哈尔滨，又一次站在楼市的风口浪尖。

最新数据显示，这座省会城市的二手房价格同比下跌幅度高达12.79%，在全国省会中垫底。

原本突破了万元的房价，又一次被打回原形。

制图：智谷趋势 数据来源：中国房价行情网

易居数据显示，10月份哈尔滨新房成交均价为9331元/平米，环比下降11.98%，同比下降10.08%。

比起去年高峰期直奔1.4万元均价的市场情况，现在的哈尔滨楼市一片哀鸿。

甚至，“零首付”也重现江湖。

为什么楼市最早崩掉的省会，会是哈尔滨？看看二十年来的发展进程，就一点都不惊讶了。

这座城市，堪称中国最“失落”的省会。

1

作为曾经的工业重镇，哈尔滨在改革开放伊始的1978年，和长春、沈阳、大连一样占据全国Top10的地位。

哈尔滨排名全国第六，经济总量比广州还要高。

直到2001年，哈尔滨仍然是全国率先突破千亿规模的经济大市，以1120亿排在第19位，与南京、佛山不相上下。

那时候，西安、长沙、合肥还被远远地甩在后头。

如今，这些曾经的竞争对手早已迈入了万亿俱乐部，而哈尔滨的经济总量仍然停留在：

5183.8亿

病树前头万木春。其他城市突飞猛进，哈尔滨显得步履蹒跚。在楼市黄大大统计的全国41座重点城市2001-2020年GDP增幅表上，哈尔滨排名垫底。

在全国经济版图上，哈尔滨也滑落了25名，仅排在44位。

经济乏力，与楼市的疲软表现，绝不是偶然关系。城市竞争如逆水行舟，楼市资金的流向亦是如此。

哈尔滨的经济疲软，有几个重要原因。

第一，作为老牌重工业基地，哈尔滨现在最弱的一环，恰恰就是工业。

整个工业增加值占GDP比重只有22%，占比还在下降，反而是第三产业占比高达2/3。哈尔滨已经是妥妥的旅游城市 农业重镇。

再加上，本地经济以国企为主，民营经济活力不强，在经济中占比为40%左右。

当下，哈尔滨也已下大力气振兴民营经济，改善营商环境。只是任重道远。

第二，俄罗斯经济不振，对哈尔滨的拉动能力急剧减弱。

哈尔滨的兴起，就是由中东铁路和中俄贸易带来的，后来取代齐齐哈尔成为省会，也跟外贸关系密切。

然而，目前俄罗斯的经济总量已经比不上广东省了，远东地区更不是其经济重心所在。哈尔滨与俄罗斯的贸易额仅有数十亿元。2020年，香港甚至取代了俄罗斯联邦，成为哈尔滨出口的主要合作伙伴。

