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作者| 王婷婷

“17万亿”全国商品房销售金额被打破的那一刻，顶点过去，大家都知道房地产开始进入慢熊了。

同一时间，物业板块突破“1万亿”市值，超50家上市物企云集，市场也知道，物业管理开始从地产附属走向独立舞台，大服务正式打开了长周期。

“未来的物业管理行业，将和房地产相关性越来越减少。”卓越商企服务执行董事、总经理郭莹在3月28日卓越商企服务（6989.HK）2021年度业绩发布会上就直言，在竞争格局日益激烈的物管赛场，要依靠企业的独立发展能力和品牌核心优势，去获取更多市场份额。

她的话，验证在卓越商企服务的成绩单上。

风财讯注意到，2021年，卓越商企服务实现营业收入34.7亿元，同比增长37.3%，其中独立第三方业务占比已经达到59%，管理来自第三方的基本物业服务收入占比约61%。

各业务类型的收入贡献比，其中商务物业占比57%，公共及工业物业占比10%，住宅物业占比仅9%，增值服务占比达到23%。公司经营收入持续稳定增长、收入结构健康。

值得一提的是，卓越商企服务综合毛利率从2020年的26.3%提升到27.7%。其中：

商务物业毛利率25.%持续绩优，住宅物业毛利率提升到行业水平，增值服务毛利率41.5%，提升了6.9个百分点，这还是在受疫情补贴取消等因素影响，近半已披露年报物企毛利率出现下滑的大环境之下。

亿翰智库分析师告诉风财讯，商管类物业在收入端天然具备一些优势，比如平均物业费高、收缴率高、盈利高、可采用酬金制等。

不过卓越商企服务在目前同类型的上市物企中，单位坪效是最高的（2021H1约47元/㎡），公司毛利率、净利率等指标具有很高发展性。

（卓越商企服务2021年度收入结构）

赛道内外的竞争壁垒，似乎也让卓越商企服务底气十足。

业绩会上，公司董事会主席、执行董事李晓平就表示，有信心2018年到今后连续5年利润复合增长率超35%。

“公司现金流充裕，今年全年派息比例70%，预计未来三年派息率不低于50%，处于行业内偏高水位。去年管理层增持公司股票超360万，耗资320万港币，2022年只要有可能会多回购，因为我们坚信长期来看，好的公司一定会有好的股价表现。”李晓平表示。

冲刺“六千万平”

锁定核心增量存量市场

规模，依然是物业管理行业的估值基础之一。

经过一年的发展，卓越商企服务业务规模持续高质量增长。截止2021年末的总合约物业达到5677万平方米，同比增长27%；总在管全委物业面积为4120万平方米，较2020年增长29%。

这背后深耕大湾区、长三角和其他一线和新一线城市。公司在管项目中，位于中国经济最发达的一线、新一线城市在管面积占比达85%。其中合约项目覆盖城市50座，在管项目覆盖城市41座，43%在大湾区都市圈，23%聚焦长三角区域，均是溢价偏高，专业需求也更高的区域。

在郭莹看来，这类城市的存量和增量空间都很大，给商务赛道市场提供了足够的容量。

但这里的客户更挑剔、更专业，他们不止关注基础物管，还更多关注管理者的商务资产综合运营、为企业提供更全方位专业服务的能力。

这正是卓越商企服务的优势，也是竞争壁垒和机会。

据了解，目前卓越商企服务有两条业务主线——FM业务（企业大楼和办公研发园区等综合设施管理服务）、PM业务（商业写字楼综合体）。

两大主航道业务双轮驱动，推动2021年卓越商企服务新拓第三方非住宅物业项目共121个，年化合同金额5.27亿元，较同期增加47%，总合同额15.74亿元。

据了解，卓越商企服务的主要大客户，集中在高科技、互联网、金融、现代服务业和现代制造业；服务的客户包括HBATJ在内的中国最优秀的企业，多数客户为各自行业的领导者，为公司带来良好的市场示范效应，也为其带来高端商务物业市场份额和优质客户资源。

卓越商企服务通过深化战略客户发展机制，组建战略客户解决方案与实施中心，对战略客户进行全流程、全场景、全方位业务支撑，助力大客户业务有机增长。

数据显示，2021年新拓49个大客户项目，总合同额达8.03亿。目前，卓越商企来自大客户的业务贡献占比近50%，大客户市占率排名第一，也由此积累了更广泛的美誉度和品牌力。

差异化优势构建能力壁垒

蓄力业务增长势能

在资本市场中，“高成长性的能力壁垒”和“在管规模扩容”处于同等重要的地位，被视为支持物企高估值的两大因素。

嘉和家业认为，2018年以来物业服务在增值业务领域的高额盈利预期，释放价值幅度是在降低的，这将是物业行业的一项不确定性。不过部分企业仍受市场看好，而它们普遍具有高成长、高品质、背书强的特点。

卓越商企服务之所以能实现增值业务多元化快速增长，实际上就源于上述属性的增强。

据了解，卓越商企服务通过差异化竞争壁垒的增长策略，巩固其在商务物业服务领域的领先地位。在增值业务领域，已经将链条延伸到了资产服务、建筑机电服务、企业服务和专业增值服务等领域。

在现有已开展增值业务基础上，持续发展创新增值业务，借助其对商务物业设备设施管理的专业能力和B端优质客户资源，构建建筑机电服务和企业服务双增长曲线。

其中，仅建筑机电服务一项，2021年实现营业收入就达2.3亿元，大幅增长109%；卓品商务服务（企业服务）全年也实现了1.17亿元收入，同比增长50%。

郭莹直言，物管行业会回归本质即产品和服务，谁能更多为客户创造价值，谁就能拿下更多市场。

所以要问卓越商企服务的壁垒是什么？品牌声誉、优质的客户资源、独立的市场外拓能力、深厚的商业物业管理能力、TOB的综合服务解决管理能力、高端商务服务特色、商业管理人才储备等等，都是竞争壁垒。

最关键的是夯实提升自己的核心能力，能够为客户提供更具前瞻性、更专业、更契合、更全面的一站式全方位综合服务解决方案。

“商业物业管理的赛道，竞争分散度较高，有核心能力的企业会有更多市场空间，所以我们对卓越商企服务的未来充满信心。”郭莹表示。

怀着这份信心，其透露，卓越商企服务会在2022年关注具有一定规模商业资产的企业和一些高端住宅标的的收并购，并通过拓展TO G业务渠道，获取政府商办、产业园等存增量项目。

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