2021年房地产市场又是不寻常的一年，基本上呈现“前高后低”的态势。了解2022年房地产市场趋势，就必须对今年的市场有最基本的认识，否则可能解读跑偏。

2021年有一些热词或新词被刷屏，他们代表着未来的发展方向和思路，无论是地方、开发商还是购房者都能够有一个清晰的应对策略，这些词并非孤立存在，甚至可能是你中有我，我中有你，层层递进，相辅相成，盘点这些词目的也是希望能概况2021年楼市的基本脉络。当然除了所列，其实还有很多关键词，谨供大家参考。

1、房住不炒

今年的房住不炒似乎比以往给大家的感受更深，因为在暗流涌动下，不少人是期望这个词不再被重提，然而现实是，这个词从2016年被提出来，已经坚持了5年不动摇，为房地产定位定调。

房子是用来住的不是用来炒的，体现了国家对房地产市场变革的决心，也是房地产发展的必然之路，不管经历多少坎坷，定位都坚持不变。因为一切的调控都要以此为准，这是依据是方针是指导思想。

只要这个不变，房地产调控的大方向就不会扭转。

2、良性循环

“良性循环”这个词是今年首次提及，这辩证地把房地产一体两面做了系统性分析，然后得出了这个目标。一方面市场面临着一些问题，一方面又要确保发展，如何保证市场平稳健康可持续发展，就必须从过去的恶性循环中走出来，走可持续发展之路。

“良性循环”是确保“健康发展”的前提，这个提法蕴藏更积极的含义。

3、探索新的发展模式

既然要保证“良性循环”，那么就不止是口号，要有具体的动作。到底该怎么办？就要“探索新的发展模式”，新在哪里？模式是什么？一边寻求新的方向，一边又要确保稳定过渡，防范问题出现，实现软着陆。这就是房地产的操作步骤。

大城市房价是个问题，作为年轻人，住是民生是本能需求，房价稳定了，但依然买房难，就得想办法解决大城市年轻人的住房难题。

租购并举和保障性住房制度，这两个关键词姑且放在新模式里，目的就是化解房地产难题，实现平稳过渡。市场的归市场，保障的归保障。这才是未来房地产的长效机制建设的重要组成部分。

4、房地产税试点

只是加大保障性住房力度是不够的，还需要探索更多的新的模式，比如税制改革等方面。2021年对于房地产税的提法有太多次，但是有一个巨大的突破性进展，就是房地产税试点的提出。这个不同于以往上海和重庆的试点。

房地产税试点已经板上钉钉，在部分地区开展房地产税改革试点工作已经得到授权，授权的试点期限为五年。试点地区房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，但不包括农村。

这意味着2022年开征房地产税不太可能，但试点将大概率会启动。这也是房地产长效机制的关键部分。

5、合理住房需求

征税关系到每一位购房者，但大家更关心的是正常的居住需求。所以，2021年被高频提到的还有一个词“合理住房需求”，这既包括刚需，也包括改善性购房者，因为这些都是基本的居住需求。

这也是保障房地产市场平稳健康发展的基石，因为他们才是健康的，而市场也需要他们，他们也需要市场提供更加大的支持力度。

6、房地产两维护

有了合理住房需求，才能维护房地产市场的平稳健康发展，也才能真正维护住房消费者合法权益，这两个维护即“房地产两维护”。二者相互作用相互影响，市场平稳健康发展，购房者的权益才得以保障，反过来，也更能促进市场健康发展。

两维护可以说是楼市特定时期最需要强调的。

7、保交楼

既然要维护购房者合法权益，那么对于一些个别房企因为种种原因无法交楼的情况，该怎么办？多部门已经出手，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

多个房企也做出保证，我们拭目以待。

8、期房预售监管

如何保障购房者利益？资金监管是重中之重。已有北京、杭州、嘉兴、舟山、东台、咸宁、鄂州和广东、重庆等多个省市加强预售资金监管。

预售资金受到监管后，开发商也不能再随便取用，最大程度保障建房完成，维护购房者合法权益。

9、全面降准

当购房者看到现在的市场状况时，信心是会受到影响的。那么从宏观上，央行宣布，12月15日全面降准，虽然并非针对房地产，但是这对房地产并不是坏事，对提振信心有很大帮助。

对购房者房贷宽松也会有直接的影响。

10、房贷利率下调

央行等喊话后，降准是示范，各地也跟着对房贷利率进行了下调，相比此前，房贷开始有所宽松。房贷或许是最能直接影响购房者的关键所在，这也是保护购房者的举措。

11、购房补贴

如果还不够，不少城市出台了鼓励性购房政策，有的甚至直接买房给补贴。截至目前，至少有包括湖北荆门、江苏南通海安、重庆万州、河南开封、河北保定、河南新乡、广西桂林、浙江金华武义、安徽芜湖、湖南衡阳等10个地方出台鼓励性的购房政策促进房地产市场平稳健康发展。

