县城，最近好像 又站上了风口

国务院最近提出将县域经济发展为新型城镇化的重要载体

截止2021年底，中国一共有近2800个县， 常住人口一共有2.5亿左右，占全国城镇常住人口的近30%

面对这一块巨大的市场蛋糕， 楼市各种放松，政策各种利好

不免会让人有种错觉

现在要不要回县城买房，现在低位买了之后，房价会不会涨

我却非常坚定，如果不是自己住在县城，或买给父母改善养老，建议还是不要回老家买房

因为这一轮行情下，县城楼市想要逆袭，实在太难了

01

大部分县城人口，都在流失外地

我研究了百强县里前十强县城的人口情况

目前，我国共有43个GDP破千亿的经济强县， 强如江浙县城，这十年来的人口增量都不算高

（数据来源：各地统计局）

除了昆山、义乌、慈溪， 近十年来的人口增量达到平均每年3-6万，还算比较可观的数字

其余的前十百强县里

包括张家港、太仓、晋江、 宜兴平均每年增量最低只有5000人，其中还包含了每年的人口自然增长率（即出生人口）

这就意味着，所谓百强县人口导入并不多，大部分依然是自然增长，外地人流入很少

如果我们拿出其中一个样本张家港，来分析 就更加明确

为什么大部分县城人口的流失是不可逆的

2018年，张家港常住人口126.06万，只增加了2800人

2019年，张家港常住人口为126.40万，只增加了3400人

要知道，张家港是全国经济最发达的百强县之一，一个GDP近3000亿的县级市，每年仅有两三千的人口增量

如果剔除掉张家港每年大概4000多人口自然增长，其实人口也是外流的，只是没有其他县城这么严峻

江浙百强县尚且人口流失

那么就更别提一个个北方小县城，人口外流有多夸张

而在七普数据显示，在东北40个地市中

十年来只有三个城市人口增长了，其余全是负增长，而黑龙江是人口流失最严重的省份，也是收缩型城市、收缩型区县最多的省份

这短短十年，北方有的县城人口，就流失了 30%以上

举两个例子

2020年，黑龙江漠河常住人口为5.4万，这个数字在十年前还是8.3万，也就是说，十年间，漠河的常住人口减少了三分之一

陕西省汉中佛坪县，1990年代还有3.5万人，2010年减少到3.3万人，到2020年进一步减少到2.66万人，人口减少了五分之一

人口照这个速度减少下去

二十年后很多像漠河、佛坪一样的小县城，或许就会消失

这就是我们2000多个县城的人口现状

不管是经济强的还是弱的，面临着人口持续流失压力的，是绝大多数

当人口持续流失， 不仅大规模公共建设无从谈起， 连财政自给自足都会成为问题

遑论房价这样需要人口，作为强支撑的资产价格， 还会不会逆袭了

02

县城经过十多年的开发

好的县城早就已经成功了，不论是房价，还是产业

43个千亿县，主要分布于东部沿海地区，中部仅有5个，西部仅有3个

这些县城，基本都位于大城市周边，属于大都市圈、大城市的一部分

它们本身不乏优势产业，经济发展强劲，人口持续涌入， 这些县域多数都以制造业见长

大家都很熟知的成功例子， 义乌和昆山

一个来自营商氛围浓厚的浙江，另一个来自制造业强大的散装苏州

去年我们曾经去过房价最贵的县城义乌，房价最高的时候可以达到5万，江浙县城为什么房价会五万

靠的就是它早早就发展起来的小商品贸易产业

凭借这几年的互联网电商风口，造富了一批电商小企业主

而昆山依傍着上海发展，依托长三角都市圈，承接一线城市的产业转移，成为上海的产业卫星城

除此之外，还有比如海宁的皮革、温州的鞋革、诸暨的袜子、嵊州的领带、桐庐县强大的快递公司

诸多特色产业 已经形成了江浙县城强大的块状经济

除了有地理位置的优越，还有几十年来形成的商业氛围，让江浙一带 自发形成了县城特色市场

这样的成功能够在其他县城复制吗，我觉得很难

而差的县城也越来越差，连自救都难

比如鹤岗，经济濒临负债破产边缘

而部分县城如鹤岗，更是遭遇了经济放缓、财政下滑、人口减少的多重困境

