1

北京 风向标转向

2月17日北京2022年首轮集中供地收官，18宗地块中有17宗顺利成交，总成交金额480.22亿。

央企依旧是最大赢家，这是毫无疑问的。

除去旭辉一家民营以外，几乎全是央企、国企开发商，比如华润、中海、金地、保利、厦门建发。而且相比以往，房企抱团拿地的比例明显下降，只有5家联合体参与报名。

2022年北京土拍政策再次进行优化调整，加大竞现房销售面积土地占比，还出台了一项“摇号 定高标”的新规定，这项新规没有触发，说明房企也越来越谨慎。

拿地企业前三名分别是：

1.绿城98.4亿获得3块地

2.华润79.94亿获得2块地

3.中海57.4亿获得2块地

这场土拍也从侧面印证了一点：

只要土地整体质量够优秀，总有房企愿意竞争拿地。

位于朝阳崔各庄的一块地起拍价37.8亿，经过21轮角逐最终由中海出价43.47亿触及价格上限，转入“竞现房销售面积”环节。

在这个环节里华润、中海、绿城轮流举牌到53轮，最后绿城以43.47亿、4.1万平方米现房销售面积的代价获得这块地，溢价率15%。

北京首轮土拍回暖，和各大房企的全年销售节奏直接相关。

北京对土拍所做的准备很充分，于是在2月中旬就开启了拍卖，开发商一旦拿地，下半年就可进入销售环节，估计9月就可以回款获得现金流，这对于房企来说，绝对是雪中送炭。

经过2021年底的一波回调，目前北京二手房成交量恢复到每个月1.5万套左右，市场情绪和预期逐渐稳定，开发商于是积极布局。

这次北京拍地的另一个明显变化：房企从以前的联合拿地，再次回到单打独斗模式。

为什么要这样做？

联合拿地意味着资金压力小、大房企之间相互扶持，却也埋伏下一些隐“雷”，比如一个楼盘由谁主导开发，最重要的操盘权、股权收益、管理费用如何分成，都是绕不开的问题。

北京2022年首场土拍华润独立报名10块地，成为报名最多的房企；中海系排名第二，报名7宗；绿城独立报名6宗，紧随其后的是城建、保利、中建系的5宗。

除了独立开发，北京政府也开始新一轮的强推“现房销售”，有9块地都要求房企们现房销售。

回顾2021全年，北京集中供地85宗，流标撤牌28宗，流标撤牌率为33%，为近十年最高。

所以2022虎年春节刚过，第一场土拍为全国其他城市定调，也为房企指明了发展策略：

1、赶紧拿地，年内回款

2、北京楼市回暖还将持续

3、位置优越的稀缺土地，2022年不会缺席

土拍是政府对于房企的引导，加上金融机构对房企在资金面的支持，以及开发商主动探索行业虚拟发展模式，对长租市场、保障性住房市场加大投入，楼市正在重新回归稳健和低增长。

2

慢下来 回归城市深耕

2021年2月23日，集中供地政策出台，全国22个重点城市实行两集中出让，包括集中发布出让公告、集中组织出让活动。

土地一级市场由此从零售变为批发，楼市的顶层游戏规则改变了。

过去一年，更多的城市出台新规，竞高标品质、现房交付陆续登上舞台。过去高周转的策略玩不转了，开发商必须对楼盘品质和交付周期负责。

于此，很多地方政府采取房地联动模式，限制高溢价率，修改价高者得的竞拍规则，从根源上扼制高地价，从而限制新房的楼面价，这也让更多的中小房企玩家得以加入竞拍。

接下来合肥、福州等城市也将陆续展开“首轮土拍”。

合肥首批供地也很注重楼盘品质。

32宗地块，总起拍价约264.46亿元，采取价高者得 投报高品质住宅建设方案 摇号的竞拍方法。

相比2021全年的三次供地，合肥市场发生了三个政策变化：

一、开发商资质要求变化

基本上统一规定二级（含二级）以上开发商资可以竞拍（2021年要求一级开发资质），但是开发商注册资本要求条件大幅提升，从最低2亿到最高9亿不等，去年最高只要5亿元。

