风财讯评论| 长沙带来调控新思路市场仍在观察

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原创风财讯王婷婷 · 2022-05-12 20:19

前言：会打四川麻将的人，很多喜欢打“血战到底”，因为结局莫测——

只要桌子上还有牌，就必须继续游戏，打到只剩一个人，最后可能1-3家赢，也可能1-3家输，一局根本无法定胜负。打完全场一算，可能4家都没输。

这时候你会发现，如果有人场外“买马”（即押注，一局只能押一人，该局和被押中的人同输同赢），偏偏押中输的次数多，那它可能成为全场“唯一输”的人。

出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun

作者 | 王婷婷

5月11日“调控模范生”长沙出台了一则新政，创意之绝、直登热搜。

政策明确“将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。”也就是说，只要把房子租出去一套，就算获得一个买房资格(一户只核一套，以家庭为单位)。

很多人认为长沙的楼市新政“赢麻了”，因为它一石四鸟——

对政府来说，快速盘活空置房、增加税收和管理费、符合房住不炒鼓励租赁的要求、节省保障房成本；

对买房人来说，突破限购有了买房名额，刺激消费，改善需求得到满足；

对租客来说，有更多选择、不怕房东卖房被赶走、房源增加能平稳租金；

对房东来说，二手房本来就不好卖，转租有租金收入，也能解决换房需求…

这时一定有人会问，“打牌”四人都赢，那到底谁输？

客观来看，政策的确用牌技术很高，符合大势也惠及多方，虽然每一项利好的实现，有不少既定条件。

①

对有钱人来说，手上已有多套房，拿一套租出去，就能获得一个购房资格，多了一个资产配置的选项。

长沙本身就购房限售6年，只要再等4年就多了一张房票，拿在手上10年赚租金，并无大碍。

甚至对一些“土豪”来说，是否和亲朋好友在监管帐户有租金交易记录，交5%营业税和100元/月的服务费，就不租也可以拿资格？

毕竟业主可以委托试点企业出租运营，也可以自行出租（纳入监管、缴纳费用）。杜绝空子的重点在于，业主和试点企业签订的《协议》，对“出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、违约责任、双方权利和义务”的要求是否细致、执行是否严格。

总体而言，对有钱人，新政影响不大、利好不小。

②

对普通有一套房、想换房的人来说，新政也是正中下怀，但要满足几个条件①迫切改善居住条件；②不想低价卖二手房，或能不卖；③看涨未来房价。

如果是首套纯刚需，或者只能卖一买一。这类人如果买新房还好，买二手房就会发现，市场交易条件增多了，比如更多房源带上了租约，买后无法及时入住。

另外要看，政府给到房东的“租金水平”，如果租金高了政府亏或租客亏、如果租金低了房东亏。

当然也有好处，一些房东把房源由售转租，可能会降低“换房族”卖二手房时的竞争。

所以，对普通改善族、换房族，新政影响视情况、看信心、观执行。

③

对于买不起房的人来说，租房的选择面更广了，这可能是利好。

但租赁房源多了，租金能否降低？

以后有钱想买房了，新房市场供需充沛，房价是否越走越远？

二手房市场带租约的房子增多、不带租约的成为稀货，会否影响部分二手房价？

如果一直租房，给孩子上户口、入学的问题，能否解决？

似乎对“牌桌外的人”来说，很多因素都还是未知数，有待市场博弈。

④

当然，牌桌外的不止不买房的人，还有炒房客。因为在长沙的牌局，纯粹的投资客可能连牌桌都上不了。

首先这套新政主要针对长沙本地改善人群，不对外地人开放。其次，当前市场上想赢的可能性非常低。

因为炒房客只会在房价短期大涨的情况下获利离场，房价缓涨或下跌，都追不上房贷利息和资金成本。现在房价已经不具备大幅暴涨的预期，尤其是长沙。

所以长沙的政策具有很多智慧，也具有特殊性，全国化复制不易。但更重要的是长沙给予的启示。

长沙带来调控新思路

市场仍在观察

不容忽视，长沙新政带来了一种导向——为推动房住不炒、租住同权，政策可以有很多种玩法。

的确，“一字堵停”已经不适宜当下，目前全国也有100余城“松绑楼市”。

松绑方式主要为放宽落户条件、公积金贷款额度提高、降低首付比例、人才购房补贴、下调房贷利率、限售限贷松动。

相比而言，“限购”是最能刺激市场的，也是各大城市最不敢轻易触碰的。

目前松动“限购”的，除了长沙的“以放租换限购”外，仅有南京六合放开外地户籍限购、秦皇岛废止限购令、衢州取消限购政策、无锡和兰州给予二孩及以上家庭增加一套购房资格等少数城市。

长沙的灵活变通，或能给更多城市以启发。

但也更要重视政策的细化和执行。就像凤凰网房产调查到的情况显示——

新政次日，到长沙市岳麓区不动产登记中心咨询租房事项的市民较多。但中介处，门店访客和咨询量都没有增加。

全国松绑潮后，深圳、成都、南京、天津等城市轻度回暖，广州、武汉、杭州、太原、长沙等城市冷热分化，北京、上海、石家庄等市场遭遇滑铁卢。

整体而言，楼市仍处于不同程度的“博弈”中，市场真正起反应，还有待政策的执行和发酵。