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作者| 蔡艳平

3月25日晚，登陆资本市场一年有余的港龙中国（06968HK，亦称港龙地产）交出2021年度业绩报告。

表面来看，港龙中国2021年的营收、利润等数据均有增长，“三道红线”指标也在持续优化。

但在看似靓眼的背后，销售失速、短期偿债压力巨大、少数股东权益激增、盈利能力恶化等问题也是当前港龙中国必须面临的焦虑。

高速增长背后

3月25日晚，港龙中国发布2021年年度业绩报告。从整体来看，其营收、净利润、毛利均有所增长。

2021年，港龙中国实现营业收入103.7亿元，同比增长149%，净利润为11.02亿元，同比增长72%。报告期内，毛利约为24亿元，同比增长58%，毛利率约为23%，较2020年同期36%的毛利率有所下降，主要是由于年内交付的土地成本较高造成。

靓眼的高速增长背后，港龙中国的盈利能力受到质疑。

“开局不利”，2022年开年，港龙中国的销售表现并不乐观，1-2月，港龙中国实现合同销售额28.5亿元，同比大幅下降43.9%。

事实上，去年港龙中国的销售表现也不尽如人意，2021年全年其销售额为300.41亿元，销售目标完成率为87.08%。

债务激增，面临短期偿债压力

在销售失速的情况下，势必会影响到港龙中国的资金流动性。2021年10月，港龙中国对其唯一的一笔美元债进行了交换要约。

2020年7月，港龙中国地产在香港联合交易所主板挂牌上市，2020年12月2日，港龙中国便在新加坡证券交易所有限公司发行了上市后的第一笔债券，美元债规模为1.5亿元， 票息率13.5%，限期364日。可见其对资金的迫切需求；而且，该美元债的利率高达13.5%，由此也可以看出，市场对于港龙中国的信用资质和偿债能力还是有所怀疑的。

除此之外，港龙中国的负债规模也在不断激增，其总负债从2018年的87.4亿元，到2021年增长至457亿元，短短四年时间增长5倍之多。

而从港龙中国发布的财务数据也可以看出，其短期偿债压力非常大。

数据显示，截至2021年底，港龙中国的短期债务规模高达27.58亿元，而账面上的现金及现金等价物仅有23.05亿元，根本不足以覆盖短期债务。

绕不开的江苏大本营

2019年，冲千亿、迁总部、谋上市，成为房企们竞相追逐的目标。上海作为中国经济中心，拥有丰富的金融和人才资源，因此上海成为房企迁总部时最受偏爱的地方。

2019年，港龙中国地产将总部迁至上海，总部位于虹桥阿里中心。

2020年，港龙中国上市之后，对于规模有一定诉求，布局战略也逐步从深耕长三角，走向全国化布局。

但从当前港龙中国的土地储备数据来看，其仍然摆脱不了大本营江苏。

截至2021年年底，港龙中国总土地储备面积为984万平方米，其中在江苏的土地储备面积为497万平方米，占比高达51%。

在2021年新增土地储备面积中，2021年，港龙中国共新购入9宗土地，新增土地储备120.8万平方米，权益面积为66.5万平方米，权益占比为55%，其中上半年，港龙中国新购入7宗土地，这7宗土地均在江苏省，江苏省土地储备面积达37.6万平方米，占比达54.5%。

“绿档”背后

2021年，港龙中国实现了“三道红线”全绿。

2021年，港龙中国净资产负债率为24%，较去年下降了17个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为64%，较去年下降了18个百分点；现金短债比由去年的1.1倍增至2.5倍。

然而，“三道红线”全部达标的背后，是少数股东权益的激增。

首先，合作拿地。2021年，港龙中国共获得9宗土地，其中7宗地以合作拿地的方式购入，合作拿地中有5宗权益占比低于50%。

其次，少数股东权益占比激增。2021年，港龙中国的少数股东权益同比增长711%至64.4亿元，少数股东权益占比也从2020年的17.7%增长至2021年的62.6%。

而少数股东权益的激增，势必将严重挤压港龙中国归母净利润水平。

在房地产“三条红线”、房贷“两道红线”的政策压力下，各家房企为求“降负”，通过加快销售回款、控制债券融资规模、财技粉饰等手段努力降档。

港龙中国的少数股东权益激增，不得不让人怀疑其可能存在明股实债融资的嫌疑。

2021年，港龙中国的少数股东权益大幅增长711%至64.36亿元，少数股东权益占比也大幅增加至62.6%，而与之同步的是，少数股东损益也在同步增加，2021年，港龙中国的归母净利润仅为4.81亿元，较去年同期的9.61亿元下降50%；少数股东损益由2020年的-3.19亿元增长至2021年的6.21亿元，少数股东损益占净利润的比值也高达129%。

港龙中国的少数股东权益与收益“神同步”的暴涨，很难不让人联想到是“明股实债”的操作。

而此类“明股实债”操作，往往隐藏了诸多的债务风险，使得外界很难清楚获知企业的真实债务规模。

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