近年来，房地产行业整体规模增速放缓、政策监管持续、融资渠道收紧，房企从高速增长向高质量增长转变，而如何实现高质量可持续发展成为众房企探讨的关键。今年两会，“碳达峰、碳中和”首次被写进政府工作报告，在碳达峰、碳中和逐渐成为全球共识的当下，ESG已经成为衡量企业可持续发展价值的重要指标。

当前，房企生存环境不断恶化，甚至几家头部房企出现生存危机，危机信号传导至各投资机构从而导致恶性循环加剧，最后导致行业整体信用危机。房地产上市公司越发重视ESG信息披露，通过发布ESG报告，披露其在环境、社会以及公司治理等领域的表现，向投资者展示长期经营能力，为企业融资拓宽渠道。

在此背景下，风财讯智库紧随行业发展脉搏，针对房地产行业ESG发展情况开展测评研究，持续关注房地产上市公司ESG发展动态和披露情况。

ESG即环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance），不同于传统财务层面的业绩表现，ESG更侧重从环境、社会责任和公司治理三个维度来衡量企业的可持续发展能力和长期价值,已日益成为影响投资者决策的关键因素。具体来看，ESG在环境、社会、公司治理三大维度、分别涵盖自然资源、气候变化、环境机遇、人力成本、利益相关方、社会责任以及公司治理等十几个范畴。

从上市房企ESG竞争力榜单来看，中海地产、碧桂园、龙湖集团、华润置地、万科、融创这6家企业ESG评分均超过70，其中中海地产以73.3的高分领先其余房企，其在社会和公司治理等方面均要优于房企。融创ESG评分为70.0，排名第六。2021年8月，针对融创ESG表现，全球领先的评级及研究公司 Sustainalytics将融创评级由“中风险”提升至“低风险”。

细项来看，在绿色发展领域，截至目前，融创累计200余开工项目应用装配式设计及施工，12个项目获得三星绿色建筑、WELL金级、LEED金级认证，40余个项目获得二星绿色建筑认证。在社会责任方面，融创积极推动乡村振兴、古建保护、教育扶智领域的公益实践，面对新冠疫情、河南防汛等大灾大难踊跃捐款，融创在一系列的公益事业上累计捐赠超27亿元。

一、房地产市场发展环境与形势

01、房地产政策

1、“房住不炒”主基调不变，落实“三稳”

2021年以来，在“房住不炒”的大环境下，中央从全局出发，全面、精准把控房地产市场，针对市场过热的城市适当预警，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

具体来看，在中央政府层面，中央多次重申坚持“房住不炒”定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标，要求全面落实因城施策、房地产金融审慎管理等房地产长效机制，并防止以学区房等名义炒作房价，以此促进房地产市场平稳健康发展。在住房租赁市场方面，中央层面将解决好大城市住房突出问题纳入2021年重点工作任务，要求以人口净流入城市为重点，通过给予土地、财税、金融等政策支持，扩大保障性租赁住房供给，大力发展租赁住房市场，重点解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

在地方政府层面，中央强调落实地方主体责任，住建部先后实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、合肥等多个热点城市，要求落实房地产调控主体责任，建立“人、房、地、钱”联动机制，在限购、限贷、限售等方面“补漏洞”，建立二手房成交参考价格发布机制，严打学区房炒作，严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场，从多方面升级加码房地产调控政策。

2、金融端：金融监管升级，信贷资金收紧

2021年以来，国务院、银保监会连续发声，提出要严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。从“三道红线”到“五档分类”，从资金需求侧到资金供给侧，房地产业的金融监管进一步升级。

房企融资环境不断收紧，房企到位资金增速与房地产开发投资增速持续收窄。当房企到位资金增速大于开发投资增速时，说明房企资金较为充裕，房地产行业融资环境较为宽松，将房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额最为衡量指标。2021年以来，在金融持续强监管下，房企到位资金增速与房地产开发投资增速差值逐渐收窄，说明房企融资环境在逐渐收紧。2021年1-9月，房地产开发资金来源增速为11.1%，房地产开发投资增速为8.8%，两者差值为2.3%，较上月收窄1.6个百分点，较年初收窄10.6个百分点。

在银行信贷方面，房地产贷款集中度管理制度效果日渐显现，银保监会、住建部和央行三部委全面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中、贷后，银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违规进入楼市。央行数据显示，2021年三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%，增速比上季末低2.8个百分点，核心一二线城市以及热点三四线城市，纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长等现象。从房企资金端来看，信贷收紧导致房地产企业资金承压，2021年1-9月，房企到位资金中，国内贷款为1.88万亿元，同比下降8.4%，占比降至12.4%。