再加上，松花江航运不发达，在海运时代到来时，无法支撑哈尔滨从传统的商贸转型。

第三，就是寒冷气候的影响。

在全球高纬度城市中，千万人口的城市极其罕见，除了莫斯科以外，哈尔滨也是一个。

但是，东北属于大陆性气候，所以哈尔滨的冬季气候，甚至比莫斯科还要寒冷得多。

莫斯科、哈尔滨2021年1月气温对比

松花江的冰封期多达5个多月，哈尔滨几乎每年一半时间都在下雪，对人们通勤和经济活动也有不小的影响。

2

伴随经济疲软的是，最近10年哈尔滨出现了全中国省会城市最严重的人口外流现象。

放眼全国，包括东北长春、大连、沈阳，西藏拉萨等城市在内，都没有出现人口减少的现象。

唯独哈尔滨市，七普人口已经降到了1000.9万人，缩水62.7万。

今年发布的七普数据，南阳成为唯一一个人口“降级”的城市，从千万人口跌落为971.3万人。

而下一个“降级”的城市，极有可能就是哈尔滨。

现在，在这座曾经被成为“东方莫斯科”的东北人口第一大市，已经很少见到外国人身影，俄罗斯人也少得多了。

遍布异国风情的街道，显得有点寂寞。

图片来源：哈尔滨新闻网

整个东北实行了严格的计划生育，到今天，已经和长三角一起成为中国老龄化最严重的区域。

哈尔滨也是其中的代表城市之一。

2001年以后，哈尔滨的出生率逐渐走低，人口自然增长率迅速下降。近十年来多次出现负增长。

2020年，全市出生人口4.5万人，出生率4.77‰；死亡人口5.8万人，死亡率6.13‰。人口自然增长率仅-1.36‰。

整个哈尔滨，60岁以上的人口有220万人，占21.98%。

雪上加霜的是，许多年轻人选择离开这里，孔雀东南飞，去寻找更好的就业机会。

就拿理工科名校哈尔滨工业大学来说，2019届毕业生就业区域中，排在前三名的是华东、华北、华南地区，加起来占比高达7成。

然后才是东北地区，占比仅17.49%。

这种现象，在硕士层次最为明显。

数据显示，哈工大2019届硕士中，来自东北生源地的毕业生，大量流向了华东、华北、华南，仅有1/4左右留在了东北。

近几年，多个省份都出现了“哈工大深圳校区录取分数线超越校本部”的情况，让哈尔滨更增加了一份尴尬。

年轻人用脚投票，也是北方很多城市的共同课题，只是哈尔滨的形势尤为严峻。

3

当然，作为东北F4之一，哈尔滨仍然有自身独特的优势，土地辽阔、资源丰厚。

它的城市建设很有特色，是一座从来没有过城墙的城市。

面积多达5.3万平方公里，在中国省会城市中首屈一指，相当于8.4个上海。

最早的哈尔滨城区，是以中东铁路为脉络，以哈尔滨火车站为中心，发展出南岗、道里、道外几个区。

后来，随着机电工业发展，又延伸出了平房和三大动力（制造业）、哈东（物流）区。

2000年以后，哈尔滨拿出了一个大手笔——跨江，直接把市政府搬迁到松北，形成了利民（职教、工业）和松浦，辐射呼兰。

而到了2010年前后，哈尔滨提出“北跃南拓”，又形成了哈西（商务居住）、群力（高端居住）等片区。

这样的演变过程，如果控制得好，可以有效拉大城市骨架，壮大城市空间。

但不可否认，其间也形成了摊大饼式的城市病。2019年高德地图和国家信息中心发布的报告就显示，哈尔滨是全国第一“堵城”，拥堵成都超过北京。

这种情形，对哈尔滨的楼市来说，影响深远，买房人必须留心。具体的要点，后面会讲。

对城市布局而言，最显著的影响就是：新区遍地开花。

群力新区：属道里区，总面积27.33平方公里

哈西新区：属南岗区，城市副中心、

松北科技创新城：属松北区，100平方公里

哈南工业新城：属哈尔滨南部地区包括平房区等，总规划面积462平方公里

哈东新区：属道外区、宾县，打造成国家级经济技术开发区、商贸服务新区和生态宜居旅游区

空港新区（自由贸易区）：属道里区，规划控制用地规模285.4平方公里

北国水城（松花江北岸地区）：总体规划约32平方公里

整个城市的房价，也变得更加扁平，呈现中心向周边辐射状。群里东豪宅板块，以1.7万 的均价占据了天花板。

图片来源：龙江楼市

有学者做过研究，2000-2014年间，哈尔滨城镇人口增长不足 10%，建设用地却增量了约 80%。

因此，不少新城存在大面积的闲置土地，人气不足。

4

这一次，哈尔滨出现大面积的降价促销现象，甚至龙头房企也打响价格战，也跟这样的背景相关。

据第一财经报道，哈尔滨如今的降价幅度惊人，一些去年均价上万的楼盘，现在最多直降数千元，用“腰斩”形容也不为过。

“万科金域悦府、融创公园壹号、和泓公馆、碧桂园国风云筑等盘都降价了。”

其中，融创公园壹号开盘价近一万，现在均价七千多，个别楼栋卖的更低。万科金域悦府开盘价一万两千多，现在有房源均价9000~11000元。

这些楼盘，多数都位于新区新城，需要不断吆喝，受到市场波动影响巨大。

过去两年，哈尔滨政府的救市动作，已经在全国出了名。去年疫情后的“哈十四条”，就让我大开眼界。

不仅提出监管资金额度只留存3%，开发商可以随时申请使用，还给公寓开出了“民用水电”和同等利率优惠。

去库存之心，路人皆知。

不过，有意思的一点是，哈尔滨政府并不“忌讳”降价，反而鼓励企业打折促销、团购等方式让利销售。

今年10月，哈尔滨又破天荒地出台了直接给中专生2万购房补贴、开发商可以按栋预售等政策。

相信这样的政府，应该颇受开发商的喜爱。或许这也是为什么降价密集出现，甚至“零首付”重出江湖的缘故。

未来的哈尔滨，是否还有楼市翻身的一天？

黄大大认为，在东北四大城市中，最有希望成为国家中心城市的应该是沈阳，哈尔滨希望渺茫。这座城市的未来，取决于它能否真正打赢营商环境的大决战，尽快扭转人口流失的势头。

去哈尔滨抄底，是不现实的，可以死了这条心。本地人买房居住，也要充分考虑每个片区的价值，尽可能保值，避免站岗。