凤凰网风财讯报道 近期，房地产市场政策利好不断，中共中央政治局、央行、银保监会、证监会等就房地产政策调整频频表态。

其中，中共中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

央行指出，要执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

银保监会强调，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

证监会提出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

同时，凤凰网房产注意到，目前有90多个城市也主动开始因城施策，制定相应的房地产政策，包括取消或弱化限购、增加购房贷款比例、为房地产企业合理融资提供资金等。

加大政策放松力度，彻底扭转市场预期

原中房集团董事长、汇力基金董事长、经济学家孟晓苏认为，这些措施的实施有利于楼市提升信心，有利于楼市的平稳，市场逐渐恢复。但目前的力度尚不够，需要加大政策调整力度。

经济学家管清友也公开表达了对大幅度放松地产政策的主张。他表示，在坚持房住不炒和房地产去金融化的大背景之下，各地应该根据本地的情况尽快、全面地放开房地产，彻底扭转房地产市场目前预期弱化的格局。

“所谓放开房地产不是让大家再去炒房子，而是让这个市场真正实现‘两个维护’——维护房地产市场健康平稳发展，维护住房消费者合法权益。地产作为传统的稳定消费、扩张需求的领域，是有必要放开的。现在放得很不够，对经济的承托作用也还不够。”

在孟晓苏看来，这次中央政治局会议明确提出了完善房地产政策的要求，这至少表示，中央认为现行的房地产政策中有不符合实际与不完善的内容。

其一，是忽视了保障房建设。

孟晓苏提出，要把健全住房双轨制，提供保障房作为重要任务。要强化政策的保障职能，强化国央企提供公共服务的职能，让国央企回归保障房。

“通过住房保障体系的建立，不光可以从供给侧提供房屋，而且可以有效推进供给侧改革，让普通收入家庭包括中低收入家庭都能够住有所居。”

其二，是限购。取消限购，则是市场信心回升的关键。

孟晓苏表示，楼市启动需要信心的回归，这需要老百姓对楼市价格不再下跌有一种信心。但最近一季度各个城市表现出房价涨幅放缓，甚至下跌的情况，这是影响预期最严重的问题。中国城镇居民的房产价值在家庭比重中占比最高，这种情况下，房产增值就是家庭财富上涨，房价上涨对于实现共同富裕也是有好处的。

同时，此次中共中央政治局会议再度强调，支持刚性和改善性住房需求。仅从这点出发，目前实行的限购政策也有其改变的必要性。

“具体措施上，首先要改变限购商品房的过失政策，同时对老百姓的改善性住房需求提供更多的政策支持，包括银行贷款支持、首付比例下调、利息率、税收等方面的支持。目前政策层面是有作为空间的，通过这样的调整，就能够设法把房地产市场销售打开一个新局面。”

其三，是预售监管资金。在保障房与限购之外，预售监管资金的存在，人为地造成了开发型企业的资金紧张。

“此次中共中央政治局会议明确提出，优化商品房预售资金监管，如果这个不合理的政策再不调整，就实在说不过去了。最近几年，中央多次提出‘促进房地产市场平稳健康发展’的要求，而且越提越明确，越提越清晰，我希望能够得到积极的响应，希望房地产市场能够恢复健康平稳发展和良性循环。”

内生型 内涵式，房企转型发展正当时

2021年，一系列政策调整之下，房地产行业进入了新的发展周期，经营模式发生着根本性的转变。如今，政策暖风频吹，企业调整恰逢其时。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，这一过程中，企业可以从两个层面调整自身，实现转型发展。一个是由原来的外源型发展，转变成内生型发展；一个是过去的从外延式发展，转向内涵式发展。

“外源型发展是指企业本身发展过程中不是主要依靠自身的力量，而是依靠高杠杆、高负债促进发展。内生型发展主要依靠自身的力量，通过企业自身来实现平稳发展，具体来说就是要降杠杆、降负债，从而保持合理的发展速度、资金周转速度。”倪鹏飞称，企业应该采取现房销售，合理负债的内生发展。

所谓内涵发展就是通过提升自身质量，而非单纯的规模扩张，这是行业发展的必然转变。

“在市场饱和后，新老市民的需求层次也相应提升了，即多样化、高质量的住房需求，是绿色、共享、智能、健康的住房需求。所以，企业要进入到存量经营，进入到开发和经营并重的发展阶段。”

倪鹏飞认为，内生发展不仅可以是企业从原来的追求规模铤而走险，转向追求平稳健康的经营，不仅可以降低整个行业的风险，同时也能自动实现房地产行业的良性循环，包括资金链、产业链、供应链的良性循环。