到底能不能起到效果，关键还在于这些城市的买房需求大不大。

12、限跌令

正因为某些城市需求有限，靠补贴可能也很难让楼市活跃起来，个别城市可能还会有更大的下行冲动。怎么办？那就只能以“稳定”的名义防止房价大幅下跌，大多数城市可承受范围在下跌5%左右。

目前发布“限跌令”的城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等大约21个城市。从这些城市不难看出，基本上位于三四线城市甚至更小的城市，作为购房者要明白，他们为什么这么做？是因为他们更有价值吗？好好考虑考虑。

13、集中供地

今年土地市场也和新房一样，采用集中供应的方式来出让，今年总共完成了3批次的土地出让。3月，北京、上海、深圳等多地推出“集中供地”政策，即住宅用地的“双集中”土地政策，在全国22城实施。

但似乎第一轮供地经验不足，没有起到很好的应有的作用。于是暂停之后，重新开启地二轮集中供地，但结果来看，效果是有了，开发商拿地的积极性大打折扣。接下来该如何，一方面保障市场不过热，又要给开发商拿地信心，这是个难题。

14、二手房指导价

今年2月8日，深圳出手，建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。这可能比以往的调控都有杀伤力，对于打击炒房会起到明显的效果。因为过去某些小区集体操纵房价的现象还是很多的。

目前已建立二手房指导价机制的12个城市，包括深圳、广州这两个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市。其实，北京的海淀区也算。

虽然可能无法干预私下成交，但挂牌价理性后一定程度上可以改变市场预期。

15、学区房整治

4月30日国家强调，要坚持房住不炒定位，防止以学区房等名义炒作房价。学区房的炒作，既违背了民生意愿，又违背了房子用来住的初衷。

很多时候，一些城市的高房价多为学区房带动，稳住学区房，整体房价会大受影响。不敢说，学区房问题就能解决，但国家已经出重拳，遏制房价上涨以及解决教育资源匹配不平衡问题会有一定的措施出来。

16、整治房地产乱象

7月23日，住建部、发改委等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。主要聚焦房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四个方面，几乎涵盖了房地产从建设到销售以及居住、租赁的各个环节。

《通知》提出，聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题，加大房地产市场秩序整治力度。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

17、限高令

10月22日，住建部官网发布的《通知》中明文规定，严格管控新建超高层建筑，一般不得新建超高层住宅，城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

这个举措更重要的在于杜绝各地盲目攀高，对宜居环境的打造更有积极意义。

18、城市更新

11月4日，住建部发布第一批城市更新试点城市名单，北京、厦门、景德镇等21个城市（区）将开展第一批城市更新试点工作。

随着大拆大建时代结束，城市更新成为房地产拉动经济增长的新的增长点。城市更新将成为未来房地产发展的重要方向之一。但是要如何将其与房地产区别开，还需要转变思维。

其中包括老旧小区改造、旧城改造，这必将成为新的经济增长点。因为这不仅是民生工程，更是经济长期持续健康发展的动力。

19、元宇宙炒房

“元宇宙”这个词不知道怎么就火了，这是很多年前的一个词，日前，2021年度十大流行语出炉，“元宇宙”位列其中。

而“元宇宙”炒房热兴起！似乎万物皆可“元宇宙”。到底什么是元宇宙呢？简单来说就是虚拟时空的集合，而元宇宙房产就是其中的一部分虚拟空间。人民日报评元宇宙炒房，热到烫伤，得防。

20、节衣缩食

作为国内房企领头羊，如果说三年前曾喊出“活下去”，让这三个字成了房地产行业的热词，而且也是房地产市场的真实生存写照；那么三年后，郁亮再次喊出“节衣缩食”的口号，或许是新阶段所有地产人的应对策略。

21、共同富裕

国家于6月10日发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》明确，到2025年，浙江省推动高质量发展建设共同富裕示范区取得明显实质性进展。8月17日，再次研究扎实促进共同富裕问题。

其中有一处直接涉及房地产，即完善“住房供应和保障体系”。但作为我国居民生活中最重要资产，房地产的行业定位和政策导向，对于“共同富裕”目标的实现可谓举足轻重。这既是“房住不炒”内涵的深化和落地，又在很大程度上决定了未来房地产发展方向。

房地产必须回归民生，赋予其第三次分配的新使命，其载体是提高商品房给公共住房和民生福利的买单能力。会收入分配上进行调节，这也是未来的方向。