02、房地产市场

2021年以来，房地产市场整体呈现下行态势，核心指标增速持续收窄。其中，房地产开发投资累计增幅持续放缓；房屋新开工跌幅逐月扩大；商品房销售规模仍处高位，但自7月份以来，月度商品房销售金额与面积均出现同比下降。

1、市场：销售开工持续下滑，单月投资增速转负

2021年以来，全国楼市宏观调控政策频出，房产相关政策出台达400多个，其中紧缩性房地产政策达200多条。受疫情影响和房价调控政策加压，房地产市场开始逐渐降温。

房地产开发投资增速放缓首次滑落至个位。投融资严管、集中供地断档、房企“以销定投”的拿地方针下土地投资对整体开发投资支撑进一步失力。2021年1-10月份，全国房地产开发投资114934亿元，同比增长7.2%，增速较上月减少1.6个百分点，其中10月开发投资金额为1.24万亿元，同比下降5.4%，增速较上月持续减少了1.9个百分点，单月投资增速转负，且降幅扩大。

图：2021年1-10月全国房地产开发投资增速

数据来源：国家统计局，风财讯智库整理

房屋新开工面积与竣工面积增速剪刀差进一步显现。2021年1-10月，房地产开发企业房屋新开工面积166736万平方米，同比下降7.7%；房屋竣工面积57290万平方米，同比增长16.3%。从累计增速走势来看，房屋新开工面积与竣工面积剪刀差进一步显现。

图：2021年1-10月房屋新开工面积及竣工面积变动情况

数据来源：国家统计局，风财讯智库整理

房屋新开工面积同比增速自年初持续滑落至降幅不断扩大，一方面是前期土地购置面积下降叠加核心城市土地供应“两集中”新政导致的核心城市土地供给滞后，一定程度影响了季度内的新开工节奏；另一方面是商品房销售和投资进入回调区间，房企开工意愿不强。随着市场和信贷政策的调整，项目未来将获得较好的金融支持，促进新开工规模逐步恢复。

房屋竣工面积增幅收窄但仍保持较高增速，前两年的高开工数据带动了今年竣工的显著增长，同时“三道红线”下房企销售回款的压力也推动了其加快竣工的步伐，预计今年竣工走强趋势不变。

从需求端来看，房地产市场转冷，从7月以来，商品房销售规模均同比下降。2021年1-10月，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；商品房销售额147185亿元，增长11.8%。但10月来看，商品房销售金额为12390亿元，同比下降22.6%，商品房销售面积为12709万平方米，同比下降21.7%。

图：2021年1-10月全国商品房销售面积及销售额增速变动情况

数据来源：国家统计局，风财讯智库整理

2、开发企业到位资金增速继续回落

开发到位资金同比增长8.8%。2021年 1-10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%；比2019年1-10月份增长14.8%，两年平均增长7.1%。其中，国内贷款20148亿元，下降10%；利用外资72亿元，下降35.4%；自筹资金52617亿元，增长5.1%；定金及预收款62040亿元，增长21%；个人按揭贷款26678亿元，增长9.7%。

图：2016年-2021年10月房企到位资金各渠道占比情况

数据来源：国家统计局，风财讯智库整理

二、2021年上市房企财务竞争力

2021年以来，在“三道红线”、房地产贷款集中管理制度以及“两集中供地”政策接连管控下，房地产行业正式由高速增长转为高质量增长，行业洗牌加速，自年初以来，华夏幸福、恒大等龙头房企相继爆出债务逾期等问题，企业分化进一步加剧。

01、经营规模

1、总资产规模再创新高，同比增长15.4%

总资产规模同比增长15.4%，增速上升0.8个百分点。2020年下半年以来，中央持续加强对房地产市场的调控，在“房住不炒”的主基调下，相继出台“三道红线”、“房地产贷款集中管理制度”以及土地供应的“两集中”等，引发房地产市场深刻变局。进入2021年，上半年，全国房地产市场整体延续了去年年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，企业销售业绩保持同比增长，房地产企业资产规模仍保持增长，且增速上升了0.8个百分点。

2021年上半年，房地产上市公司总资产规模达295806亿元，同比增长15.4%，较2020年增速提升了0.8个百分点。其中建发国际集团总资产规模增长最为明显，2021年中期总资产规模为2851.6亿元，同比增长104.9%。

图：2021年中期房地产上市公司总资产及增速变化情况

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

从资产规模增速来看，增速放缓已经大势。2021年上半年，上市竞争力百强房企总资产同比增长15.4%，增速整体呈现放缓趋势，仅较2020年中期出现少许回升。

房企总资产规模增速放缓主要有以下原因：

第一：总资产规模增速较2020年上升了0.8个百分点，主要是由于2020年上半年，房地产行业受疫情影响较大，房企销售、竣工、新开工等均受到较大影响，房企规模增速急剧下滑。

