权房，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，建设、销售和购买小产权房均不受法律保护。

记者经梳理后发现，依据深圳新田公司与深圳道澄公司于2016年4月8日签订的《新田茗苑项目分成协议》附带“分成明细表”，项目分成占比72%的深圳道澄公司共分得住宅楼面积为31950.42平方米、办公楼面积为2019.69平方米、商铺面积为2474.79平方米。按照住宅初始售价7700元/平方米计算，仅住宅和商铺两项，理论推算该公司收益约为2.65亿元。

规划核准的住宅面积形同虚设

批建不符 违规加建住宅

该“分成明细表”还显示，“新田茗苑”1号楼A座地上18层，104套房屋，建筑面积11033.94平方米、1号楼B座地上18层，102套房屋，建筑面积10145.26平方米、2号楼地上18层，112套房屋，建筑面积11282.26平方米、3号楼地上19层，117套房屋，建筑面积11828.24平方米；办公楼总建筑面积为3156.46平方米；商铺面积3431.30平方米。经统计，“新田茗苑”项目地上总建筑面积为50877.46平方米。

事实上，“新田茗苑”地上建筑面积远不止于此。2016年10月，完工后的“新田茗苑” 实际住宅楼层（数）高要高于“分成明细表”载明的层高。记者在该小区现场了解到，“新田茗苑”1号楼A座层高为20层、1号楼B座楼层高为19层、2号楼层高为20层、3号楼层高为21层。

有知情者向中国房地产报记者透露，建成后的“新田茗苑”4栋住宅楼实际楼层比“分成明细表”载明的楼层共多出8层楼，按照每层总面积522.18平方米计算，累计多出住宅建筑面积4177.44平方米。照此推算，仅4栋住宅楼实际地上建筑面积达48467.14平方米。

在知情者看来，加建面积首先来自4栋住宅楼，开发商先是把每栋住宅楼堂高为6米的首层（一层）隔成两层。然后在每栋楼楼顶再次加建楼层；其次是1栋办公楼，开发商将原本按照报建资料应建成2层的办公楼硬是建成了4层，建筑面积实现翻番；再次是连接1号楼A座与B座裙楼（底商）商铺，同样存在擅自扩建面积现象。

值得注意的是，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局于2015年2月10日为深圳新田公司核发的《建设工程规划许可证》（深规土建许字LA-2005-0008号）显示，“新田茗苑”项目批复的住宅楼为3栋，住宅建筑33120平方米，地下停车库5224.69平方米等。不难发现，“新田茗苑”住宅建筑明显批建不符，少批多建1.5万多平方米。“此外，叠加办公楼和商铺加建的建筑面积，‘新田茗苑’项目整体累计加建面积达1.8万平方米。”知情者说。

宋竟一分析认为，在向当地住建局报建核准面积基础上再次加建房产，同样属于违规，加建房屋属于违建，面临责令限期拆除或逾期被强制拆除的风险。小产权房同样要办理规划建设相应手续，要严格按照法定程序、按照两证一书许可规划内容进行建设，不能私自加建。

“新田茗苑”项目分成明细表

涉嫌违法改建遭查处

除了加建与扩建，“新田茗苑”还涉嫌存在违法改建的事实。记者采访中发现，“新田茗苑”未按建设工程规划许可证施工主要体现在对住宅楼层房屋布局。根据该项目《建设工程规划许可证》及所附规划图纸的规定，“新田茗苑”规划住宅共 3 栋，分别为地上 16 层、17层、18层，半地下1层，每层总面积 516.84平方米，套数为5套。然而，建成后的“新田茗苑”住宅楼由3栋变为4栋，每层布局房屋由5套改为了6套。

依据《城乡规划法》六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地 方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除 对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

2017年10月31日，深圳市规划国土委龙华管理局向龙华区规划土地监察局下发了“移交违法案件线索的函”（深规土龙华函[2017]1248号）。“函”中指出其中一编号A911-0343宗地，未按建设工程规划许可证施工。现将上述违法案件线索移交，根据职责分工依法查处违法行为，并将查处情况进行书面反馈。

日前，深圳龙华区规划土地监察局办公室相关工作人员电话里告诉中国房地产报记者，对于辖区加建、违建查处的执法权已下放到各街道办事处。随后记者拨通观湖街道办查违办公室电话后却被告知，“新田茗苑”还未经住建部门验收，相关资料还未进行移交。

“行政处罚决定书”直指人防工程

人防工程变出租车位

记者采访中了解到，“新田茗苑”住宅项目还存在未按规定配套建设地下人防工程（民防地下室），为追求商业利益，开发商将原本应建成人防工程场地改成了地下停车位，对外出租谋利。

为此，深圳市龙华区住房和建设局于2020年11月17日对深圳新田公司作出“行政处罚决定书”（深龙华建罚字[2020]036号），其中载明，深圳新田公司新建的“新田茗苑“项目为3栋建筑，均超过10层，根据《深圳市实施办法（2020修正）》第十七条第一款的规定，应建人民防空工程的面积不低于地面首层建筑面积，即不低于4893.96平方米，但该公司未按规定修建。同时，该公司已明确无法进行补建。依据相关规定，责令该公司补缴易地建设费17618256元，并作出罚款5万元的行政处罚。

时隔一年，“新田茗苑”人防工程易地建设进展到了什么程度了呢？2021年12月13日，深圳市龙华区住房和建设局办公室相关工作人员向中国房地产报记者表示，具体情况不是太清楚建议咨询龙华区人民防空办公室。随即，记者拨通该区人防办公室电话后得知，“新田茗苑”开发商对前述“行政处罚决定书”存有一定质疑，认为并要求对其建筑面积重新核定。基于此，已撤销原来的处罚决定，待重新对建筑面积测绘后再次作出新的处罚决定。目前，“正在走程序”。

由此引发的疑问是，深圳市政府对小产权房问题政令频出的情势下，龙华区监管部门对“新田茗苑”项目违规建设及销售行为是否严格履行了监管职责，本报记者将继续给予关注。