最近这段时间，给楼市松绑的城市之多，数都数不过来。

越到后面，松绑的手段就越高超。

就连一直是楼市调控排头兵的长沙也按捺不住，终于出台了松绑政策。长沙的松绑政策真的非常有意思，站长刚看到的时候，都呆了：

长沙已有房屋供作租赁住房后，将不纳入家庭住房套数计算。

换句话说，甭管你在长沙有几套房，只要你把房子租出去了，那你再买房的时候，就还能按首套房计算。

这条措施一出，其他松绑政策瞬间就显得逊色了。

长沙，这是有高人坐镇啊！

01

发展，土地财政高依赖

我国绝大多数城市在发展过程中都绕不开一件事——

卖地。

很多城市的财政收入，靠的都是卖地。尤其是中小城市，在招商引资上没有任何优势，人口被虹吸，除了卖地，当地ZF很难找到别的融资手段。

不要觉得穷地方才卖地，很多大城市也依赖卖地。

你知道2021年的“卖地第一城”是谁吗——杭州。杭州在2021年的土地出让金达到3132亿元，是当之无愧的卖地之王。

从2016年以来，杭州每年都是全国土地收入最多的城市，这项纪录已经持续了5年。

甚至有人感慨过，杭州的经济发展，全靠卖地收入。这样的 杭州，自然也保持着对土地财政的高依赖。 2021年，杭州的土地财政依赖度超过140%。

其他城市不是不想卖，只是卖地比不上杭州罢了。在全国这些城市中，真正做到低土地财政依赖度的，只有3个——

北京、上海、深圳。

可以说，在中国，绝大多数城市都绕不过土地财政这个坎儿。所以，在市场出现波动时，很多城市都会下意识地想要救市。

正因如此，土地财政也被很多人认为是推动房价上涨的“罪魁祸首”。

高层想过取代土地财政的法子吗？那肯定是想过的，伴随着城镇化的不断推进，房地产市场逐渐从增量转为存量，老百姓不可能一辈子都在买房子，ZF也不可能永远在卖地。

房地产税勉强能算是一个应对之策，但是时机不太好，本来都准备试点了，结果遇上了2021年的楼市大寒潮。

2021年楼市的情况，咱们都知道，房企爆雷，楼市陷入寒冬，房价下跌，民营房企融不到资，老百姓被形势吓得不敢买房，房企的资金状况进一步恶化。有些房企原本财务还过得去，被这么一折腾，也过不下去了。

房企过不下去了，地方的卖地收入自然跟着大幅减少。

在这样的态势下，房地产税不出意外地被“延缓”了。财政部有关负责人的说法是，“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。

房地产税被推迟的背后，藏着一个非常骨感的现实，那就是 现阶段的房地产税还很难取代土地财政的存在。

于是乎，浩浩荡荡的楼市松绑浪潮开始了。

02

楼市，花式松绑为卖房

在这一波楼市松绑浪潮中，二线城市是主力军。

很多二线城市都放下了面子，选择了票子，发布的松绑政策是一茬接一茬，从早期郑州的重启货币化棚改政策，到现在长沙的房屋出租不计入套数，策略不断上台阶。

现在松绑的城市，背后大多有高人坐镇，讲的就是一个喧宾夺主。

松绑政策花样频出的根本原因，是楼市缺乏活力， 用常规手段已经没办法刺激到死气沉沉的楼市了，所以必须不走寻常路。

在之前的文章 （ 《房子，终究要卖给有房子的人》 ） 中，站长讨论过这个话题，现在的楼市松绑政策，是准备把房子卖给那些有房的人，穷人已经不配参与到这场游戏里了。

一般来说，在一个地方持有多套房产的人，完全算是财务自由了——他们有钱，并且享受到了房产升值带来的好处，因此，他们通常都是房地产市场的忠实拥趸。

这些人以前被老百姓叫做炒房客，但现在，他们已然成为楼市的“希望”。

但炒房客不是傻子，正所谓买涨不买跌， 在楼市下行之际，谁也不能保证自己能够顺利“抄底”楼市， 而不是买在半山腰。

所以这段时间是政策和市场在拉扯，政策想要把市场拉起来，但是市场不买账。

大部分人都不敢买房了，今年前4个月百强房企的销量跟去年同期相比，完全不可同日而语。

僵持之下，房企扛不住了，爆雷节奏无法止歇。

就在泰禾老板黄其森进去之后，多个建行系高管被查，短短1个月已经落马4个。

在外边的老板也不好过，且不说恒大许家印在那里嚷嚷着“没有销量就不能还债”，就连大名鼎鼎的“白衣骑士”孙宏斌，也没钱了。

5月10日，融创发布公告，称孙宏斌为一笔40亿元的债券提供连带担保——孙老板把自己都搭进去了。

5月12日，融创官宣4笔美元债出现利息违约，向债权人致歉。

率先爆雷的泰禾、恒大，现在还在跟业主扯皮，融创一旦一起沦陷，那绝不是儿戏——开发商一倒下，剩下的必然是一地烂尾楼了，还有数不清的烂账。

现在的楼市松绑政策，光讲怎么松绑、怎么吸引人来买，怎么就不想想，烂尾楼的问题该怎么解决呢？

就拿松绑的城市长沙来说，烂尾楼的数量在全国都是名列前茅。除了长沙以外，郑州、重庆、昆明等城市也是烂尾楼的高发地。

人生不如意十之八九，而在买房这件事上，最倒霉的莫过于买到烂尾楼——房没了，房贷还得接着还。

03

结语

你发现了吗？现在的楼市已经陷入了一个恶性循环中。

楼市繁荣的周期越来越短，很多城市出现去化缓慢的问题。房子越修越多，为了去库存，很多城市开始救市，就这样无休止地循环。

在这个过程中，房价不断上涨，居民收入普遍跟不上房价上扬，最终年轻人的结婚率、生育率受到影响，如今出生率下降带来的影响已经逐步显现出来。

尽管很多人觉得自家房子还不够大、不够多，但我国的人均住房率其实是很高的，一个城市小孩出生下来，父母有一套房，爷爷奶奶有一套房，外公外婆有一套房，算下来就是3套房。

现在我国的城镇化率已经达到64.72%，增速不断放缓。像过去那样大面积的人口流动，以后怕是很难再出现了，结果也是显而易见的——大多数城市的人口流入增量都会减少。

在这样的情况下，楼市，还能被政策拉动吗？

又或者说，政策，还能救楼市多少次呢？