时至岁末年初，我一直在复盘过去一年的楼市，这几天想要跟大家聊聊我的一些想法。

不说废话，直接上干货。

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2021年是2019年至2021年这一轮楼市小周期的见顶年份。

因为上海吃到了历史上最严格的调控三价取低（没有之一），再加上大量新房供应（接近10万套，2016年以来的第二高）。

真正的转折点发生在了7月份，受到三价取低政策和二手房贷款限额的影响，上海楼市开始一路下滑，整个市场开始进入迷茫期。

所以楼市在2021年8月达到1.8万套以后，正式进入了偃旗息鼓，进入了盘整期。

但有意思的，这一轮房价回撤并不是很凶，到目前为止大盘也就跌了5%左右。

因为二手房跌的不多，所以现在网红新房还有价差，真正的二手顶豪（4000万以上）价格根本没跌，也买不到。

这和上两轮静淡市的2011年、2018年的轰轰烈烈下跌，完全不同。

这种楼市见顶轻度调整背后的原因，一方面是这一轮3年小周期上海涨幅也不算大，只有30%。

另一个原因是上海中高收入或者说中高净值人群财富集中的趋势越发明显。

一方面是留学生落户的规模不断加大，与此同时，居转户的规模也创下了历史新高，这两项数据表明，大家注意看这个柱状图，表现还是很明显的。

另一方面是我们看到很多艺人也都开始纷纷在上海缴纳社保，为上海的购房资格努力准备着。

上海的房子，特别是二手次新房和网红新房，本质上是卖给有财富底蕴的人的，至少也得是个中产二代，想买前滩除了接近满分外，至少要拿得出几百万首付。

所以在这种趋势下，楼市的底层逻辑已经有了根本改变，房子是卖给有房子的人的，这种高财富浓度下竞争博弈不会很惨烈，房价不会调整很深。

有产阶级，大多见过世面，没人相信上海房价会大跌。

这和过去十多年，经济快速增长，中高净值人群还没有形成，没有接盘侠的楼市逻辑完全不同。

现在好房子，根本不缺接盘侠。

我们都不用不讲市中心次新连好楼层的房子都没有，就连远在大虹桥品质不算高的中核锦悦府都是出一套卖一套，最新成交价是9万 。

各位，一定要把这个逻辑记下来，它会贯穿你2022年买房的始终。

也许2022年楼市会拉开一个新帷幕，就是波动更小，房价在箱体运行，稀缺资产更稀缺。

建议你不管买新房还是二手房，遇到好房子（板块里前20%的小区里前20%的房子），都不要轻易错过。

玩法，不一样了。

2

当下上海楼市的信心，正在迅速恢复。

从大面上的二手房成交数据看，上海连续三个月二手房住宅成交都突破了1.5万套，而且企稳的行情非常明显。

从内部情况看，前几天我刚开完内部的高层会议，从平米的成交和会员数据来看，和9月、10月相比，最近2个月的成交数据不能说一片大好，至少也是市场热度大幅反弹，我说的是二手市场。

再加上我前几天参加了百万经纪人大会，很多中介公司小老板已经在大幅扩张人力，准备3月后大干一场。

还有一个关键信号，就是我们非常关注的成交比较多的浦东某著名优质xq房，上个月一下子卖了十多套，价格也从低位差不多反弹了100万。

所以种种迹象表明，就像我们在2021年10月23日线下密讲给大家预测的那样，2021年9月很有可能就是这一轮底部。

不过没有买房的不要焦虑，市场会在底部反复磨。

2022年不会暴涨，但请不要再用悲观心态，而是要用做多的心态来看楼市，我个人预估2022年上海市场会比较稳，大概涨幅在5%左右，价格的话差不多就是前低后高。

3

最近房价是降了一些。

我记得楼市最热的时候，大概在8月之前，我帮朋友找房子，整个浦东外环1000万你是买不到次新非动迁的电梯三房的。

现在整个楼市大概降了5%，有诚意的房东大概降了10%。这样的价格下，还是可以去淘淘房子的。

还是那个朋友，现在买三房的话，如果自住，1000万买九龙仓兰庭、御沁苑（澧溪小学、中学、东南幼儿园的三学区）、保利颂都可以。

或者买到御桥来，也不错，万科金色城市小三房，地杰国际、仁和都市花园都可以考虑，房子都不错10年后次新商品房，户型正气，周边也配套有了，商业符合有复合城、学校还三梯队御桥小学 二梯队建平地杰国际校区。

大家的选择面在最近其实一下子多了起来。

要淘笋的朋友可以抓紧看看了，目前其实就是一个很不错的窗口期。

为什么这么说。

我帮大家拉了下历年的二手房成交数据，目前从成交量判定，上海楼市的季节性表现，其实非常明显。

11月至次年2月，天气寒冷，信贷紧张，是一年中行情最淡的日子，因为抢的人少，适合买房；

3月至5月则是旺季，买房的人最多，房东心态好，买房的谈价空间少，适合卖房；

6月至8月，由于天气炎热，淡季，适合买房；

9月至10月，正常行情。

当然，对于上海而言，因为整体趋势是稳定向上的，所以在择时的选择上容错率相比于其他城市就会高很多。

我的看法是到3月份市场的确会回暖，往前翻五年十年甚至更久，上海每年的3月份，都会出现一个成交波峰。

某种程度上是2月春节后的季节性反弹，也与每年3月银行陆续释放新的额度、购房者拿到房票、拿到年终奖不无关系。

横盘期，房价和成交会随着购房需求呈季节性变动，3-4月上涨，5-7月下降，8-10月上涨，随后进入年底的静默期。

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其实以上的变化，很多人已经慢慢察觉到了。

大家也在适应这样的节奏，然后跟随市场和时机，调整预算，来做一些对抗横盘期的策略调整。

我曾经和外地的业内朋友交流过，上海1-8月出台的这些调控政策，尤其三价取低，哪怕落位在任何一个城市，很大概率都会把楼市拍死。

但上海楼市恢复的非常快，上海楼市的稳健和抗击打能力，在全国来看都是第一位的，大家的信心都很大。

信心的来源，很大原因在于上海目前已经成为了全国最大的房产交易城市。

2020年，上海二手住宅成交以29.1万套的绝对优势居于榜首，比排在第二位的北京高出了76%，几乎每年都是这样的成交量级领先。

信心的来源，在于上海超强的社会管控和规划落地能力，通过大数据的精准布控，让社会始终处于一种稳健的运行状态之下。

让每一个生活在这个城市的人，都感到无比的安心。

也正是如此，大家都在用脚投票，这些源源不断的增量房票，也在给上海楼市，注入更多的信心，从而形成了城市发展的正循环。

整个城市发展的过程中，也会伴随窗口期的机会出现，希望大家能够把握住。