随着深圳房地产市场长效机制逐步形成，开发商坐等客户上门抢房的日子已经结束。

2022年伊始，深圳多个新盘开局不利。

记者从深圳市房地产信息平台获悉，截至1月14日，开盘已12天的光明区安联尚璟府项目，仅有1套签署认购书。另外，本月开盘的另两个项目龙华御景华府和龙华卓越柏奕府，去化率仅为12.9%和8.2%。

深圳新房市场加速冷却，还体现在素有“最强网红盘”之称的深圳华润城销售方面。这个曾在2020年11月引发“万人抢房”盛况的热盘，日前针对润玺2期未售完的房源，正式启动全民营销，参与者每推荐卖出一套房，将享有5000元/套的税前奖励。

“深圳楼市持续数月的超预期下调，是调控政策收紧、信贷政策抑制、预期快速下行等综合因素导致的。从短期来看，2022年低落的市场情绪不会改变。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示。

新房去化难度加大

深圳市房地产信息平台数据显示，截至2022年1月14日，华润城润玺2期还有183套期房待售，多数为120平方米的户型，均价约13.2万元/平方米。据了解，润玺2期于2021年12月16日开盘，预售总套数1024套，

就该楼盘近期推出全民营销，一位接近华润城的知情人士告诉财联社记者，“启动全民营销是希望在春节前清盘。”

而华润城自2014年首次开盘以来，从未出现过清盘困难的问题。2014年10月，华润城润府1期开盘，均价4.75万元/平方米，3小时售罄；同年11月，润府1期加推入市，均价涨至5万元/平方米，再度3小时售罄；2015年12月，润府2期入市，依然“日光”。

华润城润府3期于2018年6月开盘，受限价政策影响，8.5万元/平方米的预售价与前两期的二手房价差达约2万元/平方米，成为深圳新房限价时代首个掀起“打新热”的豪宅盘，认筹比高达9:1，当天售罄。

至2020年11月，华润城润玺1期开盘后，将深圳 “打新热”推上历史高峰，业内戏称“买到即赚500万”。该楼盘出现的“代持炒房”等现象引发官媒点名批评。

如今，不仅“万人抢房”盛况不再，华润城还面临一定去化问题。不过，华润城仍是近期卖的较好的新盘，其他非热点楼盘销售情况已跌至冰点。

据深圳市房地产信息平台数据，截至1月14日，今年1月已开盘的三个项目光明安联尚璟府(1月2日选房)、龙华御景华府(1月6日选房)、龙华卓越柏奕府(1月6日选房)，分别去化1套(共推353套)、69套(共推533套)、52套(共推637套)，去化率最高的楼盘也仅为12.9%。

“从去年下半年开始，深圳新房市场出现分化，随着时间推移，分化情况越来越严重，开盘去化率明显下降。安联尚璟府开盘遇冷与市场转向有关，也跟项目区位以及自身情况关系密切。”美联物业全国研究中心总监何倩茹对记者表示。

此外，偏远区域的网红楼盘也无法做到当日售罄。1月13日，位于光明区的地铁盘星河天地5期公布认筹情况，共推248套住宅，认筹240批，认筹比没有达到1:1，意味着开盘时购房者无需摇号，人人都可以买到。这批住宅精装均价为5.19万元/平方米，与去年9月开盘的前一期价格相近，但去年9月开盘时认筹人数达推盘数的2倍多，当日售罄。

李宇嘉指出，去年二手房参考价政策出台后，二手房交易价格下降，一、二手房价格倒挂现象得到缓解，购房者“打新”的积极性明显降低。

业内人士认为，随着深圳房地产市场长效机制逐步形成，开发商坐等客户上门抢房的日子已经结束。

市场全面降温

深圳乐有家统计数据显示，2021年深圳在供应增加的带动下，一手住宅成交量为52417套，同比增长15%，但整体呈“高开低走”态势。

“去年4月后深圳新房市场开始降温，8月在高端项目入市带动下，成交量短暂回暖，此后又进入冷静期，10-11月成交量逐渐上涨，但12月市场再次出现下调。”乐有家营销总裁贺玲表示。

相比新房，在二手房成交参考价新政影响下，深圳二手房成交降温更为明显。

记者根据深圳市房地产信息平台数据统计，2021年全年深圳二手住宅共成交40542套，较2020年全年的95273套，下跌幅度达57.4%，成交量为2008年以来最低水平。

与此同时，深圳二手房价格也出现了大面积的下跌。据乐有家监测，2021年深圳二手住宅20大热门片区，以四季度为节点对比价格的变化，其中同比呈现下跌的片区有13个，超过半数，最高跌幅达16.7%。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲表示，去年深圳二手房成交量除11月出现短暂回升外，其他各月均下滑，表明购房者入市信心不足，市场观望情绪仍然较浓。另外，受深圳第二、三批次土拍房地联动价格普遍低于周边新房价格等因素影响，2022年市场预期将进一步调整，二手房价格向下的调整压力也进一步加大。

“当前市场情绪低落，大家对未来市场的预期至少短期内是不乐观的。” 李宇嘉告诉记者。

其进一步表示，“首先，二手房参考价对房价上涨制约比较大，购房者加杠杆的难度非常大；其次，房地产贷款额度释放的空间有限，贷款集中度管理仍是一个紧箍咒；再者，这几年建立的长效机制、调控政策也不太可能松绑。”