凤凰网风财讯报道 近期,房地产市场政策利好不断,中共中央政治局、央行、银保监会、证监会等就房地产政策调整频频表态。
其中,中共中央政治局召开会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。
央行指出,要执行好房地产金融审慎管理制度,及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序,支持刚性和改善性住房需求。
银保监会强调,要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,因城施策落实好差别化住房信贷政策,支持首套和改善性住房需求,灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。
证监会提出,积极支持房地产企业债券融资,研究拓宽基础设施REITs试点范围,适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。
同时,凤凰网房产注意到,目前有90多个城市也主动开始因城施策,制定相应的房地产政策,包括取消或弱化限购、增加购房贷款比例、为房地产企业合理融资提供资金等。
加大政策放松力度,彻底扭转市场预期
原中房集团董事长、汇力基金董事长、经济学家孟晓苏认为,这些措施的实施有利于楼市提升信心,有利于楼市的平稳,市场逐渐恢复。但目前的力度尚不够,需要加大政策调整力度。
经济学家管清友也公开表达了对大幅度放松地产政策的主张。他表示,在坚持房住不炒和房地产去金融化的大背景之下,各地应该根据本地的情况尽快、全面地放开房地产,彻底扭转房地产市场目前预期弱化的格局。
“所谓放开房地产不是让大家再去炒房子,而是让这个市场真正实现‘两个维护’——维护房地产市场健康平稳发展,维护住房消费者合法权益。地产作为传统的稳定消费、扩张需求的领域,是有必要放开的。现在放得很不够,对经济的承托作用也还不够。”
在孟晓苏看来,这次中央政治局会议明确提出了完善房地产政策的要求,这至少表示,中央认为现行的房地产政策中有不符合实际与不完善的内容。
其一,是忽视了保障房建设。
孟晓苏提出,要把健全住房双轨制,提供保障房作为重要任务。要强化政策的保障职能,强化国央企提供公共服务的职能,让国央企回归保障房。
“通过住房保障体系的建立,不光可以从供给侧提供房屋,而且可以有效推进供给侧改革,让普通收入家庭包括中低收入家庭都能够住有所居。”
其二,是限购。取消限购,则是市场信心回升的关键。
孟晓苏表示,楼市启动需要信心的回归,这需要老百姓对楼市价格不再下跌有一种信心。但最近一季度各个城市表现出房价涨幅放缓,甚至下跌的情况,这是影响预期最严重的问题。中国城镇居民的房产价值在家庭比重中占比最高,这种情况下,房产增值就是家庭财富上涨,房价上涨对于实现共同富裕也是有好处的。
同时,此次中共中央政治局会议再度强调,支持刚性和改善性住房需求。仅从这点出发,目前实行的限购政策也有其改变的必要性。
“具体措施上,首先要改变限购商品房的过失政策,同时对老百姓的改善性住房需求提供更多的政策支持,包括银行贷款支持、首付比例下调、利息率、税收等方面的支持。目前政策层面是有作为空间的,通过这样的调整,就能够设法把房地产市场销售打开一个新局面。”
其三,是预售监管资金。在保障房与限购之外,预售监管资金的存在,人为地造成了开发型企业的资金紧张。
“此次中共中央政治局会议明确提出,优化商品房预售资金监管,如果这个不合理的政策再不调整,就实在说不过去了。最近几年,中央多次提出‘促进房地产市场平稳健康发展’的要求,而且越提越明确,越提越清晰,我希望能够得到积极的响应,希望房地产市场能够恢复健康平稳发展和良性循环。”
内生型 内涵式,房企转型发展正当时
2021年,一系列政策调整之下,房地产行业进入了新的发展周期,经营模式发生着根本性的转变。如今,政策暖风频吹,企业调整恰逢其时。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,这一过程中,企业可以从两个层面调整自身,实现转型发展。一个是由原来的外源型发展,转变成内生型发展;一个是过去的从外延式发展,转向内涵式发展。
“外源型发展是指企业本身发展过程中不是主要依靠自身的力量,而是依靠高杠杆、高负债促进发展。内生型发展主要依靠自身的力量,通过企业自身来实现平稳发展,具体来说就是要降杠杆、降负债,从而保持合理的发展速度、资金周转速度。”倪鹏飞称,企业应该采取现房销售,合理负债的内生发展。
所谓内涵发展就是通过提升自身质量,而非单纯的规模扩张,这是行业发展的必然转变。
“在市场饱和后,新老市民的需求层次也相应提升了,即多样化、高质量的住房需求,是绿色、共享、智能、健康的住房需求。所以,企业要进入到存量经营,进入到开发和经营并重的发展阶段。”
倪鹏飞认为,内生发展不仅可以是企业从原来的追求规模铤而走险,转向追求平稳健康的经营,不仅可以降低整个行业的风险,同时也能自动实现房地产行业的良性循环,包括资金链、产业链、供应链的良性循环。

