来源|凤凰网风财讯 作者|周博通

产业地产的梦该醒了，因为有下一批人需要躺下了。

产业地产圈的故事，一半连接了房地产，一半捎带着实体产业。所以它既需要地产人的人情练达，也少不了实体从业者的守得住寂寞。20多年的发展，这里既走出了巨富和名人，也有辛酸和悲情。

只不过那些还“活着”的人，都不姓地产了。

1

10年前选择产业地产领域作为我从事房地产新闻报道的起点，当时的自己天真认为这可能是通往成功的一条捷径。

毕竟在我前方有那么多成功案例。

阎志，武汉的产业地产企业卓尔控股有限公司的董事长，湖北罗田人。2017年阎志以355亿财富蝉联湖北首富，2016年，阎志凭借305亿的资产首次成为湖北最有钱的人。

在创办卓尔之前，阎志曾在湖北黄冈地区文联、《市场时报》社任职记者。直到24岁他才开始自己的创业之路。

阎志认为自己骨子里还是个诗人，从商只是一个向自己精神世界进行自我贩卖之前的短暂妥协。

但是九十年代的中国社会的剧烈转型，现实告诉了阎志，诗人是买不起房子的，在一个城市没有房子，是很难找到女朋友的。

好在他在1996年写的《天若有情——天王之王刘德华》给他带来了25000元稿费。还清了借款、买了手机、租了房子，然后从广告公司开始逐步拥有了武汉产业地产领域的旗帜企业——卓尔控股。

从记者到企业家这条路径不仅被阎志验证了可行性。河北上市产业市镇运营商宏泰发展的王建军，这位自武汉大学新闻系毕业后，只用了短短两年时间，就从廊坊市建委职员升至团市委副书记的人，在仕途顺风顺水之时，又却辞职进入了《河北工人报》，从一名普通记者重新干起。

王建军的一生充满传奇，从仕途到记者再进商道，他用富士康、凯发、高迪、中建二局、普洛斯等中外知名企业在廊坊的落户，将自己送进了与政府的蜜月期，直到2014年香港成功上市。

有意思的是，王建军“下海”的年份仅比阎志早一年。

这是属于20世纪90年代的故事合集。这个时期冷战形成的政治隔离正在消除，经济开始复苏，中国向世界敞开着大门，世界在人类手上充满了无限可能。这一年是不断蜕变重生年代的缩影。

公务员这个特殊的群体在这时突然发现，铁饭碗不如金饭碗，下海成为了当时最潮的事情。

2

1990年公务员下海潮起，一个叫许为平的年轻人放弃了人人羡慕的体制内工作，创办了中南机电集团。6年后，许为平以学者身份赴伦敦进行访问学习，同年加入英国道丰国际集团担任执行董事，翌年回国，许为平名片上的职位已经变成了“道丰国际亚洲副总裁”。

而他本人，也摇身一变成为了“外商”。

这一份“外商”的光环帮助许为平在内地打开了商途。2002年许以外资公司代表的身份与中关村科技园丰台园签署总部基地项目的开发协议，随后双方成立中关村丰台园道丰科技商务园建设有限公司，并由许为平出任董事长、总经理职务。

“总部基地”四字曾经是产业地产领域响当当的名号。在北京，它意味着一个产业总部集群项目。

“500栋总部楼，400多家大中型企业，100多家金融企业，国资委下属的央企80多家，为丰台区贡献财政收入接近30%。”这是许为平的初心。

与此同时，“山寨版”总部基地与总部经济的发展热潮随之在全国各地涌现。“始作俑者”许为平对此既感无奈又颇为自豪。

许为平唯一没有咬开的硬骨头是东北，虽然总部基地在沈阳也尝试过落地生根，却始终没有找到太好的发展。而这时候的东北产业园区，大家只认一家叫大连亿达的公司和他的操盘者孙荫环。

