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作 者 | 凰小编

5年期LPR利率终于下调了！买房人有福了！

刚刚据央行公布，5年期LPR利率下调5BP至4.6%。有银行业内人士表示，由于银行贷款发放时，取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率，因此各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。

这应该是2022年楼市迄今为止最爆炸的新闻，要知道此前5年期LPR利率已经连续20个月未变了。

很多人说，这段时间，房贷利率不是一直都在下调吗？有什么大惊小怪的。

这不一样，我再给小白同志解释一下什么是房贷利率。

房贷利率 = 5年期LPR利率 加点。

其中5年期LPR利率是“基准”，是央行决定的，每个月20号对外公布一次；而加点是由各银行决定的，每个城市不一样，每家银行也不同。

现在你去银行买房，人家告诉你房贷利率是5.5%，其实就是在基准4.6%（最新）的基础上，上调了90BP。

总之，这段时间所有城市的房贷利率下调，其实都在下调“加点”，而5年期LPR利率已经连续20个月没变过。

而这次，下调5年期LPR利率，动了基准，影响是全国性的，而且能量远大于加点。

究竟有什么影响呢？

1、月供下调

此前业内普遍预期，两种期限的LPR大概率同步下降，但对于下调的幅度未达成共识。目前来看，一年期LPR下降了10个基点，叠加去年12月降准之后的5个基点，一共下降15个基点；5年期以上则下降了5个基点。

传导到房贷市场中，正面和减负效应明显。以100万贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在上海地区，利率调整前，首套房房贷利率为5%（LPR 35BP），此时月供额为5368.22元；而此次利率调整后，首套房房贷利率为4.95%，此时月供额为5337.7元。如此计算，月供额减少了约30.5元，一年约减少366元。

不过，要注意的是，新增房贷普遍可以享受到上述福利，存量房贷则还要视情况而定。对于购房者来说，若存量房贷的重定价日是今年的1月1日，参考的则是2021年12月LPR的报价，这就意味着，直至下一个重定价日之前，该周期的房贷并不会发生变化；若存量房贷的重定价日是今年的7月1日，参考的则是今年6月LPR的报价，所以还需届时观察。

对于5年期以上LPR的下调，平安证券首席经济学家钟正生分析称，在各类调控政策的作用下，目前投资性和投机性的购房需求已得到遏制。历史上，当房价下行压力偏大、稳定房地产投资诉求较强时，通常伴随着降准和降息。因此，5年期以上LPR下降对于部分持币观望的刚需购房者而言，或可起到节约成本、稳定信心的积极作用，有助于更好满足合理的住房需求。

但第一财经也了解到，在实际情况中，对于新增房贷，不同银行可能会根据贷款人的资质、当时外部环境等对加点基数做出不同调整。比如，此次5年期LPR下调后，不排除有的银行再上调相应的加点基数，以保证房贷利率的不变。

2、城市房贷利率下调幅度扩大

“5年期LPR利率”虽然不如“加点”那么灵活，甚至有时候不如加点下调的厉害，但基准具有乘数效应：

也就是说，它只要下调一点，对房贷利率下调的预期会加好多倍，全国各地“加点“下调的速度就会更快。

我在前几天的文章《房贷利率》一文中，详细讲了这个问题，并做出预测：

接下来所有城市房贷利率加速下调，而且这波利率下调的最终结果，一二线大概在5%到5.5%之间，而三四线可以奔着“四字头利率”，具体下探的幅度，还要看利率对房价的刺激效果。

市场提前表现早有预知

京沪率先回暖，市场利好的彩旗飘飘。

行将回暖的2022，其实已经有一批城市已经率先出现了机会：

北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、无锡、南京、重庆、武汉、西安、合肥、海口、佛山、珠海、东莞

毕竟，压得住房价、压得住成交量，压不住利好的堆积。

对于这些城市而言，大多有以下的特点：

1.在2021年底出现“翘尾”行情，或者当下成交量与推货量正在抬升。

比如无锡，12月新房成交均价止落回升，环比上涨6.5%；上市住宅3883套，环比上涨25.3%

比如苏州，12月苏州新房成交5988套，环比上涨7.68%；上市7014套，环比上升11.8%

比如成都，新房成交15831套，环比上涨19.29%；二手房成交破万，达五年新高。

2.先前成交的下滑都是受强力的调控政策或信贷影响，而自身有着扎实购买力。

比如从北京开始的多校划片；

比如从深圳开始的二手房指导价；

比如从上海开始的“三价就低”贷款规则。

这些措施出台的目的是打压天价的XQ房和倒挂夸张的二手房。

同时，击碎的还有市场的预期。

但是，但是，千万别只盯着严格的措施，而忘了这些受调控城市原本就旺盛的需求和扎实的购买力。

一旦政策回暖，市场就会应声而动。

天亮了，低迷的预期也就该苏醒了。

3.当下均出现了信贷宽松情况，例如房贷利率的下调和放款时间的加快。

比如上文提到的广州、深圳、苏州、南京、重庆等。

房贷利率一下调，贷款买房更便宜；

放款时间一加快，买房拿证更早；

而这些，对于普通购房者来说，都是可以看得见摸得着的利好。

2022楼市预判小涨可以，大涨不会！

首先，2015-2021年，在这六年房地产大周期，我们见过房地产的“极值”，从大涨到大跌，从宽松到收紧，尤其去年“二手房指导价 银行断贷”，楼市交易一夜锁死，调控手段的威力，记忆犹新。

这意味着，高层已经研究出了楼市的“精准化”调控手段，手起刀落，毫厘之间。

其次，我们的楼市现阶段不存在大涨的基础。部分城市还存在“房价泡沫”，当地居民的购买力透支严重，如若再涨，消费力枯竭，影响的是一个城市的命数。

房地产已经挤出实体经济四十年了，去年高层既然顶着那么大的压力，叫停楼市，自然接下来不会轻言放松，失去多年连续调控的成果，这叫政策公信力。

此番房贷利率下调，对楼市只能说是从“-10到0”的推动，把房地产行业拉回到良性循环轨道。

让地产商缓口气，地方政府有收成，楼市趋于理性和常态，不至于塌方，但也不至于泛滥成灾。