楼市的降温还在持续。

12月15日，国家统计局公布的数据显示，11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。

临近年末，有购房打算的消费者，该不该出手？

70城中59城新房价格环比下跌

根据国家统计局公布的数据，11月，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平；二线城市新房价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.2百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

从城市数量看，11月新房价格出现环比下跌的城市数量为59个。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是2015年3月份以来新房价格下跌城市数量最多的一次。“这充分说明当前房企压力比较大，使得房价普遍以下降为主。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐解释称，一方面是当前市场成交热度仍处底部调整期，买方话语权较强；另一方面，临近年底部分银行释放出按揭贷款额度，购房需求活跃度有所恢复，在此背景下供给端为了在年底前尽快将房源售出而下调售价。

2021年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

具体到城市看，一线城市的新房价格，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平。

“京沪的环比上涨并非是市场热度的提升，而是和供应结构有直接关系。上海第四批和第五批集中供应的新房中，市中心项目占比明显高于上半年，这导致其下半年尤其是第四季度新房价格‘被拉高’。” 58安居客房产研究院分院院长张波解释。

二手房价降幅大于新房

国家统计局公布的11月数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

“二手房继续呈现下跌态势，且跌幅呈现了扩大的态势。就目前看，二手房下跌的程度要大于一手房。”严跃进认为，尤其是信贷政策放松的情况下，往往一手房优势更大，二手房现在本身的外部环境并不好，房东和购房者都呈现了观望的情绪。

2021年11月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

张波同样认为，本月二手房下降表现得更为全面，也是今年以来楼市降价程度较为明显的一个月份。尤其是二三线城市，降温明显有加速迹象，石家庄、太原、哈尔滨、长春等华北和东北的城市表现尤为明显。

“这也是近期这类城市频频出台政策以提振楼市的重要原因，但近期这些城市政策大都属于点状的试探性政策，会对下行有一定减速作用，还难以扭转市场下行的态势，预计后期部分城市的政策还会出台，以进一步提振市场信心，并平稳市场。”张波表示。

严跃进也提出，需要重点关注二手房市场的降温风险。“二手房交易不好会影响到二手房房东的房屋置换问题，进而引起一手房的房屋置换。所以后续对于二手房市场的关注程度需要提高，包括银行信贷以及二手房房屋置换方面的金融服务。”

整体降温的态势中，11月份，杭州、上海、北京等少数大中城市二手房价跌幅率先收窄。许小乐认为，大中城市住房市场置换比例高，10月、11月信贷环境改善促使换房链条流动起来，市场成交量出现筑底迹象，市场预期有所改善，带动房价跌幅收窄。

降温将持续到何时？

“房价指数一旦下跌，一般很难在短期内转正，即便是房贷政策趋于宽松。从房地产价格的运行逻辑看，当前供应规模偏大，而市场需求偏少。”严跃进认为，要稳房价，关键是加快库存去化，同时激活合理的住房消费需求。

张波表示，楼市降价程度明显，也预示着市场已逐步接近底部，政策的收缩空间已趋窄，部分城市和地区的放松性政策会不断显现，以推进房地产平稳发展。相对来说，一线城市楼市降温本身波动区间也相对较窄，预计也将会在明年更早迎来市场微幅上扬。

根据“量在价先”的基本规律，贝壳研究院数据显示，贝壳50城10-11月二手房成交量持续回升，市场筑底迹象显现。

中央经济工作会议提出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。许小乐认为，后期住房信贷环境将进一步改善，因城施策下可能有部分城市对首套房、改善性住房出台支持性政策，这将加快市场成交筑底回升，减缓房价下跌压力。

张波预计，“春节前市场仍将保持降温态势，但降温的幅度预计会逐步收窄。”