就这样，2000多个县城，早已经在这十多年的开发中

走向两个极端，也可以说是胜负已分

现在各种利好政策的出台，在未来以县城为主要城镇化载体的蓝图规划下

下一步县城有没有发展，又是哪些县城会有发展

唯一的可能，就是看谁能够和二三线城市抢产业

以此才会有可能带来产业人口和新增常住人口

03

所以，县城楼市如果想要逆袭

还要和二三线城市抢人、抢产业

人口300万以下的城市，本来就无落户门槛可言，所以也谈不上放松落户

县城其实这么多年一直都在白送户口，甚至贴钱送户口

但目前看来，收获的效果甚微

当全国人口进入存量时代，更多二线城市还在为了抢一个人而绞尽脑汁

有太多二三线城市，加入这场和县城争抢年轻人口的竞争当中来

比如最近限售限购猛然放开的苏州和南京，还有在疫情期间依然看到产业就往上抢的合肥

都在做好充分准备，抢走下沉县城的人口

所以相比苏州、合肥等二线城市，不论是从产业还是就业机会，完善宜居的城市配套和公共服务

别说和二线城市抢人了

大部分县城，可能连自己现在的江山都守不住

04

当没有了人口和产业的竞争力

县城楼市只会变得更加脆弱

一直以来，人口导入不足带来的库存去化难，已经困扰三四线城市太久太久

还记得去年的县城建筑限高令吗，就是在县城楼市高库存下的产物

去年6月份，住建部等15个部门印发了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》

对县城楼房进行限高要求，新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%

如果房子限高到六层以下，虽然很大程度上可以解决县城空置率高的问题，但一定会降低房企的拿地意愿

（来源：中指研究院）

所以今年第一轮土拍情况我们也看到

各大房企拿地也打起了退堂鼓，三四线拿地占比仅有22%

房企如今的负债和融资环境，逼得他们必须收缩战场回归到核心城市土地

这势必意味着县城将不会有大量的土地开发，房地产基建建设， 对于以前很多靠土地财政发展的县城，也在倒逼它们改变经济发展模式了

2012年，大量房企进军三四线城市试图以高周转的方法在县城实现规模化扩张

（来源：丁祖昱评楼市）

这也直接导致了三四线城市的 巨量库存，高居不下

新房库存太大，所以也是如此，县城的二手房市场不够活跃

如果你真的走到下沉县城去看楼市真实情况

大部分县城里的房子，依旧还是本地人在买 ，基本没有置换需求

江浙一带的县城购买力非常的强劲， 但依旧还是本地人的市场，投资属性不大

它们在市场火的时候，房价上升得特别厉害，土地拍起来量也很大价格高

高库存、没有刚需、过度开发， 让县城楼市变成了抗风险能力很低的市场

这样的市场，一旦市场冷的时候，就很脆弱

因为购房者和房企一定都会先从县城楼市退出

05

所以我们回过头再来看最近出台的县城新政

在方案中确立了县城五种发展方向里

有两类县城，最明显迎来了产业发展的机会

首先，要发展的肯定是大城市周边的县城，尤其是都市圈周边的县城

这里可以直接参考上海-昆山模式，县城 融入周边城市，发展相关配套产业，做个产业卫星城

所以珠三角、京津冀、成渝等各大都市圈附近

哪里能够有可能发展成为上海-昆山模式， 哪里的县城，就将会迎来机会

而交通枢纽、资源禀赋等，不是所有的县城都具备

那么，就要培育一批专业功能性的县城，比如义乌的小商品市场、乌镇的戏剧文化特色

这一点，曹县就是最好的逆袭样本

曹县从做木材，到做汉服和棺材生意，抓住电商机遇

占领新的细分市场，带来了的新的增长点，完成了贫困县到百强淘宝县的逆袭

县城最该依靠的不是房地产，当务之急应该是要有自己的支柱产业和造血能力， 改变发展思路，才能真正改命

而如果把最近的新政，看作是一次县城楼市大涨的投资机会，将会制造新的泡沫

所以，千万不要把最近的县城新政和房价强加关系了