第二：在“三道红线”以及金融机构收紧房企融资的背景下，房企筹资活动产生的现金流减少，少数几个TOP级房企陷入经营困境，房企为了尽早脱离“红线”的危险区，不少房企通过出售资产的方式降低负债。

第三：房地产属于典型的资金密集型行业，在严控投销比超过40%的监管下，房企投资更为谨慎，部分房企放缓拿地节奏，从而使得房企的债务水平增长放缓，相应总资产规模增长趋缓。

2、净资产增速高于总资产，资产负债结构进一步优化

净资产规模同比增长23.2%。2021年上半年，上市竞争力百强房企净资产规模为62051亿元，同比增长23.2%，较2020年增速上升4.2个百分点。从房企的净资产分布来看，4家房企净资产超过3000亿元，9家房企净资产介于1000亿元到3000亿元之间，23家房企净资产介于500亿到1000亿元之间。

图：2021年中期房地产上市公司净资产及增速变化情况

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

资产负债结构进一步优化，净资产增速与总资产增速反向剪刀差增大。从增速来看，2021年上半年，房企净资产增速相对强劲，上市竞争力百强房企净资产增速为22.3%，较总资产15.4%的增速高出6.9个百分点。

图：2021年中期房地产上市公司净资产与总资产增速变化情况

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

2021年上半年，企业资产负债结构进一步优化，一方面主要是由于部分房企加快分拆成熟业务板块上市，增加了企业权益资本，净资产得以快速提升。如2021年2月10日，越秀地产分拆越秀服务并正式向港交所提交上市申请，并与6月28日成功上市，2021年中期净资产为696.8亿元，同比增长8.41%；另一方面，房企主动采取各种方式去杠杆、降负债，房企负债规模增速趋缓。

02、经营质效

1、营业收入增速回升，但净利润增速持续下降

营业收入同比增长24.6%，增速提高11个百分点。2021年上半年，房地产市场下行叠加前期部分高价地项目进入销售阶段，行业利润空间进一步压缩，行业“增收不增利”现象更甚。2021年上半年，上市竞争力百强房企营业收入为27446亿元，同比增长24.6%，增速较2020年上升11个百分点，营收增幅较上年明显回升，主要是因为2020年上半年受疫情影响，项目竣工及交付结算普遍推迟、收入无法如期确认，上半年整体结算基数较低。

图：2021年中期房地产上市公司营业收入与净利润及其增速变化情况

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

利润空间继续被挤压，净利润同比下降0.6%。2021年上半年，因房企结转利润受到“限价”等房地产调控政策和融资环境趋紧等多重外部压力影响，房企的利润遭到空前考验，不少龙头房企净利润出现负增长，更有部分房企出现了亏损。2021年上半年，上市竞争力百强房企净利润为2700亿元，同比下降0.6%。其中31家房企净利润均出现下降，整个行业都面临着利润下降的压力。

2、利润指标进一步下探，销售毛利率和净利率下降

当前，针对房企投、融两端的调控力度不断加强，叠加行业下行的预期，企业利润空间和盈利能力持续被挤压，上市房企整体的销售毛利率和净利率水平延续下行趋势。2021年上半年，上市房企销售净利率均值为9.2%，较2020年下降3个百分点，房企销售毛利率均值为27.6%，较2020年下降了2个百分点。

图：2021年中期房地产上市公司销售毛利率与净利率变化情况

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

总体而言，近年来行业利润率不断下滑，主要原因为：一、过去两年限价房开始进入结算期，在限价政策持续下，这部分高低货比项目的结算利润率水平处于行业较低水平；二、2020年以来在疫情影响下，行业整体的项目开工、竣工及交付进度普遍放缓，部分房企通过打折促销、“以价换量”来保证业绩规模，进一步加剧了行业增收不增利的现象。

3、三费持续上升，财务费用上升明显

随着地产行业政策环境持续收紧，房企三费费用率有所上升。2021上半年，上市房企三费费用率均值为15%，较2020年同期上升2.4个百分点，其中财务费用率上升明显。

具体从单个费用率的角度来看，2021上半年，上市房企的销售费用率较2020年上升0.3个基点至3.6%。2021上半年，随着疫情影响逐渐消退，房企加大推盘，积极开展营销活动，使得销售费用率上升；2021年以来，房地产行业融资渠道不断收紧，房企融资成本不断升高，导致财务成本上升，2021年上半年，上市房企财务费用率为6.2%，较去年同期上升0.7个百分点。

图：2021年中期房地产上市公司三项费用率变化情况

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

03、财务安全

1、降杠杆效果明显，净负债率再降4个百分点

净负债率再降4个百分点至88.8%。自“三道红线”出台以后，去杠杆、降负债成为房企首要重任。2021年上半年，在利润率水平回归正常的同时，房企继续加大力度降低负债，降杠杆成效进一步显现。2021年上半年，上市房企净负债率均值为88.8%，较2020年下降4个百分点，近七成房企去杠杆效果明显。

