风财讯报道 上海世茂股份在2021年12月27日下午召开了一场投资者说明会。

会上世茂管理层表示，世茂将利用自有资金及销售回款来兑付2022年1月及3月到期的境内公开债。

据介绍，世茂1-11月实现销售签约金额约282亿元，销售及回款工作均在正常推进中，但是完成年度380亿元销售签约计划有较大的难度。截止到11月末，公司的租赁收入约12亿元。

债务方面，管理层表示，截至2021年9月，世茂股份已回购了5亿元公司债券，后续公司将没有债券回购计划。

今年以来，债券市场波动加剧。公司计划，在市场信心恢复正常后，再开展公开市场债券发行工作。

另外，有投资者询问，世茂是否考虑出售自持的商业和酒店，世茂表示，陆续有在与投资者洽谈出售，只要有合适的商业机会，公司会努力把握。

此外，对于近期管理层人事变动。世茂表示，此次高管调任为公司内部正常的高管架构调整。世茂股份原副总裁兼首席财务官张杰升任为世茂股份高级副总裁，未来负责公司包括碳中和、数字化在内的公司新型战略板块的开拓与管理。

以下为会议实录：

1、投资者：出让金大概什么时候到账？

世茂股份：本次交易尚需经公司与世茂服务双方股东大会审议通过后方可生效，因此存在不确定性。

世茂服务应以人民币现金方式，分期向本公司指定的银行账户支付出售标的股权和标的业务的价款：世茂服务于本协议生效后 20 个工作日内，支付出售对价的 95%，即157,082.50 万元；世茂服务于交割日后 5 个工作日内，支付出售对价的 5%，即 8,267.50万元。

2、投资者：公司为什么要把物业管理卖给世茂服务？

本次交易价格是否公允？是否存在利益输送？

世茂股份：基于对当下市场环境的判断以及对未来行业发展的思考，公司管理层经深入研究后决定，利用当下整个行业发展格局发生重大变化的时间窗口，对公司原有的业务布局进行主动调整，将股份公司项下物业管理相关的业务转让给集团项下专注于物业管理服务的兄弟公司，通过这一业务规划的调整，一方面将有助于集团项下优势资源的整合。

对世茂股份而言，未来也将凝心聚力，更加专注于商业综合体开发和运营以及商业轻资产业务航道的发展。

本次交易价格 16.5 亿元对应市盈率约 18.1 倍，与 2020 年以来，市场上 8笔同类型交易的平均 18 倍市盈率，较为接近。本次交易能够使公司获得超过 10倍市盈率以上的收益，符合公司及股东的利益。

3、投资者：请问 19 世茂 G1 能兑付吗？

世茂股份：目前公司的公开市场融资，皆正常兑付完毕，请关注届时的提示性公告。

4、投资者：2022 年 1 月和 3 月境内公开债的还款资金是否已准备好？

世茂股份：公司会用自有资金及销售回款，用于兑付到期债券。

5、投资者：公司出售资产获得的 16.5 亿元是否计划用于偿还 1 月份到期债务？

世茂股份：交易资金主要还是用于商业综合体的开发和运营。此外，我们发现在轻资产业务拓展过程中，市场中有大量在营项目改造的机会，这一合作模式需要我方前期投入一定的资金，或是以整租包租的形式与业主合作。这一模式，一方面能与业主建立更加稳固的合作关系，另一方面也能最大限度地展现我司团队在商业调改和商业运营上的理念和能力，同时也有机会获取更加丰厚的回报。因此，此次募集来的交易资金，未来也将投入到对这一合作发展模式的探索。

6、投资者：跟世茂服务的交易是根据什么估值来决定的？

世茂股份：本次资产转让由公司与世茂服务分别聘请上海众华资产评估有限公司与 Cuchman & Wakefield Limited（戴德梁行）进行评估，并分别出具沪众评报字（2021）第 0508 号《上海世茂股份有限公司拟转让物业管理业务涉及的相关资产组价值资产评估报告》与《上海世茂股份有限公司持有的物业管理业务相关资产组估值报告》。经交易双方同意，标的资产的出售对价为 165,350.00万元人民币。该出售对价系公司在考虑《资产评估报告》中标的资产的评估值和世茂服务在考虑《估值报告》中标的资产的估值基础上，按照正常的商业公平交易原则友好协商确定。

7、投资者：请问公司近期是否有回购债券的计划?

世茂股份：公司已于 2021 年 9 月回购了 5 亿元公司债券，后续没有债券回购计划。

8、投资者：什么时候公司可以发 ABS 或中期票据？

世茂股份：今年以来，债券市场波动加剧。公司计划，在市场信心恢复正常后，再开展公开市场债券发行工作。谢谢。

9、投资者：本次物业管理转让的交易对公司的经营业绩有什么影响，会不会削减公司营业收入？

世茂股份：公司目前的主要业务为商业地产开发与销售、商业经营与管理、多元投资等。本次交易的标的主要从事商业地产物业管理服务，该标的在上市公司业务中的占比较低，本次出售不会对公司营业收入与经营业绩带来不利影响，亦不会影响公司主营业务的正常开展。

10、投资者：这笔交易完成以后，公司还有其他的物管业务吗？

世茂股份：公司本次出售物业管理业务，交易生效完成后，后续将不从事物业管理业务。

11、投资者：最近世茂集团进行了组织架构调整，世茂股份未来是否会有相应调整？

世茂股份：公司一直以来强调公平竞争、多元共融且具有挑战性的工作氛围，实现组织与员工共同成长。未来，公司将继续强化精细化管理，夯实企业发展的内驱动力，进一步打造高效协同的管理团队，谋定未来可持续化发展。

12、投资者：世茂股份自身资金状况如何？在融资受限的情况下后续如何偿还债务？

世茂股份：公司将持续加强项目销售回款管理，调整负债结构，用于自有资金到期债务的偿付。