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作者 | 王婷婷

中交地产(SZ000736)又双双叒叕涨停了。5月10日收盘涨超10%，这已经是该股近期第20次涨停。

和资本市场的“狂飙突进”截然相反，中交地产的经营问题层出不穷，有投资人戏称为“债多不愁”。

近日一份红头的“中交地产股份有限公司文件”广为流传，文件题为“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，署名签发人为公司董事长李永前，文件号“中交地产融发[2022]94号”。

文件递交对象则为“中交房地产集团有限公司”，这是中交地产的大股东，目前占股约53.29%。

风财讯获悉，文件向大股东说明了公司主要的金融借款和资金情况，5月压力集中释放无法偿债。从内容看，这份报告似乎更像一份寻求偿债支持的“求救信”。中交地产方面未向风财讯证实该文件真实性。不过其在5月11日的业绩交流会上表示，公司现金流能够偿还到期债务。地产集团为公司控股股东，其借款和担保为公司融资提供了有益支持。

不过在投资人看来，无论这份文件是否属实，都不影响一个事实——中交地产紧张的资金，几乎不可能自己解决临近到期债务。

而在1月21日，风财讯小道曾独家报道，中交地产扣发管理层及总部员工2021年度年终奖。公司资金承压的状况，将是今年的最大难题。

今年数百亿借款到期 资金缺口超80亿

仅仅看明账，已经摆不平了。

中交地产2021年报显示，公司截止期末的融资额为629.4亿，一年之间增加了40%，而这是在中交地产2020年融资额同比已经翻了一番的基础上。

这三年中交地产的借款，中短期借款占比超70%，还款期限在1-3年内，尤其189.74亿元是1年期借款，这是2022年公司偿债压力巨大的直接原因。

反观中交地产的资金情况，截止2021年底货币资金123.7亿元，扣除16.08亿元的受限资金，公司能随时调动的资金仅107.62亿元，对比一年期借款的缺口超82亿。

公司现金短债比远不到1，也表明现金远远无法覆盖短期借款。

2021年中交地产经营性现金流净额为-44.52亿元，连续3年为负，缺乏造血能力和还款预期。

(中交地产2021年债务数据，单位元)

虽然隶属央企，但中交地产的融资优势不突出，银行贷款平均融资成本在3.8%-6.5%，债券平均融资成本在3.52%-4.99%，信托融资平均成本6%-8.5%。

并且高成本的信托融资，在中交地产的新增融资占比超过65%，利息跳涨进一步增加还债压力。

据风财讯了解，依靠大股东背书，中交地产已经将今年的35.8亿元股东借款做了展期，同时还向大股东陆续增加了45.8亿的借款。

业内预计，面临5月份的金融借款还债压力，大概率依然会在大股东的背书与连带担保下，沟通展期和借资还债。

二股东临阵撤退 大股东付出远超回报

中交地产的大股东不好当。

中交地产原本是由中国重庆经济技术合作公司、重庆市建设投资公司、重庆市华泰实业总公司共同发起，以定向募集方式设立，并在1997年挂牌上市，股票名称重庆实业，代码000736。

2008年底，中房集团经过定向增发入主，并与中国交建在2011年完成重大重组后，000736改名中交地产，并成为中国交建房地产业务国内上市平台公司。

历史原因，中交地产的大股东名单一直有波动，但趋势是中交系强化，渝富系淡出。

及至2022年4月12日，二股东“重庆渝富资本”对中交地产股份进行了减持，并且在未来6个月内，还将进一步减持，变现撤退。

随之，中交房地产对中交地产的主导权、连带责任更无法动摇。不过中交集团旗下“中交房地产、中交地产和绿城中国”三个地产平台，长期存在同业竞争的问题。

中交集团曾要求中交房地产将地产资产交给中交地产托管经营，首期《托管协议》为2017-2020年。但直到2021年，中交地产的新增土地储备约370万平，剩余可开发土地1787.7万平，规模增长速度远远低于预期。

中交房地产的资产迟迟无法如期注入，一方面受体制内程序影响，也或因为中交地产利润指标连续三年负增长，“个位数”的营收和销售成绩增幅也不如预期。

(中交地产近年业绩数据，单位亿元)

在债务逼压下，中交房地产难免还要为中交地产提供资金支持、展期支持、信用背书、担保支持等，被“啃老”的压力着实不小。

中交地产作为2022年地产板块的“第一妖股”，虽然股价最高涨幅突破300%异常炫目，但游资无法撑起经营，中交地产依然要警惕债务这条“导火索”。

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文字丨王婷婷

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