图：2017年-2021年中期上市房企净负债率均值

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

再增10家企业降至100%“安全线”。“三道红线”落地以来，不少房企通过分拆物业上市、售卖资产等方法缓解流动性压力。2021年上半年，又有10家企业成功进入净负债率100%的“安全线”内，其中包括奥园、祥生等规模房企。

2、“三道红线”指标继续改善，杆率下降0.5个百分点

自2020年8月份以来，“三道红线”、房地产贷款集中管理度、“集中供地”等政策进一步提高了房企财务稳健性的要求。2021年上半年，上市房企进一步优化债务结构，整体杠杆水平保持下降趋势。

2021年上半年，上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为70%，较2020年末下降0.5个百分点，其中仍有66家企业超过70%的阈值，较去年年底减少6家企业。

图：2017 -2021中期上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

3、企业降档进入瓶颈，现金短债比为1.47

2021年上半年，房地产金融调控政策不断强化，房地产信贷环境愈发收紧，企业资金压力加大。2021年中期，上市房企现金短债比均值为1.47，与2020年底持平，虽整体可实现对短期债务的覆盖，但房企资金压力明显。

图：2017年-2021年中期上市房企现金短债比均值

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

仍有36家企业短期偿债能力不足。从现金短债比分布来看，现金短债比超过4的有5家企业，分别为三湘印象、龙湖集团、建发国际集团、广宇发展、宋都股份；现金短债比在2-4之间的企业有17家，其中包括中海地产、万科、新城等规模房企，中海地产现金短债比达3.65；61家企业现金短债比位于1-2之间，这部分企业虽现金可完全覆盖短期债务，但资金链断裂风险仍较大；目前仍有36家企业的现金短债比不足1，短期偿债能力不足，这部分企业虽多为中小房企，但仍有个别规模房企。

图：2021年中与2020年各阵营房企现金短债比变化情况

300-500亿阵营及营收在100亿元以下的小型房企资金压力增大。从各梯队企业现金短债比来看，2021年中，头部企业（营收大于3000亿）现金短债比均值为1.47，较2020年上升0.1倍，资金压力有所缓解；第二阵营（营收在1000-3000亿之间）企业现金短债比均值为2.32，较2020年上升0.04，为各个阵营中资金对充裕；第三阵营（营收在500-1000亿之间）企业的现金短债比均值为1.57，较去年增加0.18倍。中小房企资金压力增加，第四阵营（营收在300-500亿之间）及第六阵营（营收小于100亿）现金短债比分别为1.53、1.18，分别较2020年底下降0.3和0.2倍。

三、上市房企ESG竞争力研究

01 、总体分析

1、ESG助力企业实现长期投资价值和社会价值

ESG起源于伦理投资，伴随着人口剧增，工业化加速等方面对环境、资源、气候等带来的消极影响。2006年，联合国成立责任投资原则组织（UNPRI）正式提出ESG概念，将环境、社会及公司治理作为衡量可持续发展的重要指标。

2020年9月，我国在联合国大会上向世界宣布了“2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和”的目标，自此之后，双碳目标成为ESG和绿色金融各项工作的引领和抓手。2021年，在政策的鼓励下，中国ESG投资继续延续以往迅速发展的势头，绿色信贷、绿色债券、泛ESG基金预计都将创出历史新高。

对于企业而言，ESG表现相对优异的企业抵御风险的能力更强，有利于长期稳健的发展。在持续创造经济价值的同时，也能够带来社会效益、生态效益的共赢。对于投资者而言，环境、社会责任、企业管治等非财务因素也是投资中不可忽视的风险，ESG投资可以帮助投资者有效避雷。

2、双碳引领，ESG政策关注力度持续加大

2020年下半年以来，在“房住不炒”的主基调下，房地产金融监管保持收紧态势，传统融资渠道收紧，而以绿色贷款、绿色债券等为代表的绿色金融不断为品牌企业拓宽新的融资渠道。在政策方面，双碳目标、绿债标准落地、行业信息披露升级、绿色金融产品创新等，都为未来更长一段时间的ESG发展打下了坚实基础。

图：2021年以来ESG相关政策

第一，“双碳目标”成为ESG和绿色金融各项工作的引领和抓手。2020年9月，中国将力争实现二氧化碳排放于2030年前达到峰值，争取在2060年前实现“碳中和”目标，各相关行业协会也在大力推动双碳工作。

2021年2月国务院印发《国务院关于加快建立健全绿色低碳循环发展经济体系的指导意见》，坚定不移贯彻新发展理念，全方位全过程推行绿色规划、绿色设计、绿色投资、绿色建设、绿色生产、绿色流通、绿色生活、绿色消费，使发展建立在高效利用资源、严格保护生态环境、有效控制温室气体排放的基础上，统筹推进高质量发展和高水平保护，建立健全绿色低碳循环发展的经济体系，确保实现碳达峰、碳中和目标，推动我国绿色发展迈上新台阶。

