（出品|凤凰网风财讯 作者|王婷婷）

物业已经步入“转折”阶段。

伴随房地产深入“换挡调整期”，物业股在上市潮后逐步进入估值分化。

就像正荣服务董事会主席兼非执行董事黄仙枝在3月25日公司2021年度业绩发布会上的判断——

物业管理正从大地产行业附属功能，到走向独立；

资本化会推动物企的合纵连横，竞争也会更加激烈；

但大时代的浪潮还在继续，物业管理行业在城市化的推进下，会继续一段时间的高速发展。

这意味着，物业行业的未来价值依然不断增强，但挑战也更激烈，唯优秀企业能更加凸显价值。

“2021年，对于物业管理行业，是不平凡的一年。2022年，将是更具挑战的一年。” 黄仙枝直言。而从正荣服务2021年度的业绩数据和管理层判断中，我们看到了正荣服务的策略。

共性竞争求突破 规模同比增长72%

我国物业管理行业尚处在“争取份额”的阶段。

数据显示，截止2020年我国百强物企的收入和在管面积在市场中的占比分别约49.7%和49.8%，5年间以近两倍的速度在增长，但仍有近一半的市场空间。

同时，伴随房地产母公司的洗牌，百强物企之间的优胜劣汰也在加速，市场份额争夺更加激烈。

规模也是2021年正荣服务的一大发展要点。

年报数据显示，截至2021年底，正荣服务的在管面积达7098万平米，较2020年底增长72%，合约面积突破1亿平米，较2020年底增长19%。

主要受此带动，正荣服务2021年度营业收入13.36亿元，同比增21.1%；毛利4.28亿元，同比增11.7%；溢利约1.78亿元，同比增长约1.4%；归属股东净利润1.74亿元，同比增1.7%。

从各板块收入来源来看，正荣服务的物业管理服务收入约6.58亿元，同比增长35%，约占总收入的49%，可谓“挑大梁、稳增长”，因为就收入的增量贡献率而言，物业管理占到了整体收入增量的73%。

不过正荣服务的社区增值服务收入增长明显。全年收入约2.64亿元，同比增长32%，已占到了总收入的20%。

同期，正荣服务非业主增值服务的收入则减少11.9%，全年实现约3.71亿元，管理层解释称，主要由于合作开发商协销于定制化业务需求减少导致收入的降低。

商业，是正荣服务2021年多维度突破规模时，一个不容忽视的重点。

数据显示，自2021年6月，商业并入正荣服务后，商业运营贡献收入约4200万元，约占总收入的3.1%。

正荣服务执行董事康宏表示，正荣服务收购正荣商业后，在2021年上半年已转化23个优质商业项目、约149万平米的在管增量。正荣商业在2021年全年已实现近9700万的净利润。

2022年正荣商业中标了泰兴凤凰广场、常州星湖广场，如若如期开业成绩达标，会取得更好的效益。这也有利于未来公司在第三方轻资产外拓、部分城市综合服务项目中获取更多优质资源和业务。

差异竞争攻“全业态” 第三方已贡献72%

如果说规模是物企的共性竞争，以第三方拓展、增值服务为代表的能力，则是物企获取“差异化”优势，锁定未来利润和收入增长空间的重点。

正如黄仙枝所言，物业管理正走向独立。正荣服务在2021年一方面外拓第三方服务，一方面拓展了轨道交通、风景区、产业园等新型服务业态。

数据显示，截至2021年底，正荣服务合约面积中来自于第三方市拓的面积约7257万平米，占比接近70%，同比提升了17%；来自第三方的在管面积5113万平米，占比72%，同比提升了94%。

2021年全年第三方物管收入3.07亿元，同比增幅达51%，其中第三方收入占比超过46%，第三方外拓业务的发展的确比较明显。

另外，风财讯留意到，在收入组成中住宅与非住业态贡献率更均衡。正荣服务2021年住宅业态收入3.88亿元，非住收入为2.7亿元，同比增长了50%，多元业务运营能力持续提升。

“公司自2020年7月上市以来，就坚持住宅与非住两个板块的均衡发展，在管及储备业态更加多元化。”正荣服务执行董事兼行政总裁林晓彤表示。

目前正荣服务围绕物业服务、商业运营、资产管理进行业务布局，已经构成了“荣商、荣企、荣居、荣城、荣 ”五大产品线，计划面向市场提供全场景全业态服务。

在林晓彤看来，当前的物企，就是需要提升内功与外延扩张并举，一维增长多维发展。在曲折中笃定前行，才能拥抱下一个行业的春天。