“近期有部分银行，包括国有大行和股份制银行都出现了一些灰色操作空间。”一位购房者对记者表示，他在购房群中发现，有贷款中介向他们介绍了一些小微企业经营贷，50万左右，年化利率4.25%，推荐给他们贷出来挪用作首付款，“额度虽然不高，关键是无抵押，信用贷，可以好几家同时操作，需要的话可以贷出来200万-300万元。”

近期，此类“房贷变小微企业经营贷”的做法逐渐频繁起来，一位贷款中介称：“恍惚间回到了2020年3月、4月和5月的‘盛景’。当时受到社会和经济环境影响，加上监管要求银行让利小微企业，低利息的经营贷是主要鼓励的方向，与住房贷款之间形成了价差和套利空间。”

这位贷款中介也向记者介绍了一款经营贷产品，年化利率仅3.8%，10年期限，先息后本，借款金额小于800万甚至可以免去查证企业账户流水。“只要注册或入股时间超过12个月、房屋产证满12个月，可无需提供公司流水，直接审批准入。”

一位大行合规部人士对记者表示：“小微企业经营贷很大一部分属于普惠金融贷款的范畴，监管近年来一直要求扩大普惠金融覆盖面，每年都要求银行业继续实现普惠型小微企业贷款增速、户数‘两增’，而贷款利率要逐年下降，是希望通过金融力量来推动解决小微企业融资难问题，进而稳市场主体、稳就业。而在按揭贷款方面，今年各家银行审批、放款速度已经加快，额度也较为充足，对于刚需用户已经较为友好，已经较少见到正常需求得不到满足的现象，此时挪用经营贷就有些投机行为了。挪用小微企业贷款到房地产领域，违背了支持实体经济的政策初心”。

北京德和衡（上海）律师事务所合伙人律师钟建对记者表示，从国家这些年坚持“房住不炒”、房地产去杠杆的监管政策而言，该交易模式下的小微企业经营性贷款最终流入了房市，无异于在给房地产市场加杠杆，跟国家政策背道而行。银行也会面临行政处罚的风险，贷款合同如进入司法程序，可能会被认定为无效。如此，就购房人而言则无法实现其购房目的或利息成本筹划的目的；对银行而言，可能形成不良。

一旦发现挪用，贷款需立即返还

“好的政策出来，总是存在被滥用的可能。”一位大型银行普惠金融部人士对21世纪经济报道记者表示，“外面的资金通道和资金中介太多了，而这些中介每天都在钻营各家银行的小微企业贷款，包括抵押贷、信用贷、循环贷、无还本续贷，无孔不入。”

她指出，有些银行推出的经营贷需要每年还本付息，挪用做房贷的话对客户的还款压力很大，但这些中介总能找到办法解决，比如每年客户向中介再借一笔过桥资金还贷，付出一些利息来换取更长的还款周期。

她还坦言，部分客户经理为了完成普惠金融业务的KPI，与贷款人以及贷款中介“里应外合”，骗取小微企业经营贷，挪用做房贷。

不过据她所说，上述“里应外合”的情况多发于2020年上半年，随之而来的是监管的“重锤”，这种客户经理道德风险有所收敛。

随着2020年下半年监管对于经营贷挪用于楼市持续保持高压状态，业务经理主动帮助客户及中介暗箱操作小微企业经营贷的现象逐步减少，监管协同各家银行进行广泛的审查和自查，发现违规者直接要求客户原路返款银行贷款。

“一旦挪用被发现后，返还期限不是两个月，不是一个月，而是立即返还！”上述普惠金融部人士强调。他们银行当时也有要求客户返还的案例，好在很多借款方是小微企业主本人，手里头有一定的流动资金，所以基本“追贷”成功。但有一类客户追回贷款还是比较难的——很多贷款中介帮忙操作，将客户包装成小微企业主或者小微企业股东，甚至伪造“代持协议”来假称自己是小微企业股东，而这些客户实际上并没有一次性返还贷款能力，或者已经用于购房，会对银行收回款项造成压力。

早在2021年初，北上广深全面排查辖区内银行机构，防止经营性贷款等信贷资金违规流入房地产市场。2021年4月，上海银保监局公布本次监管稽核调查已发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。北京银保监局公布，2020年下半年以来，涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元。广州则公布，银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。深圳银保监局则通报了三起典型案例，曝光了经营贷资金违规流入房地产市场的违规操作手法，提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

