（出品|凤凰网房产广州站 作者|余佩掀）

作为房地产业的“长跑型选手”，即使身处于严峻复杂的行业变局，2021年美的置业（03990.HK）依然实现了业绩的稳健增长和经营的良性循环。

这一成果反应到经营数据上便是营收大幅增长。2021年，美的置业实现收入约737.03亿元（人民币，下同），同比增长约40.4%；核心净利润为54.58亿元，同比上升13.6%，业绩增速位于行业前列。

3月28日，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在业绩会上分析，业绩增长的主要原因，是美的置业坚持市场定位，主动配合市场变化不断前行，积极应对行业大变局的挑战。一是在前期投资布局的基础上，坚定实行战略升级和聚焦，保障项目去化；二是强化产品和服务、深化数字化转型，不断推出高端产品系列，持续打造智慧健康产品竞争差异化；三是不断改善经营基本面，叠加良好股东加持，提升融资能力，维持良好的长短期融资结构。

谈及对2022年的展望，美的置业管理层充满信心：“行业发展进入新常态，会孕育新机会，在行稳致远的道路上，我们会继续坚定信念、保持信心、珍视信用、拥抱变化、决胜未来。”

可见，区域深耕以及数字化转型带来的成效，让美的置业更加坚定了后续发展的主基调。叠加多元化业务发展、降本增效的精细化管理，美的置业将在这场“马拉松式”的行业赶考中，继续贡献“长跑型选手”的成功经验。

战略为根：深耕战略助升市场占有率

“宁可走慢一两步，也不能走错半步。”严谨审慎的行事风格，贯穿了美的置业的发展之路，也为美的置业的厚积薄发埋下了伏笔。

在国内，千亿规模的房企，说多不多，说少也不少。而美的置业，无疑是当中最为低调的房企之一。看似处于行业中游、表现平平无奇，却总能在行业遭受“狂风暴雨”的洗礼中，依然屹立不倒、逆势前进。

这一切，美的置业归功于其不断顺应市场及行业变化趋势，适时调整发展战略的前瞻布局优势。

自2019年突破千亿销售目标后，近两年来，美的置业以“稳健”作为发展主基调，进一步聚焦了经营方向，立足大湾区之余，前瞻性地布局有持续人口流入和经济增长的长三角、粤港澳大湾区、核心省会城市以及深耕多年的强三线城市。

尤其在2021年，美的置业加快出清不再深耕的城市項目，同时保持投资定力，扎实深耕城市，提升二线及以上城市的市场占有率，对应销售占比高达78%。

数据显示，截至2021年12月31日，美的置业共有354个物业开发项目，覆盖全国61个城市，拥有土地储备总面积达到4051万平方米；权益拿地金额为权益销售额的38%。在土地获取方面，将90%以上的资源投放在二线及以上城市，一二线城市突出进一步提升至60%，主要集中于长三角、大湾区等核心区域。

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“深耕战略，有利于实施资源的集约化管理，发挥品牌的溢价效应，提升市场占有率。”由此，美的置业集团连同其合营企业及联营公司2021年实现合约销售金额约1371.4亿元，相应已售建筑面积约1176.4万平方米，销售均价为11657元/平方米，分别同比增长8.7%、5.8%和2.7%。

凭借稳健基本面和优秀的财务表现，美的置业吸引了境内外权威投行、券商等机构持续看多。花旗银行、中金、中信里昂、建银国际等多家机构出具研究报告，给予公司“买入”以及“跑赢大盘”等评级。

产品制胜：数字化转型成为发展关键

实施一系列的“减法”措施之余，美的置业也在同步“数字化转型”的产品升级策略。

尤其在“房住不炒”的政策导向之下，衡量头部房企发展成绩的指标，从“高杠杆、重规模”转向“高质量、重效益”。人们对于住宅的要求，也更聚焦于安全、健康、便利和舒适的专属空间和生活方式。

基于这一需求更新，智能化、数字化，成为房地产行业转型的方向之一。房企数字化年投入规模上，2021年TOP50房企年均投入规模达到1.31亿元，同比增速接近50%。调研结果上，近8成TOP50房企未来计划每年数字化投入的增长仍将保持在30%以上，可见头部房企对于数字化转型的坚定决心。

这对于美的置业而言，是挑战，更是机遇：继2018年开启了第一阶段的数字化转型建设，美的置业依托“美的智慧自研平台+制造业基因+结合前装”的核心优势，不断输出优质产品系列，保持“智慧健康”赛道领先地位，做实产品核心竞争力，持续提升产品溢价和口碑，成为行业中少见的“智慧地产制造商”。