那时候的亿达，与万达并称大连双达，可比现在卖口香糖的那个益达知名多了。

1996年，亿达与日本日平富山株式会社合资成立亿达日平机床有限公司，成为中国组合机床行业第一家中外合资企业。1年后，大连市委市政府为了城市的转型，决心发展软件与信息服务产业，正在为工业园区建设发愁的孙荫环眼前一亮，1998年正月初三，孙荫环冒着纷飞大雪，驱车到沈阳，与东软总裁刘积仁接洽，双方很快达成合作，这为大连软件园的发展打开了局面。

在“贸工技”背景下主打出口转内销的大连软件园成为了产业地产领域的金字招牌，给亿达带来的除了真金白银，还有每年几十个兄弟城市派来的学习考察团。

如果评选那些年亿达最繁忙的部门，接待办公室一定实至名归。

亿达火遍全国的这一年，北京天安门正南50公里的固安产业新城模式还酝酿在王文学的火锅店里，武汉的黄立平还在致力于将保健品红桃K在国内做成妇孺皆知。

3

当后来的产业新城老大哥华夏幸福终于想明白了PPP模式，在2002年启动华夏幸福后来的样本项目固安工业园，踏进产业地产这一年。一位叫郑松兴的香港珠宝老板联合4个好朋友拿出26亿，成立了一家名叫华南城的公司。

2002年的26亿，比薇娅偷漏税罚的钱还要多一倍。

兄弟5人看到了当时深圳市商贸物流外迁的机会，建立一个商贸物流、商业、酒店和住宅为一体的大型园区。

十多年间，抓住商贸物流产业从市区向郊区转移的商机，这支团队在国内开发了十数个商贸物流项目，也成就了5位创始人的行业地位与身价。

有意思的是，华南城的这种商贸物流城开发模式，让远在武汉的阎志看了后大呼实在是高。

后来的故事武汉市民都知道了，卓尔化身商贸物流开发商，而武汉在工业用地出让方式的自由度也给予了卓尔便利。从汉口北开始，一种分割销售的商贸物流产业开发模式成就了他一代“铺王”的称号。

但在产业地产细分领域商贸物流地产这块，同样是香港同胞的王再兴觉得自己才是这个模式的鼻祖。

因为早在1995年，王再兴以港资身份回到内地投资，他旗下的毅德集团就开始涉足商贸物流中心的开发建设，比郑松兴还早了7年。

两家企业在名分上时不时斗一斗气，但是这并不影响两家老板们的私交甚笃。

甚至为了更好学习华南城的经验，2009年10月至2012年12月，王再兴将儿子王德文安排到西安华南城有限公司任总裁一职。从华南城辞职后，王德文携管理经验回到毅德，开始接任毅德行政总裁。

这一现象在“潮汕帮”老板们中并不鲜见，各家企业之间的竞争关系，倒不如说更像是互补互助的关系，这也是潮汕商人之间抱团交往的一种默契。

在深圳著名的富商俱乐部同心会中，郑松兴和王再兴二人都担任过副主席。这个俱乐部除了他们，还有中洲控股的黄光苗、宝能的姚振华、佳兆业的郭英成等等耳熟能详的名字。

4

产业地产企业潮起的1996年，郑伊健、陈小春等主演的电影《古惑仔之人在江湖》和《古惑仔2之猛龙过江》也火遍了大江南北。

电影主题曲《友情岁月》有一句是这样唱的，“在美梦里竞争，每日拼命进取，奔波的风雨里 不羁的醒与醉，所有故事像已发生漂泊岁月里。”

产业地产20年的美梦在如今已经沉寂在漂泊的岁月里。

2015年，阎在看到国内如火如荼的线上经济热潮后，决定了卓尔未来的路也一定要“触网”。

这一年，卓尔以近5亿人民币入股跨境电商兰亭集势，双方同时宣布将在跨境贸易、物流、金融等方面展开探讨与合作。

卓尔宣布线上化的同一年，拳头项目“汉口北”的商铺销售第一次出现下滑。

1000公里外，北京南四环与科技大道的交界处，丰台总部基地这一个庞然大物卧在立交的西南角，静静地观察着这热闹繁华的北京城。

多年来一直靠出售存量资产以及从金融机构拆东墙补西墙的现金流勉强续命的它，目前已经陷入许为平被“限高”跑路，以及银行停贷+股权冻结+资产查封“爆雷三连”的境地，在悬崖边缘命悬一线。