2021年7月，全国碳市场正式启动，目前全国碳市场纳入2162家电厂，覆盖约45亿吨碳排放，规模为全球之最。运行至今，碳市场总体平稳有序。

第二、绿债标准取得重大突破、绿债扩容。新版目录《绿色债券支持项目目录（2021年版）》，首次统一了绿色债券相关管理部门对绿色项目的界定标准。《绿债目录2021》删除了化石能源生产和清洁利用等在国际上争议较大的项目类别，更好地争取了国际共识。

绿债扩容，2021年初，中国银行间市场交易商协会创新性地推出了碳中和债，将之作为绿色债券的子品类。4月底，交易商协会推出可持续发展挂钩债券（SLB），促进传统行业低碳转型。7月，沪深两市交易所也先后以规则指引的形式明确了“碳中和绿色公司债券”等特定债券品种的具体要求。在政策激励下，市场热情高涨，2021年1-10月，绿色债券发行规模超过4500亿元，其中碳中和债作为金融市场快速响应碳达峰、碳中和目标的重要金融产品创新，自2021年2月启动以来增长迅速，占绿色金融债券市场比重超50%。

第三，ESG信披制度要求日趋增强。近年来，越来越多政策开始以强制性手段要求企业（特别是上市公司）披露ESG信息，对于ESG信息披露的规定逐步从鼓励引导走向半强制和强制。2020年12月，中央全面深化改革委员会审议通过《环境信息依法披露制度改革方案》，2021年2月，证监会发布的《上市公司投资者关系管理指引（征求意见稿）》纳入了ESG内容。然后，证监会在6月底印发上市公司年报及半年报格式与内容准则，要求上市公司单设“第五节 环境与社会责任”，鼓励披露碳减排的措施与成效。

第四，区域性政策推动绿色建筑与绿色金融的融合发展。2021年，各试验区积极探索创新，如北京出台《关于金融支持北京绿色低碳高质量发展的意见》，激励撬动更多金融资源投向绿色低碳领域；上海出台《上海加快打造国际绿色金融枢纽服务碳达峰碳中和目标的实施意见》，要在2025年基本确立国际绿色金融枢纽地位。除此之外，还有《重庆绿色金融大道发展专项规划》、《黑龙江省绿色金融工作实施方案》等。

3、评级机构众多，但尚未形成影响力

伴随着ESG在全球的兴起，各评级机构设计出了多个系统的ESG评估方法，据统计，当前全球ESG评级机构超过600家，包括评级公司和非盈利团体，其中以明晟（MSCI）、彭博（Bloomberg）、汤森路透（Thomson Reuters）、富时罗素（FTSE Russell）、道琼斯（DJSI）、Sustainalytics、恒生（HSSUS）及碳信息披露项目（CDP）等最具影响力。

图：当前全球主流ESG评级机构

各评级机构侧重不同，形成多元的评价维度。MSCI、彭博、汤森路透以全面性评级为主，评级维度覆盖环境、社会和公司治理；道琼斯涵盖了企业在经济、环境及社会三方面的表现；CDP从环境单一维度进行评价，设计包括气候变化、水安全与森林三方面的问卷；富时罗素将企业绿色收入占比纳入ESG评价；Sustainalytics以ESG风险评级来取代全面性的ESG评级。

本土ESG评级机构亟待发展。随着“双碳”目标的披露，ESG热度不断攀升。近期，全球资本市场对ESG投资的关注度持续升温，全球ESG评级机构已达600家，并纷纷登陆中国大陆。中国本土ESG评级却在行业内缺乏影响力，亟待构建接轨国际、符合国情的ESG评级体系逐渐成为业内共识。

4、ESG关注度提升，上市房企ESG报告发布率达68%

重视度提升，ESG报告发布率达68%。从企业ESG报告的披露情况来看，当前房企对于ESG信息披露额度重视程度逐年提升，ESG披露质量也在不断提高。根据风财讯智库统计，2020年，68%的上市房企均披露ESG报告，其中A股上市房企ESG报告发布率仅42.4%，H股上市房企ESG报告发布率达95.7%，这主要是由于港交所对于上市公司的ESG披露已上升至“半强制”状态。

120家企业已连续三年发布ESG报告。从上市房企的发布情况来看，万科、碧桂园、保利发展、中海地产等企业也已经连续十余年发布了ESG/CSR报告，其中有120家房企已经连续3年发布ESG报告。2021年7月，祥生集团发布上市以来的首份社会责任报告，报告聚焦质量管理、绿色环保、人才管理、合作发展、以及公益活动五个维度，全面呈现了祥生控股集团在“为幸福而生”的品牌理念下，社会责任的履行情况和创新举措。