深耕长期主义、积极创新改革，2021年美的置业回归“智造”本质，强化智慧先发优势，挖掘“大美的”生态支持，从理想人居需求出发，以客户细分为外研的产品基因图谱，形成了成熟完整的四大产品系列，塑造与时俱进的生活场景。

例如，在疫情常态化、多胎趋势、双减政策、碳中和等新时代需求下，美的置业加高智能产业化护城河，积极拓展第三方业务，打开家庭智慧场景等新局面，解决实际居住的痛点难点，探索服务新体验。

据悉，美的置业旗下附属公司睿住智能，始终专注智慧场景的科研创新。截至目前，美的置业拥有超500项智慧绿色产品专利，20个国家或行业智慧绿色技术标准。服务客户超200家，累计为330多个智慧社区，超11万户家庭提供智慧生活享受。

克而瑞研究中心数据显示，2021年，美的置业精装全屋智能装配率48%，排名行业第一。而其旗下的睿住资本则专注“空间科技化”投资逻辑，以“资本+地产+物业”的平台优势为企业赋能，构建智慧、健康、绿色、低碳为特色的能力生态圈。

睿住智能积极布局智慧家庭、智慧社区。图源网络

此外，在部分房企暴雷的这一年，除了产品质量之外，产品交付也是消费者最为重视的因素。数据显示，美的置业在全国交付约7.1万套，交付率达到90%，业主满意度处于行业第一梯队。美的置业管理层表示，2022年将是美的置业的“交付大年”，将继续保障交付质量与效率。

不难发现，当制造业的经营逻辑被重新提起，这位低调的“长跑型选手”，更能经得起市场考验，稳健穿越市场周期波动。

现金为王：降本增效提升信用价值

在楼市大浪淘沙的这一年，部分房地产企业出现债务违约、交付延期等危机，引发了市场信心受挫、投资预期低迷等现象。

面对行业“急冻”的情况，美的置业如何“破冰”？靠的是源源不断的现金回流、和融资结构的优化。

数据显示，2021年美的置业美的置业降负债成效显着，净负债率大幅下降至46.3%；现金短债比显着提升至1.71；扣除预收款后的资产负债率下降至72.1%。截至报告期末，美的置业有息负债总额为563.23亿元，持有有总现金及银行结余为人民币341.97亿元，尚未动用的银行授信额度人民币1001.25亿元。

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风财讯了解到，2015年至今，美的置业历年的综合借贷成本均未超过6%，系极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房企。

回款效率之高、造血能力之强、现金及授信额度之充沛，促使美的置业的抗风险能力进一步提升，也表明其平衡好企业经营、投资、融资活动现金流的关系，以实现长期健康稳健发展。

中信证券报告指出，美的置业是当前仅有的，极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房企。同时美的置业是高信用企业中，极少数不需要偿还存量境外债务的公司，完全立足于境内金融机构的信任，并在行业信用恶化的时期能够具备持续的市场化借新还旧能力。

这也很好地解释了，信用价值优于同业的美的置业，之所以成功发行2022年度第一期中期票据，成为2022年首家获得中期票据（MTN)批文并成功发行的民营房企。而该期债券获多家主流银行、头部基金以及非银等机构踊跃认购。

“行业大势下，只有和衷共济、共同努力，才能构建命运共同体的新篇章。本集团将与战略供方伙伴共同成长，一起升级能力、抵御风险。”管理层的这段表态，也对应了今年以来美的置业在房企项目收并购层面的积极行动。

今年以来，美的置业相继获得了招商银行、交行广东分行、建设银行和中国农业银行等共近750亿元专项额度，主要用于其并购、按揭及保障性租赁住房业务方面的发展。

“我们通过收并购盘活了项目原本的存量资金，也通过上述并购贷区解决收购资金，所以对集团的投存占用影响较小。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈透露，观察相关收购后续状况，发现部分项目去化速度和销售价格有了很大改善。

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在2021年报中，美的置业这样总结展望道：“作为全国化布局高信用民营房地产企业，集团对自身未来前景也充满信心，将凭藉大美的生态圈的有力支撑、稳健的财务战略、扎实的融资能力、全周期全链条开发经营能力、精益的组织管控水平、匠心及创新的产品和服务，以及空间科技产业链的打造能力，成为行业中的一股清流，实现有质量的增长，走出自己的突围之路。”

变局之下，要成为房地产行业中的清流，美的置业仍然还有一段很长的路要走。但正如美的置业所说：“流水不争先，争的是滔滔不绝。”

毕竟，在马拉松比赛中，枪响之后，更需要的是耐力和后劲。