许为平现正身处在1万公里外的英国，与25年前第一次出国不同，这一次他的告别可能是永远。

据报道，北京总部基地大部分贷款已经逾期，浙商银行约4亿元贷款，已认定为不良，保全查封资产并走法律程序；北京资产管理公司的1.7亿元、华夏典当的1.6亿元、鼎成典当的2.3亿元借款，同样进入保全查封资产阶段，正在走拍卖程序；另外还有民间借贷约2亿元，已保全查封资产，正在走法律程序。

除了北京大本营，总部基地爆雷的熊熊烈焰已经蔓延到全国乃至海外项目层面。

与合作方陷入纠纷的海宁总部基地江南城项目，合作方卓越集团查封保全了北京道丰投资发展有限公司所持有的江南实业公司9200万元的股权，折合16.4%的股权。而道丰由于民间借贷纠纷，之前已被查封保全了4300万元的江南实业股权，折合7.6%的股权。

烂尾十多年的沈阳东北总部基地，被执行总金额1.77亿元，欠付总包方的工程款很可能高达4.2亿元。

20年的创业过程，许为平始终没能解决一个问题——一个与写字楼并无本质区别的商业地产项目，却赫然建设在廉价的工业用地之上；工业用地上的物业分割产权销售，也始终处于模棱两可的规则边缘；至于其大杂烩般的企业群落，更与总部经济强调的“单一产业导向”大相径庭。

2021年，随着全国总部基地概念败退，唯一的北京丰台总部基地也撑不起许为平的外商光环了。

这种依靠一个项目一炮而红，但是成也萧何败也萧何式的现象似乎成为了产业地产老一辈无法绕过的坎。

由于受过度依赖廊坊龙河高新区项目、宏观、疫情等因素影响，中国宏泰发展在今年上半年出现了公司上市以来最大的业绩下滑。

作为宏泰发展产业市镇发展的模式扛鼎，龙河高新区一直是其核心盈利来源，对营收贡献占比一度超过7成。

作为廊坊房地产企业的“三哥”，排名华夏幸福、荣盛之后的宏泰发展董事局主席王建军，曾公开表示，做产业地产时间的历练很关键。然而自2014年上市以来，经过7年历练，宏泰发展交出的成绩单却令人不甚满意。

坏消息不断袭来，唯一的好消息也只有上半年成功引入中国金茂，以14.81亿港元收购其29.9%股权，成为第二大股东这件事了。双方同时订立可换股债券认购协议，金茂认购中国宏泰发展本金约1.23亿美元可换股债券。

不过“白衣骑士”金茂的入局并没有能让王建军能轻松熬过2021年的冷冬。

12月14日，两笔可换股票据及美元票据的偿还日期，被中国宏泰发展再次调整到期日，最新的到期日是2022年12月31日。

这两笔规模不大的可换股票今年已经是第三次被推迟到期日，不由让人们对宏泰发展的资金现状更加担忧。

而“一哥”也未能逃离这种魔咒。

1月12日，华夏幸福境内外多只债券突然大幅下跌，1月13日，穆迪将华夏幸福基业股份有限公司的企业家族评级和CFLD (Cayman) Investment Ltd有担保的高级无抵押评级由“Ba3”降至“B2”，华夏幸福的债务危机自此引爆。

不过王文学从来没有责难这种模式的问题，即便再来一次，他很大程度上依然会选择这条路——一边做房地产开发，一边将产业导入，产城互动、产城一体，这在当时闻所未闻。王文学甘当第一个“吃螃蟹”的人，与固安县政府签订了一项排他性的特许经营协议，协议期50年，实行“政府主导、企业运作”的管理模式。华夏幸福以较低的成本获得土地，完成前期基建后进行招商引资。

但从始至终，真正将资源变现的，是在年报中排在产业新城之后的“园区配套住宅”业务，也就是“孔雀城”。

孔雀城是华夏幸福地产板块的标志性品牌，2008年后，借北京奥运会东风声名鹊起。潮白河孔雀城、大运河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅项目在北京周边接连复制，从一座北京城、四座孔雀城，到全国布局，战线延伸至沈阳、无锡、武汉、成都及长三角地区，呈几何式裂变。