图：2020年A H上市房企ESG信息披露情况

数据来源：企业公告，风财讯智库整理

披露内容参差不齐，ESG报告在31-60页居多。由于ESG建设的尚处于发展阶段，标准化内容也相应缺乏，多数内容并未标准化、统一性、强制性的披露标准，因此企业披露的内容和内容标准参差不齐，差异较大。目前来看，2020年上市房企ESG报告页数集中在31-60页之间，18家房企发布的ESG报告内容相对单薄，报告页数仅十余页，且内容主旨多停留着业务介绍板块上，实质性的ESG建设内容缺乏。中海地产、碧桂园、华润置地等10家企业发布的ESG报告内容更为完善，页数超过100页，不仅表现形式多样，且详细阐述了2020年ESG建设成果和未来关于ESG建设的总体设想。

图：2020年A H上市房企ESG报告页数分布情况

数据来源：企业公告，风财讯智库整理

环境得分较低，出现明显短板。从上市房企ESG总体得分与单项得分来看，环境方面显示出明显弱势。单项得分与总分之间呈现高度的线性相关性，因此企业要获得高评分应全面提升自身的ESG表现。

图：2020年样本企业E、S、G得分情况

数据来源：企业公告，风财讯智库整理

02 、环境情况（E）

对于房地产行业的可持续发展而言，环境问题是行业变化中的一部分。在ESG体系中，E作为企业环境责任履行的体现，主要反映企业在生产经营过程中对环境保护、自然资源的利用以及污染管理方面的应对策略和取得的成果。从上市房企披露的ESG报告来看，上市房企普遍将绿色理念贯穿于规划、设计、采购、建造、运营的全过程，不断追求绿色技术创新，打造绿色产品，构建绿色保障体系。

1、绿色低碳理念贯穿房产开发全产业链条

绿色低碳理念贯穿全产业链条。房企的绿色理念始于最前端，从项目选址开始便植入“绿色”因素。首先，在项目选址和筹备阶段，评估项目的生态环境影响，制定生物多样性管理计划；其次，在产品设计阶段，确保产品设计与气候及环境相互协调，实施装配式精装，全面实现绿色建筑，减少建筑碳排放；第三，在项目建设过程中，推广绿色建材应用，实施绿色施工标准，严要求推进低碳绿色文明施工；第四，在项目运营和办公过程中，制定能效提升计划，全面覆盖智慧运维，加强水资源、废弃物管理，减少污染物排放等。

如融创将绿色观念融入项目开发全流程。首先，从产业链最前端开始，融创优先采购绿色建材，19个产品大类在甲醛释放量、放射性核素限量、重金属含量、TVOC释放率、氯乙烯单体等维度全部满足环保要求；其次，在研发、设计、施工环节，融创美好生活研究院完成装配式竖向构件连接材料、装配式内装工艺工法、楼地面保温隔声材料等十余项绿色课题研究，全集团累计200余开工项目应用装配式设计及施工，12个项目约160万平方米面积获得三星绿色建筑、WELL金级、LEED金级认证，40余个项目获得二星绿色建筑认证。第三，在项目交付后的运营阶段，融创通过智能化管理平台、废弃物管理、商户绿色约定等举措，不断提升能源使用效率，让环保理念深入人心。

2、绿色建筑面积稳步上升，万科、碧桂园绿建面积超2万亿

2020年，《绿色建筑创建行动方案》提出到2022年，绿色建筑面积占总建筑面积需达到70%。2021年，“碳达峰、碳中和”被正式写入政府工作报告中，“十四五”规划也将加快推动绿色低碳发展列入其中，绿色建筑随之上升到国家战略。

从房企绿色建筑认证情况来看，房企绿色建筑认证总量增长明显。截止2020年末，碧桂园的绿色建筑累计认证面积达到21201万平米，万科地产的绿色建筑认证面积达到23100万平米，中国海外发展、世茂集团、龙湖的绿色建筑累计认证面积均超过5000万平米。

图：2020年部分房企已认证绿色建筑面积（万平方米）

数据来源：企业公告，风财讯智库整理

3、绿色债券发行正当时

在“房住不炒“的背景下，三道红线、双集中供地模式等调控下，房企偿债高峰逼近，融资越来越困难，绿色债成为布局绿色建筑房企融资的“新宠”。2021年上半年，房地产行业共融资11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%。同期绿色债券融资规模飞涨，共融资332亿元，已是去年全年的近2倍，占海外债发行总额达17.5%，而5月单月则达到44.6%。

