（来源|凤凰网风财讯&风财讯智库 作者|陈文莉）

当全国商品房销售突破18万亿的“顶点”，整个房地产行业便开始了新的发展周期。而顺应这一周期的是“低负债、低杠杆、低周转”的发展模式。

这是新常态给房地产带来的新命题，也是最优解法。这一轮换档中，谁能最先调整模式，适应新的方法论，谁才能活得更稳。

中型房企作为房地产市场的“波动群体”，如何稳定跨越周期？弘阳地产的发展模式，或能为其提供一个可供参考的稳进样本。

3月30日，弘阳地产发布了2021年度业绩报。报告期内，弘阳地产实现营收266.7亿元，同比增长32.3%；毛利润50.8亿元，同比增长12.7%；核心净利润14.7亿元，同比增长3.5%；毛利率约19.1%，净利率达7%，保持在行业的平均水平。

作为一家“中型房企”，弘阳在房地产下行通道中，展现出了不一般的稳进姿态。

管理层表示，弘阳始终坚持聚焦深耕、双轮驱动，利润优先的有质量可持续稳健发展战略。

无疑，2021年的“成绩单”再度印证了战略的续航能力。

风财讯注意到，资本市场也对这份财报给予了更多的肯定。3月30日以来，弘阳地产的股价连续三个工作日上涨。

土储优质：瞄准一二线，做透大江苏

截至2021年底，弘阳地产全年实现合约销售面积516万平方米，累计合约销售金额872.2亿元，同比微涨0.83%，位列行业TOP48。

尽管涨幅微弱，弘阳依旧远远领先于行业平均。克而瑞数据显示，2021年百强房企销售增速-3.2%，是近七年以来的首次负增长。

风财讯深读年报发现，弘阳逆势扩容的关键在于聚焦深耕，尤其是大江苏区域。

全年销售额贡献率上，一二线城市销售占比高达86%；长三角合约销售占比达74.4%；在大江苏的销售额达到454.87亿元，位列第八名（中指院数据）。

截至2021年12月31日，弘阳的总土储面积1878万平方米。其中，一二线城市土储较2020年提升6个百分点至73%；长三角土储67.1%；大江苏土储53.8%，已经连续3年维持在50%以上。

高能级城市深耕策略，保障了弘阳的销售回款，更拓宽了利润空间。

2021年，弘阳的签约回款率维持高比例，达到了93%；合约销售均价同比增长15.5%至每平米16887元。而年内新获的22幅地块，平均楼板价每平米9025元，预计均价则为每平米18351元。

房地价比长期稳定在2以上，这为弘阳地产未来业绩的稳进，提供了更多的可能。

双轮驱动：地产引流商业 商业溢价地产

风财讯了解到，弘阳是少数“地产 商业”双轮发展的地产企业，这是先天基因的选择，更是后天稳健的考量。

近两年，地产业务迎来了更为密集的政策调整环境，“第二极”商业的发展，在一定程度上，消减了外部因素对企业发展的影响。

2021年，弘阳商业继续以年轻中产、成熟中产、亲子家庭为主要目标客群，打造了弘阳茂、弘阳广场、弘阳生活 三条主力产品线，完成了长江经济带及深耕区域的商业全覆盖。

差异化的定位，让弘阳商业能够在城市商业竞争激烈的当下，得以脱颖而出。

其中，2021年底开始试运营的济南弘阳广场，开业三天客流突破50万人次，销售额超2500万；70万平方米的商业综合体淮坊弘阳广场，以中心演艺秀场和大型游乐为主题，打造弘阳第四代场景体验式购物中心。

商业增值对弘阳地产的品牌溢价，也正在显现。

据悉，2021中国商业地产百强企业排行榜上，弘阳商业位列第12位，同时获评“年度商业地产卓越企业”等称号。南京弘阳茂、弘阳1936项目分别荣获“2021商业地产标杆项目”和“2021年度GBE最佳主题特色商业综合体”奖项。

经营提效：升级产品力，向管理要红利

在住宅产品过剩的黑铁时代，产品的品质和服务正在成为房企未来话语权的决定因素，更是企业能否实现长期发展的关键。

2021年，弘阳通过“六个一体化”持续降本增效，新拿地项目当年开盘平均周期缩至6.67个月，无锡庆源大道时光氿樾、成都兴隆湖湖畔云璟花园等项目30天首开去化率超90%。同时，新虹桥采购联盟累计落地签约金额50亿元，通过规模效应实现成本优化7%。

品质上，弘阳了推出“透明工地”，设置各环节样板间供业主参观。绿色建筑加速推进，淮安生态新城泓著大观项目成为弘阳首个获得WELL健康住宅认证；南通·君兰天悦交付大区获得绿色建筑二星认证。

产品力方面，2021年，弘阳升级了“极社区2.0”，重点打造以景观、智能、服务为核心的产品体系。全新打造“弘鹄系统”产品IP，“弘鹄立面”“零感住区”“生态公园”3个子IP在多个项目中落地。

产品建造和运营管理上下的“苦功夫”，在交付效率与客户满意度上得到了最直接的体现。

2021年，弘阳全年交付40579套，交付率约94.3%，第三方交付评估85.08分，均居高位；客户满意度88分，在50强房企中排名第10（赛惟咨询数据）。

财务护盾：持续绿档，债务结构优化

在如今地产金融端的调整环境下，安全正在成为房企长期发展的“关键词”。

截至2021年末，弘阳总资产1327.5亿元，同比增长11.5%；加权平均融资成本为7.43%，已连续三年的下降。

风财讯了解到，2021年5月，弘阳发行绿色债券，成为首家获得香港金管局绿色和可持续金融资助计划补贴的房企。该笔债券认购额超10倍，足见资本市场对其未来成长性的认可。

债务结构上，短期借贷占比下降2个百分点至33.4%。在当前融资紧张环境下，长短债结构优化，一定程度上缓解了弘阳的短期偿债压力，确保了企业的安全经营。

“三道红线”指标上，净负债率57%，剔除预收账款后的资产负债率约为68.1%，在手现金约160.4亿元，现金短债比1.4倍，维持“绿档”。

整体来看，综合了优质土储、财务护盾、商业增值，以及产品升级的弘阳，已褪去“小学生”的青涩，拥有了逆流而上的能力。