孔雀城可以说是王文学一手打造的最赚钱的“摇钱树”，比起过去开火锅店、搞装修队来说，也是更值得骄傲的心血之作。

历经10个月的博弈与磋商，华夏幸福整体债务化解方案已现雏形，目前需要协调各方，获得债权人的同意。这可能是一个更漫长的过程。

5

华夏幸福最风生水起的2015年，万科成都大区总经理张晋元告别了舒适的天府之国来到固安，成为了新晋产业地产千亿企业的副总裁。

仅仅1年后，张晋元辞职去了泰禾，但颠沛的日子直到2019年加盟金地商置后才有稳定。

金地也有着一些产业地产的基因。2012年金地集团进军产业园，旗下金地商置获得了深圳威新软件科技园项目，并在后续收购了上海启客威新，运营管理上海8号桥产业园项目。

2016年6月，金地商置正式成立了专注于产业园开发运营的综合平台金地威新产业公司（下称“金地威新”）。据悉，金地威新目前主要有产业投资发展、轻资产管理、产业综合研究、产业园区开发运营四大类业务。

而张晋元在金地商置所负责人，正是产业园业务和科技孵化板块。

金地董事长凌克喊出了“金地不仅要做综合型的城市服务提供商，还要成为产城融合发展的新城区发展商”的口号。相似的字眼，在中南置地董事长陈锦石的口中也出现过。

不过，与金地相比，中南的产业版图扩张要更快一些。

今年5月12日，中南高科向港交所递交了招股书。招股书显示，截至2021年2月底，中南高科已经获取了70个产业园项目，包括约280万平米已经竣工的建筑面积、约410万平米开发中规划建筑面积及约400万平米持有的用作未来开发的预估建筑面积。

为了表示自己对产业板块寄予厚望，在中南高科上市前，陈锦石甚至对11位高层拿出了11.988%的股份进行奖励。

在产业地产创一代的路径里，产业优则地产的思路正在被后来者进行着颠覆，一种地产优则产业的全新思路正在萌芽，而后来者如过江之鲫。

据第三方研究机构发布的《中国产业园区市场研究报告》，房企涉足产业地产在近年来蔚然成风，在销售百强房企中，有超过50%的房企已经涉足产业地产开发和运营。

产业地产这么热闹的事情，当然也少不了碧桂园的加入。

2016年8月9日，碧桂园创始人、董事局主席杨国强指出，未来5年要投入1000亿元在一线城市和强二线城市全面布局科技小镇计划，其中深圳的目标是10座。

在科技小镇的打造上，碧桂园主要负责重资产的部分，而产业资源和人才引进则交由专业机构：产业地产运营商百富东方、清华大学、李开复的创新工场、思科、平安银行等均是其战略合作伙伴。

其他名字耳熟能详，但是百富东方是谁？

信息显示百富东方于2008年在深圳前海成立，法人兼总裁是这个行业另一个标志性人物——戴宏亮。

从2009年担任天安数码城集团执行董事兼总裁至2015年，戴宏亮带领天安数码城从深圳的车公庙走到了全国。天安数码城甚至成为了产业地产中的“商学院”，引得许多同行争先效仿。2015年，戴从天安离职，回到了百富东方。

过去交换过戴宏亮的名片，卡片的右上方是百富东方的中英文名称、Logo。背后则仅有八个字“产城融合，创新梦想”。

曾经的产业地产人都是有一个“造城”梦想的，他们以各种原因告别过这个行业，又以各种各样的方式回来。

只不过，回来时已经物是人非。

正像“诗人”阎志的文字——仿佛看到一个二十多岁的年轻人在深山中寻觅，忽而到达开阔之地，一片光芒；忽而迷失在丛林之中，无所适从；忽而站上山顶，以为是高峰，环顾四周，高峰林立，才发现自己只是站到一个山丘上。

也仿佛看到一个有追求、有理想、清秀的文学青年，被时代、生意改变成了一个秃顶、挺个大肚子、油腻腻的中年创业者。