表：2021年以来部分房企发行绿色债券情况

在融资逐步趋紧的情况下，绿色债券为企业融资提供了新的可供选择途径，对于房企而言，欲发行绿色债券的前提必然是在绿色发展上有一定成就和贡献，最常见的是拥有在绿色环保上成效显著的并获得绿建认证的项目，这也启示房企在绿色发展中需要兼顾发展的质量和数量，单单的数量目标未必能够对绿色事业的进步有大的助益，更高质量的绿色发展水平更有益于国家的绿色事业和企业的可持续发展。

03、社会情况(S)

从房企的ESG报告来看，企业在实现自身企业发展的同时，也在做一下有助于社会发展和稳定的工作，积极承担社会责任，从员工、消费者等利益相关群体角度，创造更大的社会价值。首先，在精准扶贫方面，房企扶贫由“输血式”向精准扶贫转变，从消费、产业、教育、就业、抗疫等方面推进精准扶贫；其次，在员工招聘和培养上，多渠道吸纳，并为员工提供有竞争力的薪酬体系，让员工得到快速成长；第三，与产业链上下游协同发展，对产业链进行培训、筛选，帮助企业实现自身完善。

1、积极承担社会责任，精准扶贫多措并举

2020年“脱贫攻坚”取得全面胜利，房企也在其中扮演着重要角色，无论是资源支持还是资金投入，房企都紧跟国家步伐，推动精准扶贫工作的完美落幕。当前，房企在扶贫方式的选择上更加多元，突破传统单一的“输血式”捐赠扶贫，演变成“消费式”、“造血式”、“资源整合式”等参与度高和互动性更强的扶贫方式。

综合来看，多数房企已经形成各具特色的扶贫模式，主要方式主要为产业扶贫、消费扶贫、教育扶贫、乡村振兴等。

在产业扶贫上，房企根据贫困地区的资源禀赋及实际需求因地制宜，通过技术和产业的引进，为落后或贫困地区的产业升级和居民脱贫致富提供了更多的可能性。比如佳兆业捐建了广东惠州赖屋现代田园综合体、西埔丝苗米现代农业产业园、龙门上东村生态果园、河源金龙村食用菌生产基地、广西靖西远猛村快大鸡养殖基地等十多个产业扶贫基地。同时，佳兆业推动消费扶贫和订单农业，打造龙门佳选扶贫电商平台，销售贫困地区农特产品800万元，旗下餐饮集团从产业扶贫基地每天采购蔬菜3000斤。

在消费扶贫上，通过各种渠道的搭建，将本地化的产品通过有效的渠道进行销售，帮助居民开辟致富道路。房企积极创新“互联网 消费扶贫”模式，通过搭建线上渠道，将本地化的产品推入市场，并向公司员工、业主、供应商、合作伙伴等进行定向销售，同时也有意识指导当地居民通过直播等各种新兴销售方式进行带货。比如碧桂园在2017年创立扶贫自有品牌“碧乡”，碧乡公司通过品牌运用和渠道拓展，解决贫困地区农产品销售问题。

在教育扶贫上，房企对教育的扶持主要集中在：一、校舍、图书馆等教育场地的捐赠；如碧桂园通过创办免费学校、设立教育助学基金、爱心助学行动等举措，为无数家境困难的学子打开了成功成才大门：截止目前，累计帮助超20万人次贫困学子通过教育改变命运，先后创办了3所慈善学校。二、学习用品、硬件、软件的购置和捐助；如融创英苗计划，为龙塘小学搭建英苗书屋，捐赠教学器材，募集网上名校精品课程，并邀请部分师生代表走出大山，体验外面的世界。

2、多举措保障员工利益，构筑企业发展基石

员工是企业得以发展的基础，拥有高质量和稳定的人才储备是企业长效发展的关键。从房企发布的ESG报告来看，员工流失问题仍旧持续，从员工角度来看，人才招聘、员工性别比例、员工培养及有竞争力的薪酬，都是影响员工稳定率的因素。

首先，在人才招聘方面， 房企综合运用各种渠道，校园招聘与社会招聘相结合，笔试、面试同步推出，立足全方位将优秀人才全部吸纳到企业内部。基层员工则更多倾向于从校园、从社会层面招揽，而越高级别的人才则倾向于企业内部培养，内部选拔。规模型房企更多注重内部人才的培养和晋升，特别是核心管理人员，不再重点依赖外部招聘。

其次，在人才培养与管理方面，多数房企都形成了层次明确，目标清晰的培养体系，不同职级、不同线条员工对应不同的培养内容和方式。同时，企业还会对各员工进行定期、不定期的培训，提升员工技能，更了解行业相关信息和趋势，并易于指导实践。

