遇冷，不再是房地产销售端。

1月17日，国家统计局发布数据称，2021年全国房地产开发投资约14.8万亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。

然而，从增幅曲线图来看，去年全国房地产开发投资增速逐月下降，且房地产开发企业到位资金增速、商品房销售面积及销售额增速同步回落。其中，房地产开发投资增速从年初同比逾38%的涨幅一路向下，至前9月累计涨幅跌破10%，直至同年12月跌出4字开头。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，“2021年，资金端和销售端双重调控不断加强，让全年房地产市场出现‘先热后冷’现象，并改变了房地产行业预期，加剧了市场急剧转淡的速度和幅度，引发了行业流动性普遍趋紧的问题。”

房地产仍为经济增长的支柱产业

回顾2021年全年，房地产开发投资整体持续扩大，但逐月增幅呈现下降趋势。

其中，12月单月投资额10288亿元，环比下降16.9%，同比下降13.9%，较前值降低 9.6pct，连续四个月同比负增长。

来源：国家统计局

平安证券研报认为，往后看，考虑销售仍处筑底阶段、房企资金压力仍大且信心不足，预计投资端企稳将滞后于销售端。“维持年度策略判断，中性假设下预计2022年地产投资同比下降2.6%，增速前低后高。”

除投资端承压外，房地产企业开工意愿和能力也有所下降。

数据显示，2021年，房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%。其中，住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。

国盛证券研报认为，在融资紧张和销售低迷的环境下，房企拿地、新开工和竣工较弱，投资降幅扩大。由于房企流动性压力短期难以改善，且2021年上半年基数较高，在政策进一步放松前预计投资将继续承压。

图源：IC photo

不过，从整体来看，房地产仍然是国民经济发展的支柱产业。

“房地产增长对经济增长总体上起到了拉动作用，仍是1月17日，国家统计局局长宁吉喆答记者问时表示，2021年，房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点；建筑业增加值增长2.1%，拉动整体经济增长0.2个百分点。“随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行。”

“试错成本”增加，拿地热情下降

资金拮据下，土地投资力度减弱。

国家统计局数据显示，2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。

纵观2021年全年土拍表现，整体呈现先热后冷趋势。年初因新冠疫情防控改善，房地产企业拿地信心和热情大涨，开工意愿明显。然而，在“双集中”供地等规则调整之下，房地产企业面临巨大“试错成本”，出手拿地更为谨慎。

图源：IC photo

从地域来看，不同城市之间成交热度分化明显，其中武汉、合肥、杭州、厦门、重庆、深圳等城市均未能如期完成全年供地计划。分批次而言，全国22座城市（除宁波外）在首轮土拍中表现积极，平均溢价率15.1%，流拍率仅6.27%，揽金10705亿元，为全年土拍总收入贡献近半。

直至第二批集中供地，平均溢价率下挫至4.04%，流拍撤牌率飙升至32.8%，“遇冷”明显。至第三批次，平均溢价率仍低位运行为2.39%，但流拍率仅18.47%，相较上轮有显著改善。对此，业内普遍认为，2021年土拍市场趋势系“一热、二冷、三稳”。

“2021年12月第三批集中土拍陆续完成，加上年底多家房企积极补仓，当月土地购置面积环比改善。但因为房企融资和销售端压力较大，整体拿地热情依然较低，土拍成交多以央企、国企、城投公司托底为主。”国盛证券研报分析称。

支持商品房市场更好满足购房者合理需求

与开发投资端同步，销售端也有明显冷却。

数据显示，2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，住宅销售额比上年增长5.3%。

全年增速变化趋势来看，2021年年初商品房销售额增速为133.4%，商品房销售面积增速104.9%，均为全年最高位；随后双双同步持续下挫，直至年底商品房销售额增幅跌破5%，销售面积增幅也仅剩1.9%。

来源：国家统计局

“2021年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比一降一升，二三线城市均为下降。”国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称。

展望2022年，销售端承压状况是否会有所改善？对此，诸葛找房数据研究中心负责人王晓嫱表示，“随着政策改善，预计2022年房地产市场热度将高于2021年下半年，整体交易规模有所回温，但不会出现大幅升温迹象。在探索新的住房模式以及促进市场内部循环的引导下，预计房地产行业的消费属性越来越强，保障房占比将明显提升。”

宁吉喆也称，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理需求，商品住房、保障性住房等多层次的住房体系在加快构建，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局也在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。