二、硬性规定建筑质量

合肥竞价规则取消了使用竞装配率的方式，同时将最低要求的30%装配率直接提升至50%。

三、加强保障性租赁住房

这一场土拍配建保障性租赁住房的土地宗数占比，从2021年的70%降低到20%。

福州最新的2022年首批土拍公告里，15宗宅地起拍总价159.58亿，最高起拍楼面价约29974元/平米，最高销售均价45000元/平米。

最大的看点是销售售价首次突破指导价。

过去一年福州楼盘网签价格突破4万一平米的有3个，分别是均价4.3万一平米的融侨外滩壹号，均价4.13万一平米的保利首开天悦二期，以及均价4.1万一平米的汇诚中心。

其实福州新房取得预售证的备案价，有时候会偏高，导致最终售价达不到备案指导价，结合春节期间的公积金、备案价提升等一系列情况，实际上会有一种政府托底楼市的感觉。

除此之外，福州这一次的宗地2022-01号，采用一种限地价、竞首期付款比例、摇号的方式拍卖，当竞拍达到最高限价后，转入竞争首付比例。

首付比例从50%起拍，每次增加5%，上限为100%，比例最高的房企获得土地。

这就意味着对开发商的资金实力，提出新的要求，这也是为什么最近三个月，可以看到房企们在匆匆忙忙做一件大事：

调整公司架构

换句话说就是在新一轮土拍之前，尽量开源节流、降本增效，积累更多的闲置资金用于拿地。

整个房地产行业进入缩表周期，不再需要如此多的从业人员，筛选和淘汰成为必然。

（1月多个城市出现房价环比三连跌 来源：中指数据）

根据媒体的报道，中梁控股将总部相关职能与地产集团总部进行整合后，会有超300名员工被裁撤或转岗。

经济观察报消息也显示，2021全年有多家民营房企裁员力度在20%左右，下半年以来不断增加考核力度，非核心部门员工在第一批被裁员淘汰。

趋势是：高周转策略，逐渐转变为城市深耕。

万科郁亮在此前的讲话中说：

我们需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。

越来越多的银行、金融机构开始在金融层面支持房企，房地产并购主题债券越来越多。

2022年以来，不完全统计显示，浦发、广发、招商、平安等多家银行接连抛出房地产并购融资计划，合计提供融资规模超过500亿。

对于个别头部房企来说，负债数千亿甚至万亿也是正常。因此多家银行抛出地产并购融资支持计划，更大的意义在于给开发商和市场更多的信心。

金融支持一方面有利于出险房企快速回笼资金，缓解债务压力。另一方面保证了项目建设稳步推进、如期交付，有利于促进房地产业良性循环。

在终端，贝壳研究院数据显示，2月103个城市平均放款周期不足40天，北京、上海房贷利率自2020年中以来首次环比下降。

春节过后，贝壳50城二手房日均成交量，较1月也明显增长，信贷宽松和市场修复正在进行中。

随着房地产进入良币增值、劣币淘汰的正向循环，楼市三大新趋势也逐渐形成：

1、开发和销售额将维持低增长

2、住宅商业开发的利润变低，容错率变小

3、监管和财务运作风险越来越高

就在2月14日情人节，小型开发商名门地产发布一则通知，全体员工从2月17日放假一直到5月31日。假期每人每月发最低保障工资2000元。

在这则通知出现前的两天，名门地产还在大规模打折销售，力度之大前所未有。

在大环境紧缩的背景下，名门地产是最早的一波爆雷房企，无法兑付到期债务，在河南多个项目停工，还伴随着很多维权问题。

一季度是一个关键节点，一二线城市会有明显的好转，剩下的弱二线、三四线可能要到三季度，甚至之后才会有明显好转。

2022年楼市，参赛难度提高了不止一个量级，只有那些意志坚定，愿意付出心力、时间成本来筹划的人，才能真正获得额外的红利。

这句话对于房企、中介和普通人来说，都适用。

申请文末点个在看，能转发朋友圈就更好了！悲观者往往正确，乐观者往往成功。市场不相信眼泪，竞争从来不同情悲观者，对于楼市的未来，只要继续前进，总会有更多克服困难的手段出现。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）