第三，员工福利、薪酬体系、职业培训和晋升是员工利益保障的体现。

员工福利方面，除了法定福利之外，可能还会设置各种额外福利类型，如高温补贴、食堂、带薪陪产假、生日礼品等等，通过细致的关怀给予员工更多归属感。

薪酬体系上，设置具有竞争力的薪酬体系，并配备完善的考核体制，考核优质的员工可以获得相应的晋升和奖励，若考核不理想，则无法获得奖励或晋升。除了基本的薪酬的体系之外，企业也会设置相应的激励体系，股权激励则比较普遍，将公司与核心员工的利益进行捆绑，发挥员工主观能动性。

最后在员工性别比例方面，房地产行业有其特定属性，高男性比例是行业既有特点，从各个企业的员工性别比例来看，女性员工占比多在1/3左右，一般不超过40%，企业也在有意识的提高公司高管中女性占比，但从整体数据上看，仍是男性高管占绝对比重。

04、 公司治理（G）

房地产行业经历十多年的高速发展，土地红利和金融红利相继终结，房地产行业进入管理红利时代。公司治理能力对于企业的良性发展具有一定的局定性作用，因为在公司治理方面，房企不断加大精力投入，主要表现在董事会的设置、人员安排，组织架构搭建，合规、风控、廉洁教育、信息披露、投资者交流沟通等方面。

首先，董事会设置时，房企董事会是企业的最高管制机构，其设置是为了更好制定企业发展战略和未来发展方向。董事局负责领导公司发展，确立企业战略目标，并通过制定公司整体策略与政策，确保公司能获得必要的财务和其他资源以实现目标；同时监督公司管理层的工作，检讨公司的业务表现。董事局亦负责评估及厘定公司达成业务目标时，所愿意接纳的风险性质及程度，监督管理层设立并维护合适及有效的风险管理及内部监控系统。

因此在董事会的设置上，房企采纳多元化政策，将性别、年龄、文化、教育背景、经验等因素考虑在内，目的是为了更多的考虑战略制定和执行公正和准确性，而非为既定人员的利益实现者。

其次，在组织架构上，伴随着行业的变化和企业自身发展模式的成熟，传统的高杠杆发展模式不再适应新的发展阶段，因此企业的组织架构要不断经历更新迭代和优化升级，来匹配当前企业的发展和成长。由于房地产行业的环境变化，2020年以来，房企的组织架构更为频繁，主要为三大方面：

1、总部精简化，更多转向赋能。总部精简人员，规模型房企开始寻求极简化，总部更多定位于赋能角色，负责战略制定和资源的分配，保证企业整体方向不出现错误。

2、不同业务条线之间架构独立，能够实现高效运营沟通。由于行业环境的变化，企业对各个业务类型的选择和想法不断成熟，也更明确各业务之间的轻重缓急。因此各业务架构搭建更加完善，确保战略制定、执行的高效性和相对独立性。

3、区域/城市公司的合并与拆分，实现资源优化配置。由于企业布局格局逐步稳定，企业的区域/城市公司的设置也在不断变动和调整。本着资源的最优化配置和沟通的畅通高效，经营较好的区域/城市公司合并经营情况并无优势的区域或城市公司，公司的合并与拆分伴随着权限的下放和收回，重点发展的区域则有更多的资源倾斜，让资源在最合适的时间得到最大的效用释放。

第三，在员工风险意识培养方面，为了培养员工的风险意识和合规意识，对员工进行多方式的合规培训，保证企业对于合规、贪污等各种行为有准确的认知，避免对于违法、违规行为的出现，从内部源头上控制风险的爆发。同时，企业开通了违规，贪污等热线和渠道，对于所见违法违规行为，实行举报制，并同步保护举报人的利益和安全，规避内部风险的同时，确保员工利益的最大化。

05 总结

整体来看，随着行业和资本市场对企业ESG发展重视程度的提升，ESG报告披露的内容也更为详实、丰富。但从发展现状来看，国内房地产行业整体的ESG发展水平尚处在早期阶段。一方面，目前房企ESG发展的规模效应仍相对突出。企业ESG发展需要长期持续性的投入，以行业龙头房企为代表的大型房企如碧桂园、万科、融创、保利、中海等，在规模效应下有更多的动力和资源投入来提升各方面的ESG发展水平。另一方面，企业经营的本质是追求经济效益。无论是对房企还是投资机构来说，企业的土储规模、盈利能力、业绩增速等都是决定房企经营效益和财务回报的核心。

企业在追求长期可持续发展过程中，也需关注短期利益，因此风财讯智库在研究上市房企ESG竞争力的基础上，引入财务指标和房企品牌价值指标，研究上市房企综合竞争力，并形成《2021年风财讯房地产企业综合竞争力100强》榜单。

目前，2021上市房企综合竞争力评价体系主要从三大维度进行细分，分别是财务角度、可持续发展（ESG）角度以及房企品牌价值。在房企财务竞争力方面按照发展规模、经营质效财务安全、企业成长性等四大维度进行分析；可持续方面主要从环境、社会、公司治理三个角度来反映企业的长期可持续发展能力。