这其中的流程是怎样的？前述银行合规部门人士表示，银行自查主要依靠手段为跟踪资金流向。一般来说想要办理经营贷，企业需要在贷前向银行提供资金用途、生产经营流水、经营资料等，银行以受托支付的方式直接打款给交易对手，这其中可以监测到资金有没有进入生产经营之外的领域。但其中还有一个问题，如果客户将资金转了好几手，特别是通过其他银行转账最终流向房地产，对于放款银行来说核查难度较高，只能发现疑点之后去线下核查资金真实用途。

对于监管部门来说，可以协调多家银行全链路核查资金流向，要求资金流转的银行协助调查资金链路，“穿透式”查验出资金是否流向房地产领域。

“目前客户经理不太敢配合客户挪用经营贷的操作。”上述普惠金融部人士称，目前多数情况下还是银行房贷不够审慎，被中介机构钻了空子。近几年，监管部门三令五申不允许经营贷资金违规流入房地产，银行自律更加严格，监管部门也对不合规行为做了处罚，并且这种处罚是“双罚”——既要罚机构，也要罚到人。

据南财智库-21世纪资管研究院统计，在2021年银行业监管罚单中，房地产相关罚单共有468张罚单，相比上一年大增102.6%，增加超过一倍。其中累计出现次数最多的处罚案由为，贷款资金违规流入/被挪用于房地产领域，共出现260次。

按揭贷变经营贷的法律风险

钟建认为，从法律及行政法规上来讲，似乎并没有针对这种操作的直接的禁止性规定，但并不意味着这种模式，不存在民事、行政或刑事风险。

这种模式的相关方，可能觉得通过资金过桥即民间借贷把按揭贷替换成小微贷的模式，公民个人借全款买房，房屋的产权就是属于他了，他再把房子拿去为其个人或他人的小微企业贷款做抵押担保，也是银行小微企业贷款所认可的。但实际操作中，这并不意味着对各方而言违规违法风险小。

具体来说，在全款购房环节，如果采用民间借贷过桥，无论是中介机构还是个人，一般成本比较高，成本包括名义利息，也包括各种费用。 对于借款方的风险点在于：在过桥方面，合同中利息及费用约定是否清晰，整个交易周期是否可控。如果交易周期不可控，周期被拉长，那么势必过桥成本就会显著提高，对于首套房购买者来说，小微贷的利率，再加上过桥贷的利率，可能会比按揭贷款利率还要高，其实是不划算的。

对于出借方而言，其中民事、行政、刑事风险不仅较多，而且复杂，一般主要需要考量的因素有：有无放贷资质、放贷对象是否特定、放贷频率高低及次数多寡、放贷资金来源及运用方式合法与否、利息费用合法与否、有无非法占有目的、催收手段合法与否等，如果这些合规因素未能很好把握，那么可能涉嫌的犯罪有：非法经营、非法吸收公众存款、高利转贷、敲诈勒索、诈骗、虚假诉讼、强迫交易等。

在房抵贷的过程中，对借款方、银行而言，风险同样不少。钟建认为，小微企业贷款是经营性贷款，银行一般要审核企业的资信，如果这个小微企业提供的资信材料是假的，比如为了满足审核要求而伪造财务资料，那么一旦违约，还不了款，银行又有比较充分的证据证明借款方存在非法占有目的，那么借款方可能会因提供虚假资料骗取银行贷款，从而涉嫌贷款诈骗。如果银行或业务人员缺乏合规意识，默许甚至引导客户这么操作，那么则可能面临银保监行政处罚，客户经理甚至可能涉嫌共同犯罪。

此外，如果借款人（这种模式下一般也是购房者）确实自己拥有一家小微企业，并且想以房产作为抵押申请小微贷款，也会有一定风险。小微企业通常是一个有限责任公司，从公司法上讲是法人人格独立的，房抵贷会使房产与企业的债务问题挂钩，一旦企业出现债务问题，房产作为抵押物，则要面临被小微企业的债权人（不仅仅是抵押权人银行）强制执行的风险。如果是中介提供的一家小微企业，并不是购房者自己控制的，那么风险就更大了。

灰色操作将影响征信

2021年3月26日，中国银保监会、住房和城乡建设部和中国人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（下称《通知》）。其中指出，银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

要求对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。

《通知》还指出，会将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，此类借贷方式属于变相回避常规的监管体系，即将原有的商业银行个人住房按揭贷款经过贷款公司包装后，以更低的经营贷置换房贷，诱导经营贷违规行为。

马泓表示，对大城市而言，商业银行应该按照正常的放款流程，避免拉长放款周期。他建议，商业银行在推动居民按揭贷款回升的过程中，对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策，促进房地产市场良性循环和健康发展。

值得注意的是，挪用经营贷到房地产领域的行为在将来可能会“上征信”。去年6月，银保监会统信部副主任刘忠瑞表示，对确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收回贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。