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作者| 王婷婷

提前踩对风向，会是什么结果？

房地产洗牌式的调整，加速了开发商向服务商、运营商的转变，这是新常态下的第一个风向；

“18万亿”顶点之后，规模论被打破，房企必须从粗扩张放向收缩增效转型，这是第二个风向。

新城控股作为地产圈第一批开启“商住双轮模式”的企业，早一步调整了速度、提前进入效益经营模式。如今看来，对财务和安全边际，都已经显示出效果。

在2021年的成绩单上，新城控股总营收1682.32亿元，同比增长15.64 %；其中商业占比逐年上升，今年运营收入86.39亿元，同比增长51%。

尤其吾悦广场的物业出租及管理毛利率高达72.64%，带动公司整体毛利率保持在行业常规水平，加权平均净资产收益率（ROE）则达到22.73%，位于行业前列。

一定程度上，在大幅波动的市场行情下，商业的超预期增长，让新城控股多了财务支撑力。

同时，吾悦广场正在加速盘活，此前依托商业物业资产证券化，拓展了CMBS、CMS等融资渠道，商业带来的资本效益不容忽视，截止2021年，新城控股期的整体平均融资成本已降至6.57%，且连续两年下降。

加之债务管理，公司剔除预收账款后的资产负债率69.95%、净负债率48.12%、现金短债比1.07，三道红线均满足“绿档”要求，安全边际持续提升。

新城控股董事会主席王晓松在3月31日召开的2021年度业绩发布会上就表示，房地产的两大基本面并没有改变，现在市场更多是短期恐慌。

所以2022年，公司坚持轻重并举的双轮驱动战略，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品和服务”、坚持稳健运营，有信心继续有质量地发展。

【“文末”查看新城控股2021年业绩会实录】

双轮发力：

地产锁定明年业绩 商业目标105亿

2021年，新城控股的“双轮”同步发力。

年报显示，2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米，新增竣工面积3290.34万平米，期末已签约待结转面积3421.88万平米，这一结转规模，足以锁定公司未来1-2年的营收及利润。

商业方面，2021年新城控股的商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%，超额完成全年85亿元的既定目标。

2021年吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，截至2022年3月25日吾悦广场累计数量则已达到130座，位居境内外上市公司首位。

值得一提的是，2021年吾悦广场的整体出租率达到97.63%，新城商业的持续性经营收入已大幅超过当期利息支出（约为139.36%），吾悦广场已经完成能够自我造血、独立生长。

新城控股目前的发展状态，像极了管理学家查尔斯·汉迪归纳说的「企业第二曲线启动」阶段——

即“任何一条业务增长曲线都会滑过抛物线的顶点，而在第一业务达到曲线顶点之前，实现第二曲线的增长，既能平衡消耗，也能保持增长”。而查尔斯认为，这是企业实现永续增长愿景的可行方式。

对于新城控股而言，商业无疑就是公司寻求未来跃升空间的“第二曲线”，王晓松表示，新城控股将长期坚持“住宅 商业”双轮驱动战略，两条曲线优势互补、协同共进，构筑公司可持续发展的核心竞争力。

他也有信心，在2022年实现吾悦广场新开业25座、到2022年底开业总数达到155座，全年实现商业运营总收入105亿元的目标。

三线绿档：

找到行业波动中的“安全边际”

“新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。”根据惠誉的评级报告可以看出，双轮模式也给新城控股增强了安全垫。

数据显示，新城控股经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正，截止期末在手现金余额552.26亿元。

双轮模式对新城控股流动性的支持，也折射在融资层面。

在2021年下半年房地产流动性风险隐现的环境中，新城控股保持着融资的通畅。

期内公司先后完成公司债及应收账款资产支持证券发行，募集资金17.85亿元；在银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元；在境外发行美元债券，募集资金7.04亿美元。

尤其2021年新城控股成功发行首笔绿色美元债，规模3亿美元，期限4.25年期，利率仅4.625%，凸显着融资优势。

可以发现，截止2021年底，新城控股的整体平均融资成本6.57%，同比再度下降，期内公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率69.95%，同比下降4.18%；净负债率48.12%也续处于行业较低水平。

期内，新城控股的现金短债比1.07倍，至此其三道红线指标实现了“全绿档”。

在这一轮空前的行业洗牌中，新城控股保持着稳定。

既然这条路是对的，王晓松表示，公司将坚持长期主义，继续做“难而正确的事”，把做制造业和服务业的态度贯穿到各个环节，争取实现长期高质量的增长。

延伸阅读：新城控股2021年度业绩会实录

https://fengcx.com/news/detail/55326510.shtml

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